親和源 高端養老真的有利可圖?

王彩霞

親和源是地產+服務+生產的模式，其收入主要來自兩塊，一塊是每年的會費和各種服務費用，即養老服務；另一塊則是房屋的循環銷售，持續增值，即養老地產。

早上穿著運動服去社區的健身房運動，那里有各種健身器材，如果在會費之外再支付1000元的年費，還可以進行游泳、健身、水療等，運動初期還有一對一的教練。半小時之后回公寓洗澡。午餐，有時選擇社區內提供的食物，更多的時候會讓秘書去購買一些食材，然后自己在公寓內烹制。午睡過后是娛樂活動，或棋牌類，或看電影。晚餐過后，約幾個差不多年齡的鄰居喝喝茶，聊聊天。之后安然入眠。

這是上海浦東康橋親和源老年公寓老人的普通一天，這里正嘗試著一種養老新模式。這種嘗試已經進行了7年。7年后的今天，這種模式似乎依然未被人們接受。

會員制養老社區有多高檔

2005年3月創建的親和源，開始就劍指高檔會員制養老社區，成功范本來自美國、丹麥、日本以及中國臺灣，也就是傳說中的“沒有圍墻的養老院”。

親和源倡議老人前半生為兒女活、為社會活，后半生要為自己活。而能夠接受這種養老觀念的人，一般多是有深厚的學識和人生閱歷、經濟能力不差的老人。

親和源的硬件很“硬”。無障礙化設計，老人需要的配套設施高標準全配置，護理醫院和頤養院、健康會所、配餐中心、老年大學、圖書館、文體活動室、茶憩棧、咖啡廳、門球場、迷你高爾夫一應俱全，美國愛瑪克、法國索迪斯、香港美格菲、上海曙光醫院等知名公司，分別提供著物業、餐飲、健身、醫療服務。

軟件方面，則有專業對口、訓練有素的管家“代子女盡孝”，有生活、健康、快樂三類秘書了解老人的行為、喜好、身體狀況，依從老人的意愿，合理安排生活。

打開親和源官網，它的連鎖項目，也無一不閃爍著“高檔的光芒”。海南親和源老年俱樂部設在三亞陵水清水灣大道，提供老年候鳥式度假生活；遼寧親和源樂齡怡養社區，設在望兒山風景區，配套溫泉療養院和“高標準的日照”以及24小時私人管家；浙江琳軒親和源位于海寧，緊鄰贊山良渚文化遺址公園和萬畝竹林濕地公園；黃山光明親和源親和谷國際養生小鎮，則有宜老養生度假區、山地風情別墅區、高爾夫度假居住區三大主題區域。

親和源養老社區實行智能化管理。老人手里都有一張卡，進入社區大門、住宅樓大堂，啟動電梯，打開家門，它是通行證；吃飯時間，這張卡又發揮著飯卡功能；想讀書看報了，去圖書館，借書證的條碼已經預制在卡面上；要活動筋骨，到健身會所去鍛煉，出示這張卡就行了；身體不適，老毛病犯了，這又是一張醫療卡。它甚至有定位功能，老人在社區內任何位置出現意外，總控室都可以在最短時間內找到，并實施救助，它更是一張救命卡。

招商官員下海，溫州富商共營

2010年12月25日，年過半百的奚志勇心情有些激動，特地喝了幾杯。這一天，親和源正式對外宣布，獲得摯信資本（TrustBridgePartners）1億元注資。作為董事長的他，認為這“意味著親和源的商業模式被市場認可”。因為從成立以來，“被認可”一直是親和源努力的方向。

奚志勇是地道的上海人，打過魚、當過司機、做過政府干部，如今又在嘗試著做民營養老機構的老板。他的目標是打造出“既能賺錢又能做好事”的養老院。

加入親和源之前，奚志勇在上海市康橋鎮做過幾年副鎮長，主管招商引資。2002年底，適逢換屆，他被調至其它鎮任副鎮長。不愿意離開康橋鎮的他最終決定放棄鐵飯碗。奚志勇說，這與溫州人不無關系。在任期間，奚志勇的成績單上有著明顯的“溫州特色”：周成建的美特斯邦威、錢金波的紅蜻蜓、王均瑤的均瑤集團、周星增的建橋集團等，均被他引入了上海。

