關(guān)于公允價值計量投資性房地產(chǎn)的思考

羅瓊芳

【摘 要】 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中引入了公允價值計量模式，公允價值計量投資性房地產(chǎn)的優(yōu)點是很明顯的，但新準(zhǔn)則實施幾年來，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)并不多。文章從準(zhǔn)則中公允價值計量投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定及其在實務(wù)中的應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)，分析其應(yīng)用困境及原因，提出了摒棄缺點、發(fā)揮優(yōu)勢以完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的幾點建議。

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價值； 會計準(zhǔn)則； 困境

2006年財政部制定的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。但相應(yīng)的也有關(guān)于公允價值計量的幾點規(guī)定：一是要采用公允價值模式計量，必須滿足規(guī)定的條件。首先，投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場。其次，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。二是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本和公允價值兩種模式，但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。三是投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷。四是已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。幾年過去了，我們來看看公允價值在投資性房地產(chǎn)中的實際應(yīng)用情況。

一、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀

認(rèn)真分析，不難發(fā)現(xiàn)引入公允價值計量投資性房地產(chǎn)有以下優(yōu)點：能比較真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，讓公司的資產(chǎn)增值信息更透明，從而改善資本結(jié)構(gòu)，特別是在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲時，由于采用公允價值計量不用計提折舊和攤銷，當(dāng)期費用少，賬面利潤高，能提高公司融資能力，使公司容易獲取融資。同時，公允價值計量投資性房地產(chǎn)與國際接軌，更加方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值，增加了相關(guān)性和可比性。

2006年新企業(yè)會計準(zhǔn)則出臺后，規(guī)定上市公司從2007年開始必須實行新準(zhǔn)則。在2006年年報中，有9家上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，占上市公司總數(shù)的0.69%；在2007年的年報中，1 570家上市公司有630家存在投資性房地產(chǎn)但只有18家對其計量采用公允價值模式，占上市公司總數(shù)的1.1%；2008年的年報中，690家有投資性房地產(chǎn)的上市公司只有22家采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)；到2010年3月31日，全國615家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司運用公允價值模式計量的僅有26家。從絕對數(shù)來說，雖然有逐年遞增的趨勢，但增加的比例卻非常小。上市公司應(yīng)用情況尚且如此，非上市公司應(yīng)用比例也不容樂觀。既然用公允價值計量投資性房地產(chǎn)有著明顯的優(yōu)點，為何只有較低比例的公司應(yīng)用呢？仔細(xì)分析，究其原因，主要有以下幾方面。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的困境及原因

（一）投資性房地產(chǎn)的公允價值難以取得

由于我國市場化程度還不夠高，市場機制不夠完善，不夠活躍，而房地產(chǎn)的價格受國家宏觀經(jīng)濟政策、地域、朝向、樓層等因素的影響比較大，沒有統(tǒng)一的定價，因此，要取得合理的投資性房地產(chǎn)的公允價值比較困難。目前大部分以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司采用專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的評估價格來確定其公允價值，而另外一部分公允價值的確定則來源于投資性房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所獲得的市場調(diào)查報告。但是資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)估價師、土地估價師、資產(chǎn)評估師分別隸屬于建設(shè)部、國土資源部和財政部，采用誰的定價沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各自的評估權(quán)威也不高。而市場調(diào)查報告所獲取的價格其可靠性和準(zhǔn)確性也值得商榷。

（二）采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的成本高

首先，增加會計做賬的工作量。一方面，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，每個資產(chǎn)負(fù)債表日要根據(jù)其公允價值來調(diào)整賬面價值會增加會計的工作量；另一方面，在計算企業(yè)應(yīng)繳所得稅時，關(guān)于投資性房地產(chǎn)其賬面價值為公允價值，即“初始成本+公允價值變動”，而計稅基礎(chǔ)為“初始成本-折舊攤銷”，因此在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時（“投”與“非投”的轉(zhuǎn)換）、持有期間公允價值變動時其年底均考慮所得稅暫時性差異從而進(jìn)行納稅調(diào)整，在處置投資性房地產(chǎn)時其賬面價值和計稅基礎(chǔ)均為0，這時又需轉(zhuǎn)回原產(chǎn)生的暫時性差異，從而對處置當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整，這些各期的調(diào)整均會增加會計的工作量。

其次，取得公允價值成本高。如前所述，公允價值合理取得的本身就比較困難，為了取得各方認(rèn)可的公允價值，企業(yè)勢必會作一些比較和判斷，還會涉及到請專業(yè)評估師進(jìn)行評估，增加了工作量和信息成本。

最后，披露成本高。由于房地產(chǎn)的價格變動快、變化大，采用公允價值計量增加了企業(yè)經(jīng)營成果的不穩(wěn)定性，企業(yè)需要向投資人充分解釋該計量對會計報表產(chǎn)生的影響，詳細(xì)披露該房地產(chǎn)當(dāng)期價值的增減變化情況、公允價值的確定依據(jù)和方法等，信息披露成本較高。

（三）所有投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式，并且不能由公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)可能不止一項，既可能有房產(chǎn)也可能有地產(chǎn)，其持有的目的有些是為了增值，也有些是為了出租，如果只選定一種后續(xù)計量模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，不能準(zhǔn)確地體現(xiàn)相關(guān)性和可比性，并且企業(yè)在以后的會計期間有可能還會增加投資性房地產(chǎn)，而準(zhǔn)則又規(guī)定不能由公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式，所以為了減輕當(dāng)期的決定困惑，大部分企業(yè)都會本著應(yīng)有的謹(jǐn)慎而選擇成本模式，以后再視情況而定是否轉(zhuǎn)為公允價值模式。

