失控的購物中心

荊寶潔

13億人口究竟需要多少購物中心?當(dāng)天津的項目面積直逼巴黎，當(dāng)平均兩個人要支撐起一平方米的購物中心面積……是誰在瘋狂地推動這次大躍進(jìn)?躍進(jìn)之后，誰又來承擔(dān)崩潰的后果?

大躍進(jìn)

陽光新業(yè)地產(chǎn)有限公司總裁助理李睿最近為項目選址十分頭疼。他向記者抱怨：“或許你正在集中精力打造一個社區(qū)商業(yè)購物中心，但不遠(yuǎn)處馬上就會有體量巨大的購物中心冒出來，帶來惡性的競爭。”

他也知道，這股潮流源于住宅被“限購”，投資商們將熱情傾注到了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)上，尤其是一些大型購物中心。

據(jù)世邦魏理仕(XBRE)的數(shù)據(jù)，全球面積最大的3個在建購物中心都在中國，此外，在建購物中心規(guī)模排名前十的城市中，中國占了8個。

天津在購物中心建設(shè)方面是全世界最繁忙的城市。天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積總和達(dá)245萬平方米，相當(dāng)于20個北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一個歐洲城市現(xiàn)有購物中心的面積總和。

工業(yè)城市沈陽的購物中心建設(shè)排名全球第二位。沈陽也是中國對俄羅斯、日本以及朝鮮和韓國貿(mào)易的中心，目前有18個購物中心開發(fā)項目在建，總面積218萬平方米。

成都是全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市。2011年底，成都的商業(yè)綜合體項目已突破100個，大多數(shù)體量都在10萬平方米以上；未來兩年，成都還將有1000萬平方米以上的商業(yè)項目入市，以成都加上周邊區(qū)縣的1000多萬人口，光新建的商業(yè)項目，人均就達(dá)一平方米。

成都零售商協(xié)會、成都理工大學(xué)商學(xué)院共同發(fā)布的《2011年成都零售業(yè)發(fā)展報告》顯示，2011年，成都1萬平方米及以上大型賣場增加明顯，達(dá)53.3萬平方米，增幅達(dá)23.3％。成都已形成六大商圈：它們分別是春鹽商圈、金沙光華商圈、建設(shè)路商圈、沙灣商圈、紅牌樓商圈和天府新城商圈。其中，春鹽商圈已聚集22個5000平方米以上大型賣場。

不光是省會城市，這樣的建設(shè)狂潮還在一些小城市里上演。廣東惠州，一個常住人口僅115萬的城市里，大型購物中心的總建筑面積超過了60萬平方米。這意味著平均兩個人要支撐起一平方米的購物中心面積。并且，隨著城市外擴(kuò)和舊城改造的啟動，還有多個新購物中心在規(guī)劃或建設(shè)之中。

“可能風(fēng)險就在眼前。同一個商圈，即使是城區(qū)公認(rèn)最好的商圈，有的購物中心生意紅火，有的門庭冷落，有的購物中心幾經(jīng)折騰，仍然在虧損線掙扎。”李睿說，“光有錢建設(shè)是不夠的，投資者必須對建成后的運營管理風(fēng)險有足夠的評估。”

瘋狂的推動者

盡管網(wǎng)購大潮洶涌，新首富萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林還是很看好體驗式消費中心在未來的發(fā)展，這亦是支撐萬達(dá)近些年來快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)理念。擅于把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的王健林看到，國家“十二五”規(guī)劃提出，從2011年到2015年，中國消費零售總額要從15萬億元增長到30萬億元，年均增長15％以上，大大高于GDP增長速度。“這么大規(guī)模的增長靠什么實現(xiàn)?完全靠原有消費模式肯定不行，要創(chuàng)造新的消費熱點，大力發(fā)展體驗型消費。”王健林說。

萬達(dá)的擴(kuò)張速度已不可復(fù)制。2012年，萬達(dá)將在全國新開業(yè)18個萬達(dá)廣場。萬達(dá)廣場是商業(yè)綜合體，每建一個萬達(dá)廣場都包含百貨商場。

高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍也向記者提到，住宅限購導(dǎo)致投資者投資熱情轉(zhuǎn)移。諸如萬科、首創(chuàng)、保利、華潤等品牌房企，紛紛加大或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科集團(tuán)高層曾公開表示，未來5年，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將是20％。

高和資本董事長蘇鑫在參加“尋找高和睿，尋找投資價值洼地”房地產(chǎn)投資趨勢論壇時表示，“2008年以后，所有國家治理經(jīng)濟(jì)衰退的方法就是一條，不斷地印鈔票。而中國城市化的動力，推動了人口和資金的聚集，這是對房地產(chǎn)最大的支持，而且是長期的。”另外，資金要尋找出口，商業(yè)地產(chǎn)便是泄洪的出口。

更大的推手是地方政府。盈石資產(chǎn)管理有限公司副總經(jīng)理許大金告訴記者，出讓商業(yè)用地所帶來的附加值更高，但許多商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商主動要求建設(shè)。一位外地開發(fā)商與北京某郊區(qū)談判土地事宜，地方政府提出的要求是，商業(yè)要占一半的面積。

總投資達(dá)70億元的天津銀河國際購物中心的投資商是天津城投集團(tuán)。該集團(tuán)的負(fù)責(zé)人曾對記者無奈地說，公司此前并無太多商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，但“天津市政府很重視這個項目，主動找到城投公司，(要求他們)作為國企，必須做好(這個項目)。”

過剩隱憂

如果正在建設(shè)的購物中心大潮，主要不是源于消費需求快速增長的推動，而是更多受地方政府、投資者主觀判斷的影響，過剩隱憂是否在所難免?