這些溫州的企業家自然也就成了奚志勇的朋友，甚至還有不少人想拉他下海，加盟他們的企業。溫商建橋集團董事長周星增就是其中一位，其創辦的民辦高校上海建橋學院也是奚志勇引入上海的項目。

2003年，奚志勇與周星增一起注冊了新建橋集團，開始籌劃養老項目，溫州人紛紛要求投資入股，增資擴股后注冊資金增至2個億。

但養老項目究竟該怎么做，奚志勇起初并沒有一套很成熟的方案，只是計劃先做房地產，賺了錢以后再做養老。所以，他們在海南、黃山、青島等地都有房地產項目。

奚志勇本以為，用2個億的現金撬動6個億的項目問題不大，但事實證明他太樂觀了，鑒于其民辦非公企業的性質，土地無法抵押，銀行不能提供貸款。后來，他們賣掉了外地的房地產項目，才保證了親和源養老項目的資金供應。

備受爭議的新模式

參觀過親和源之后，摯信資本首席合伙人李曙君說，“我都希望自己的父母到這里來，這里老人的精神面貌以及老人之間的互動非常好”。2006年起，摯信資本就開始關注國內的養老產業。

注重精神層面的“養老”，是奚志勇和他的團隊在考察過國內外眾多養老機構之后總結出來的。他發現，國內好多養老院硬件很好，但鮮有人愿意去住。研究發現，“家”的里面必須有廚房；鑰匙必須掌握在自己手里，有自由；要獨門獨戶、有隱私的空間。而傳統的養老機構恰恰缺了這些元素。“我們必須做成一個完全屬于老人的家的概念。”

將這樣的理念付諸實踐，親和源推出了會員制模式，并設計了A卡和B卡兩種形式。如果一對達到法定退休年齡的老夫婦購買了A卡，他們不僅可以在親和源社區自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產留給子女，因為A卡有效期與房屋土地的使用年限相同，且不記名，可繼承，可轉讓；B卡是記名卡，有效期至老人生命終結，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過的部分免費。對應大、中、小三種戶型，B卡以三種價格出售。

目前，A卡已經漲到75萬/張；B卡價格分別達45萬、58萬和85萬。但要住進親和源養老社區，A卡會員還要按照房屋面積，每年繳納3-7萬元不等的管理費，B卡會員則無論面積大小，每年統一繳納管理費2.3萬元。

在奚志勇看來，親和源比“家”更好的是，從一個保姆到一個團隊的服務提升。秘書對老人的幫助，是一種基于契約的服務，不是托人情，因而可持續，而且比家人更專業。

但令奚志勇沒想到的是，模式一經推出，即刻引來一片爭議。爭議的關鍵在于，消費者幾十萬購買了會員卡，只擁有房屋的使用權，而非產權，如果企業倒閉了怎么辦？

這些信息甚至引起上海市高層領導的高度關注。奚志勇說，最初有一段時間，“三天兩頭有人來調查”。“即使公司破產了，房子還在，使用權還是會員的。”親和源在會員的合同中有說明，如果企業破產，由政府負責處理清算或者交給其它同類的公司繼續運營。

有助于打消消費者顧慮的，還有親和源會員卡的增值屬性。以A卡為例，起初的價格是50萬元/張，而目前已經漲到75萬。

這顯然有房價上漲帶來的效應。因此，一些國際投行直接將親和源視為房地產公司。奚志勇不否認親和源模式的地產屬性，但他認為，親和源是地產+服務+生產的模式。親和源的收入主要來自兩塊，一塊是每年的會費和各種服務費用，即養老服務；另一塊則是房屋的循環銷售，持續增值，即養老地產。

據奚志勇測算，只要能不斷發展新的會員，就可以實現盈利。他表示，僅是會員卡的售價就足可以回收房屋的建設成本，而每年所交的管理費才是長期穩定的主要利潤來源。

但實際上親和源是否產生盈利一直是個謎。

熬過痛苦期了嗎？

2007年10月，親和源上海養老社區建成，但接下來的日子，卻讓奚志勇感覺“非常苦”。那年春節，奚志勇的團隊與已入住的會員一起吃年夜飯，整個社區總共才有11戶人家。2008年一整年，情況依舊，“只推出去幾十張卡，來參觀的人很多，但真正掏錢購買的很少”，吃年夜飯的時候，盡管親和源允許入住的老人帶家屬一起來，但“也就那么點人”。