美國房地產市場處于復蘇中期

裘韜

持續震蕩的美股市場在9月份被注入兩劑強心針：先是歐央行行長德拉吉許諾將有條件地無限量購買面臨融資壓力的西班牙、意大利等國國債，后有美聯儲主席伯南克承諾將推行新一輪開放式量化寬松政策。資本市場不再懷疑歐美央行進一步放寬貨幣政策的決心，主要股指在季度末創下了多年新高，各類債券利率持續走低，美元兌主要貨幣匯率調頭走低，大宗商品價格快速上漲。

融資成本下降刺激美國房地產復蘇

如市場普遍預期一致，美聯儲承諾將低利率政策再次延長一年至2015年中期，將現行的資產購買計劃從國債市場轉向抵押貸款支持證券；但每月400億美元、不限總額和期限的購買幅度和掛鉤就業市場表現的形式較前幾次政策更為大膽，對房地產市場的影響更為直接和有效。美國30年固定貸款利率在三季度跌至3.4%，再創歷史新低，由此帶動新增貸款和現有貸款再融資需求增長。其中再融資申請量達到了三年來的最高點，消費者每月節約的貸款利息將直接拉動消費支出。另一方面，美聯儲取代私營機構成為抵押貸款支持債券市場的最大參與者和息差的擴大將促使商業銀行加大貸款供應，緩解前期因銀行惜貸造成的有效需求不足。

投資者普遍認為美國住宅市場的拐點已經出現：開發商信心指數創下了六年來新高；美國統計局9月公布的75萬套的年化新屋開工數雖然只有2005年峰值的三分之一，但仍創下了四年來新高；482萬套的二手房銷售也創下三年來新高；開發商在第三季度實現自2006年以來首次整體盈利。

在商業地產方面，區域經濟和就業情況良好的東西海岸大城市繼續領跑復蘇行情，部分復蘇滯后區域的物業類別供需狀況也持續改善。最新公布的穆迪RCA商業地產價格指數顯示，2012年7月公寓價格同比增幅為12.3%，工業和零售價格同比增幅為6.6%，而寫字樓同比增幅為3.8%。以該指數為準，美國全國商業地產價格從2010年1月見底以來已上漲了27.0%，但仍低于2007年12月的水平22.5%。

REITs相關企業盈利超市場預期

從企業公布的2012年二季度季報情況看，REITs繼續受益于低廉的融資和再融資成本、具增值效果的收購活動以及核心物業的營業利潤增長，四分之三的公司盈利情況超過市場預期，其中銷售額和每股盈利同比增幅分別為11%和17%。管理層提供的2012年預期營收數據總體相比2011年進一步提升，但一部分公司收窄了盈利預期，反映出基數效應以及管理層對宏觀環境和經營狀況的謹慎態度。未來三季度季報的發布將證明REITs收入仍將持續穩定增長態勢，相比其他行業所面臨的盈利增速放緩的境況，房地產仍有更加有利的基本面和繼續上漲的動力。

美國房地產市場處于復蘇中期

四季度的全球經濟形勢依然比較復雜，但美國的經濟情況仍然相對較好，美聯儲新一輪量化寬松政策將繼續支撐風險資產價格。從房地產的基本面來看，美國各經濟領域對商業地產的需求穩固增強，而主要地區的供應量仍較為有限；繼續走低的融資成本將促使REITs進一步優化資本結構和加快項目開發和收購；物業租金和企業盈利能力仍有較強提升空間。和美國以往的房地產危機比較，目前美國房地產市場在時間上和復蘇過程上均處于中期，我們預期未來數年美國房地產市場仍將有良好的表現。

值得關注的是，四季度美國將進行總統和議會選舉，政治上的分歧有可能導致相關行業的證券價格波動，而財政懸崖鄰近也會影響相關行業管理層和投資者對未來的預期，未來需密切關注宏觀形勢的變化。