國際知名的商業(yè)地產(chǎn)代理機構(gòu)萊坊對此提出疑慮。該機構(gòu)去年底發(fā)布的一份報告稱，中國部分區(qū)域的零售物業(yè)(包括購物中心)，已初露過度建設(shè)跡象。而物業(yè)方可能通過招攬普通商戶來填補空缺，將對其他商戶造成毀滅性打擊。

這份題為《聚焦中國零售商業(yè)2011》的報告直言，購物中心“大未必佳”。報告提到，中國二線城市每個購物中心的平均面積約為80000平方米，比一線城市近68000平方米的平均體量高出18％以上。重慶和哈爾濱的購物中心平均面積更是分別達(dá)到了99724平方米和95540平方米。香港只有6個購物中心面積超過100000平方米，且大都是分期開發(fā)。

供過于求最直接的影響，是空置率的上升和租金下滑。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的《2012年第一季度中國房地產(chǎn)市場報告》，天津和北京由于大量新增供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)空置率分別上升至13.55和12.6％，沈陽、西安、重慶的租金均小幅下滑。高力國際報告稱，一季度廣州市大型購物中心空置率上漲至11％，首層租金則環(huán)比下降1.4％。

在一線做商業(yè)運營的開發(fā)商們，感受到的壓力來自于招商環(huán)節(jié)，及商業(yè)地產(chǎn)人才的短缺。李睿告訴記者，由于購物中心擴(kuò)張?zhí)欤恍┥虉鲩_業(yè)初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的進(jìn)駐。類似于ZARA、優(yōu)衣庫、HM在國外不是很強勢的快時尚品牌，在國內(nèi)卻表現(xiàn)強勢。而商業(yè)地產(chǎn)的人才也頻頻遭遇面臨被挖角的過程。“一個成熟的、能獨當(dāng)一面的商業(yè)地產(chǎn)人才，往往需要5年才能培育出來，但是還沒到5年，許多人就已經(jīng)被挖走了。”李睿對此表示無奈。

不過，世邦魏理仕亞洲公司執(zhí)行總裁賽巴斯蒂安·斯基夫說，乍一看全中國在建項目的數(shù)量似乎是過剩建設(shè)的“可怕”征兆，但仔細(xì)審視會發(fā)現(xiàn)，這是在長期不足之后的追趕。與京滬和其他大城市相比，中國二線城市購物中心稀少。目前的開發(fā)速度將使中國人均零售面積追平其他亞洲城市，仍落后于國際標(biāo)準(zhǔn)。

張良軍認(rèn)為，雖然肌總量上看，中國仍需要大量的購物中心，但由于過于集中建設(shè)，且缺乏完善的前期市場研究，后期的招商也不盡如人意，這可能導(dǎo)致一些項目因為招租不善而造成失敗。亦可能出現(xiàn)一些爛尾項目。

許大金也認(rèn)為，“過于集中的供應(yīng)量，對市場帶來的波動在所難免。”他舉例說，奧運會之前，北京的商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)，結(jié)果空置率大幅增加，市場用了3年時間才逐漸消化。許大金和李睿共同指出了沈陽購物中心面臨著過剩的危險。李睿認(rèn)為，這些城市將會是開發(fā)商謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。

樂天瑪特西南區(qū)超市拓展總監(jiān)李澤韜對記者表示，韓國樂天集團(tuán)很看好中國的市場，但在選址時發(fā)現(xiàn)，如位于成都的一些商業(yè)物業(yè)，雖然打著城市綜合體的旗號，實際的商業(yè)面積卻很小，部分開發(fā)商所做的項目并不符合租戶的需求。

直到現(xiàn)在，仍有一些失敗的商業(yè)地產(chǎn)在掙扎中。2008年開業(yè)的沈陽百聯(lián)購物中心，開業(yè)4年仍十分冷清。北京五棵松地區(qū)的華熙樂茂，5年前就已建成并招商，但時至今日仍未改變大面積空置的命運。位于東直門地區(qū)的國盛時尚購物中心，曾多次宣布開業(yè)時間表，但目前仍處于停業(yè)狀態(tài)。，購物中心大躍進(jìn)的時代下，一些個體難逃潰敗的命運。你承不承認(rèn)，它都在那里。

編輯唐婷