淺析我國旅游地產的投資風險

楊一凡 饒盼盼

[摘 要]旅游地產是依托周邊旅游資源而建立的融合旅游、休閑、度假、居住等功能為一體的地產項目，近些年來在我國發展迅速。然而，因為旅游地產區位選擇復雜、資金需求量大且回收速度較慢、目標群體的需求和消費彈性較大，再加上政策和環境因素制約，其投資風險相較于傳統地產更為復雜和多元。只有做足市場分析、分散資產組合以及注重概念營銷和“融入式”的產業鏈構建，才能使旅游地產項目順利被市場接受，從而最終化解投資風險。

[關鍵詞]旅游地產；投資風險；“融入式”產業鏈

[中圖分類號]F592 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2012）45-0060-02

1 旅游地產在我國的發展現狀

旅游地產，是指依托周邊旅游資源而建立的融合旅游、休閑、度假、居住等功能為一體的地產項目。主要包括旅游景觀地產、旅游商務地產、旅游度假地產以及旅游住宅地產。在國內市場上，通常意義上的旅游地產多指旅游住宅地產。

應該說，旅游地產的發展為城市文化、居住環境和居住理念的發展帶來了積極效應，它有效地將度假旅游與高端居住需求結合起來，形成了良性互動的發展格局。同時在樹立地產投資新的增長點的同時，也為培育城市文化、生態品質和居住理念產生了積極的影響。在目前房地產的宏觀調控政策環境下，旅游地產的投資開發出現向二線、三線旅游城市滲透的趨勢，結合以走訪觀光為主的旅游理念向休閑度假的新需求的轉變，中國的旅游地產業在不久的未來將會迎來一個難得的發展機會。在當前傳統商業住宅市場面臨發展問題的背景下，旅游地產因其廣闊的發展空間和發展潛力被不少開發商和投資者看中，導致旅游地產的投資逐漸升溫。2012年一季度中國旅游地產總投資額約為2600億元，占整個房地產投資的20%以上，其中投資上億元的簽約項目就有近70個，在百強房企中至少有30%介入了旅游地產領域[ZW（]資料來源：中國指數研究院2012年統計數字。[ZW）]。然而在巨大的投資利益與發展潛力之外，我們也應對旅游地產的種種風險有一個清晰的認識。

2 旅游地產的投資風險分析

旅游地產的投資風險既有任何投資所要共同面臨的風險因素，也因其獨特的投資形式和條件有其特殊的風險因素，而后者往往正是在投資旅游地產時疏于考量的。具體來說，旅游地產的投資風險主要有以下幾種：

2.1 區位選擇風險

由于風景名勝區的獨特環境以及自然、交通等條件的復雜因素等使得旅游地產投資的區位風險格外突出。首先，旅游地產對于自然環境條件有獨特的要求，一方面獨特的自然環境吸引旅游者前往并能帶來經濟、社會、文化的收益，是很好的旅游資源。另一方面，作為旅游地產的自然資源，除了要具備旅游資源的條件外，還要求自然環境的地質和氣候條件不影響投資開發和居住使用，同時也不會因為開發和使用而遭到破壞。其次，旅游地產資源對于環境的變化格外敏感。環境是旅游地產賴以生存的基礎，只有環境保護好才能持續吸引消費者。當旅游地產所依托的旅游景區因承載不了較大客流，以及因高密度過量開發建高密度的房產流而使其自然環境與舒適環境遭到破壞時，旅游地產價值的受損格外明顯。這對于旅游地產資源的區位選擇與維護提出了很高的要求，同時也是旅游地產投資中需要關注的風險。

2.2 投資決策風險

旅游地產是一種戰略性投資，并且其消費彈性較大，這決定了其回收期較長，風險因素也較復雜。因此除了需要較為雄厚的資金做后盾，避免因投入不足而出現資金鏈的斷裂導致陷入運營困境外，也應警惕投資決策階段的風險。旅游地產的投資決策階段是項目開發過程中不確定性風險最大的階段，這些風險主要來自于投資環境、投資方式的選擇。一方面，在投資環境方面要做好有關市政公用設施的現有條件及開發難度的縝密調研，對于景區功能改造的難度和投入進行詳盡的可行性分析，避免因信息不對稱及市場分析模型選取不當而造成結果的偏差，進而在此基礎上制定相應的投標和競拍策略，控制底價以防范置地風險。另一方面，在投資方式的選擇上，要權衡獨立開發和聯合開發兩種思路。前者雖然潛在利潤收益大且管理方便，但資金投入和面臨的獨擔風險較大。反之，后者雖能有效分擔潛在風險，但又以損失一部分利益為代價。因此，伴隨投資方式而產生的風險與收益的變動，也是投資者關注的重要方面。