另外，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場還存在著很多泡沫，雖然政府采用了收取房產(chǎn)稅和限購令等一系列調(diào)控政策，但目前的價格走勢還不能真正地反映房產(chǎn)價值，用公允價值計量貌似客觀，實則有風(fēng)險。對上市公司來說，房價上漲，造成賬面利潤高，還涉及到是否分股利的問題，分吧，現(xiàn)金流不足，不分吧，影響股東的積極性。這些因素都會對企業(yè)是否采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生較大的影響。

三、完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的幾點建議

（一）完善市場經(jīng)濟制度和市場信息

要取得合理的公允價值依賴于完善和成熟的市場經(jīng)濟制度和市場信息。要完善我國的市場經(jīng)濟制度和市場信息可從以下幾方面入手：首先，要完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟法律制度，對市場風(fēng)險要建立相應(yīng)的預(yù)警制度；其次，要培養(yǎng)多級市場，重視二級市場的發(fā)展，國家要采取有效措施建立一個信息更公開、交易更透明、價格更合理的活躍市場體制，以使取得的公允價值更公正和客觀；最后，建立第三方評估機構(gòu)，建立規(guī)范的資產(chǎn)評估體系，提高評估人員的素質(zhì)，提高資產(chǎn)評估的質(zhì)量，對投資性房地產(chǎn)的公允價值不但給以一個定性的確定方式，而且給以定量的確定方法，使公允價值的取得有理可依，有據(jù)可查。

（二）與國際準(zhǔn)則接軌，完善準(zhǔn)則的細(xì)則

國際會計準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的規(guī)定中明確指出，優(yōu)先考慮公允價值計量，只有在主體確實無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價值時才可以采用成本模式計量。國際準(zhǔn)則可采用估值技術(shù)，而我國目前不允許。這些顯著的差異表明我國應(yīng)該積極改善市場環(huán)境，完善和發(fā)展相應(yīng)的經(jīng)濟法律法規(guī)制度，在充分借鑒國際會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則細(xì)則，在細(xì)則的制定中，盡量減少模糊性語言和概念的使用，形成適合我國國情的公允價值計量的體系和框架。

（三）同一企業(yè)允許使用兩種計量模式

目前，我國會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對其持有的所有投資性房地產(chǎn)，都只采用一種計量模式。雖然這樣便于國家相關(guān)部門統(tǒng)一管理，但實際情況是部分公司持有多項用途不同、形式多樣的投資性房地產(chǎn)。筆者建議按照其持有目的來決定采用的計量模式，如果持有目的只是為了出租、收取租金，那么平時只涉及到租金的處理，其公允價值的變動對它沒有太大的影響，也就沒有必要采用公允價值計量，同時也減少了會計的工作量；如果是準(zhǔn)備長期持有并且是準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓以獲利的投資性房地產(chǎn)則無論是房產(chǎn)還是地產(chǎn)均應(yīng)采用公允價值計量，及時關(guān)注其公允價值的動態(tài)變化，以便掌握關(guān)于其價格的第一手信息，出售時在價格的談判上占有主動地位。

（四）出臺使用公允價值計量的稅收優(yōu)惠政策

現(xiàn)階段各上市公司謹(jǐn)慎應(yīng)用公允價值其中也有一個重要的原因是基于稅收的考慮，投資性房地產(chǎn)由成本模式計量改為公允價值計量后可能增加企業(yè)的現(xiàn)時稅收負(fù)擔(dān)，從而增加現(xiàn)金流出，因此相關(guān)部門應(yīng)制定稅收優(yōu)惠政策來減輕企業(yè)的稅負(fù)，避免企業(yè)是因為避稅而繼續(xù)使用成本模式。同時用稅收優(yōu)惠政策可刺激更多的企業(yè)采用公允價值模式，而公允價值模式的大量應(yīng)用又會進(jìn)一步促進(jìn)市場制度和市場信息的完善，形成一個較好的良性循環(huán)。

（五）加強監(jiān)管力度和公允價值信息的披露

在應(yīng)用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時，我們應(yīng)該看到公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在提高會計信息公允性、相關(guān)性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能，現(xiàn)實中企業(yè)利用公允價值進(jìn)行利潤操縱和進(jìn)行盈余管理的事件屢屢發(fā)生，因此為了促進(jìn)公允價值的合理應(yīng)用，應(yīng)加強監(jiān)管力度。首先，相關(guān)部門應(yīng)建立獨立的會計監(jiān)督體系，進(jìn)一步明確舞弊主體的法律責(zé)任，加大會計作假的懲罰力度，強化國家監(jiān)督部門如證監(jiān)會等機關(guān)的監(jiān)督審計力度。其次，要完善企業(yè)尤其是上市公司的披露制度，上市公司年報報出之前，必須有專業(yè)的評估機構(gòu)對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，并在財務(wù)報告中進(jìn)行詳細(xì)披露，只有完善公允價值的披露，才能保證投資者了解企業(yè)真實的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

綜上所述，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量是一個循序漸進(jìn)的過程，但用公允價值計量投資性房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，相信隨著我國市場經(jīng)濟制度的不斷完善、房地產(chǎn)交易市場的進(jìn)一步發(fā)展、相關(guān)評估制度的建立以及會計準(zhǔn)則的日臻完善，會有越來越多的企業(yè)選擇用公允價值計量投資性房地產(chǎn)。●

【參考文獻(xiàn)】

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［2］ 中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2006.

［3］ 財政部會計資格評價中心.全國會計專業(yè)技術(shù)資格考試輔導(dǎo)教材《初級會計實務(wù)》［M］.北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2011.