2.3 開發運營風險

旅游地產的運營風險源于其獨特性。較之于其他房地產企業，旅游地產主要有以下幾個特點：首先是承載功能不同。旅游地產開發運營的主要功能是休閑度假而非日常居所，因此旅游地產的開發設計要在滿足居住條件的前提下體現休閑度假的功能。其次是消費需求，因為旅游地產的特點和獨特價值，選擇購置旅游地產的人群既有以養老、度假需求為目的的人群，又廣受投資者關注。這使得旅游地產的目標群體范圍更廣，不僅限于風景區所在城市，更能輻射并吸引遠程的投資者進入。最后，旅游地產從概念策劃、設計規劃、管理營銷方面都對開發者提出了更高要求，比較明顯的一點就是，在當今旅游地產乃至整個房地產界的開發、管理與經營的過程之中，文化因素的重要性日益凸顯。因此在市場運營方面需要引進更多專業人才，對于人員素質的高需求正是旅游地產的又一特點，對于人才這種軟實力的要求無疑也增添了旅游地產的運營壓力。基于這些特點，旅游地產在運營和開發的諸環節所面臨的風險不容忽視。

3 合理規避旅游地產的投資風險的建議

任何投資都會存在風險，我們不能阻止風險的存在，卻可以盡可能的規避由潛在風險誘發的實際損失。針對上述存在于旅游地產規劃、開發與運營中的種種風險，旅游地產的開發和運營者必須能夠通過深入細致的前期調研預測或及早發現這些風險并采取及時有效的措施加以化解或者緩解。具體來說，主要有以下幾點：

3.1 做足可行性研究預防風險

加強市場調查獲得盡可能多的信息，評估關聯要素，是減少因不確定性而誘發損失的最好辦法。首先要明晰所在區域的規劃和定位同時考查風景區輻射區域的產業支撐，其次是要調查配套設施以及交通是否完善和便利，最后要明確目標客戶群。只有對項目區位的選擇、融資方式的確立、環境容量評估、租售比例的測算等進行科學決策，才能保證旅游地產項目的順利運營，規避由于潛在風險而帶來的損失。例如，由于總成本與銷售量成線性關系，因此可以通過線性盈虧平衡分析對項目方案進行測算。通過市場調查和預測，可有效地緩和投資風險。

3.2 多元資產組合分散風險

在相同的經濟環境下，將投資項目之間關聯性不強的多項目投資組合在一起可以獲得比所有投資都集中在一個項目更加穩定的收益。然而，采用投資組合來降低風險的辦法也許對于具有雄厚資金實力的投資者來說比較簡單，然而對于實力欠缺的投資者來說仍有不小難度，這也是為何旅游地產領域逐漸被過濾成了大房企逐鹿場的原因之一。同時，這種方式雖然可以將非系統風險因素減少，但系統性風險仍然存在。因此，從國家政策層面講，應加大資產證券化的進程，提高銀行資產的流動性。資產證券化在我國金融界的理論和實踐探索已有年月，隨著我國資本市場的逐步成熟和初具規模，推行旅游地產的資產證券化是一個不錯的嘗試。如果能有計劃、有步驟地開展旅游房地產資產證券化業務，將盤活銀行多年來沉淀在旅游業的龐大資金，緩解投資風險，促進旅游資產的良性發展。

3.3 概念先行，強化營銷，構建“融入式”產業鏈

旅游地產因其豐厚回報和尚未充分開發的廣大市場引得開發商紛紛入場，然而由于對于旅游地產的定義，大家還沒有公認的模式，因此造成了我國旅游地產市場的兩種局面：一是很多旅游地產開發商不計成本，違規操作，只把旅游地產當做借發展旅游之名運作房地產開發的名目，忽視了旅游地產的獨特價值，不僅破壞當地生態環境，損害了國家的利益，同時也因投入過大且忽視目標人群的需求，沒有凸顯旅游地產的特點而市場反饋不佳。二是忽視不同旅游地產項目價值和功能的特殊性，在品牌塑造和營銷策略上的趨同化，這與旅游地產獨特性的要求背道而馳，值得企業和投資人重視。針對這兩種問題，投資者應當摒棄流傳于傳統房地產界的“有地就能賺錢”的理念，堅持概念先行，對選定的投資項目進行“融入式”的改造，在最經濟和最綠色的前提下發掘和提升旅游地產的價值和文化附加值，培育和延伸旅游地產鏈條，降低單純依賴土地的開發理念。所謂“融入式”產業鏈，指的就是這種融入而非兀立于旅游地產項目周邊環境之外，充分挖掘旅游地產輻射區域的特點和潛力，最經濟、最環保同時最能體現旅游地產獨特性價值和廣泛附加值的開發思路乃至發展模式。只有盡快實現投資項目的“融入式”改造，這樣才能使項目開發真正被市場接受，這才是風險得以化解的最終表現。

參考文獻：

[1]馮彬.房地產經濟導論[M].上海：上海財經大學出版社，2009.

[2]陳戎.旅游地產案例研究[M].上海：上海交通大學出版社，2011.

[3]馬勇，王宏坤.基于全價值鏈的我國旅游地產投資策略研究[J].商業研究，2011（10）.

[4]周春香，董觀志.新經濟政策下旅游地產發展戰略研究[J].中國市場，2010（49）.