萬達(dá) 轉(zhuǎn)型第一站

岳彩周

萬達(dá)陷入了城市綜合體的紅海之中。和資產(chǎn)高增長同步，萬達(dá)的負(fù)債水平也一貫高企，但是凈利潤增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上資產(chǎn)的膨脹。

由商業(yè)地產(chǎn)帝國向文化帝國轉(zhuǎn)型，萬達(dá)的轉(zhuǎn)身之快速，簡直不可思議。

5月21日上午，萬達(dá)集團(tuán)和美國AMC影院公司在北京簽署并購協(xié)議，此次并購總交易金額為26億美元，這是萬達(dá)轉(zhuǎn)型的里程碑。

但收購AMC余波未平，6月5日，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司又出手了。這次是在俄羅斯總統(tǒng)普京訪華期間簽署的一項合作協(xié)議，計劃在俄羅斯投資30億美元發(fā)展旅游業(yè)。

“萬達(dá)集團(tuán)今年的文化旅游總收入將達(dá)到200億元，成為中國最大的文化企業(yè)。萬達(dá)也將在5年內(nèi)使文化產(chǎn)業(yè)年收入翻一番達(dá)到400億元，進(jìn)入全球文化產(chǎn)業(yè)前50強(qiáng)，這是未來的目標(biāo)。2020年萬達(dá)集團(tuán)在文化旅游產(chǎn)業(yè)收入比重將提高到50%以上，徹底實(shí)現(xiàn)萬達(dá)集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。”萬達(dá)集團(tuán)副總裁、萬海文旅投資公司常務(wù)副總經(jīng)理胡章鴻，6月中旬在第二屆中國旅游項目投資大會上描述了萬達(dá)文化帝國藍(lán)圖。

跑不動的萬達(dá)又開始狂奔

目前，全球經(jīng)濟(jì)形勢走低，歐債危機(jī)余波未平，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的資金鏈一直是國內(nèi)開發(fā)商的一塊短板。此時萬達(dá)選擇海外并購負(fù)債已近20億美元的全球第二大院線集團(tuán)美國AMC，這是國內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)迄今為止最大一筆海外并購案。

但是，在房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控的背景下，如此大規(guī)模的海外投資，萬達(dá)資金鏈能否承受？

“萬達(dá)現(xiàn)在任何時間賬面現(xiàn)金都有幾百億元，萬達(dá)旗下將有一個千億級的公司，兩個百億級的公司。”王健林曾公開表示。

但資料顯示，截至2010年底，萬達(dá)總資產(chǎn)達(dá)到1414億元，其中賬上貨幣資金394億元（當(dāng)年新增的現(xiàn)金流為183億元，當(dāng)年的投資與籌資現(xiàn)金流分別為-227億元和221億元），但是，萬達(dá)同期的流動負(fù)債高達(dá)706億元。即使刨除其中380億元的預(yù)收賬款，流動負(fù)債仍超過320億元。換言之，賬上現(xiàn)金并非隨意可動，有大筆土地款、稅款、工程款及銀行借款需要支付。而且，這是在2009年-2010年連續(xù)兩年銀行信貸大規(guī)模開閘情況下的數(shù)據(jù)。

2011年之后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行信貸緊縮，整個行業(yè)資金面趨緊，萬達(dá)也不能例外。為周轉(zhuǎn)資金，萬達(dá)一般將酒店、寫字樓的裝修等項目外包合作，有時出讓部分項目股權(quán)或由其他企業(yè)墊資。一位與萬達(dá)有合作的企業(yè)人士告訴記者，與其他知名房企相比，“向萬達(dá)要錢最費(fèi)勁”。

其實(shí)在今年銀行普遍惜貸的情況下，萬達(dá)本來已經(jīng)主動放慢了擴(kuò)張的速度，今年總體目標(biāo)偏低，（收入）只比2011年增加11%，特別是項目系統(tǒng)零增長，這在萬達(dá)24年歷史上是第一次，反映出萬達(dá)對市場的判斷和對宏觀調(diào)控的應(yīng)對。

但另一方面，萬達(dá)正在利用放緩的時期調(diào)整自己。一方面是捋順產(chǎn)業(yè)鏈，為上市做準(zhǔn)備，另一方面業(yè)態(tài)調(diào)整，加大能更快創(chuàng)造現(xiàn)金流的業(yè)態(tài)，其中一個是百貨業(yè)，另外則是體驗式業(yè)態(tài)，如影院等娛樂業(yè)態(tài)，這兩方面都是為應(yīng)對未來的現(xiàn)金流危情。

這是萬達(dá)的主動放緩，但萬達(dá)的擴(kuò)張野心并沒有停止膨脹。

萬達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)方面，雖然在國內(nèi)的銀幕數(shù)量達(dá)數(shù)百，但要想做成世界級的文化產(chǎn)業(yè)龍頭卻并非易事，萬達(dá)的雄心是每一個產(chǎn)業(yè)都要做成國際國內(nèi)的翹楚，因此，其惟一途徑就是依靠并購。事實(shí)上，此次并購主體并非萬達(dá)院線而是萬達(dá)集團(tuán)，這在一定程度上確定了此次并購性質(zhì)為商業(yè)地產(chǎn)，而非完全服務(wù)于萬達(dá)院線影視產(chǎn)業(yè)的海外院線的拓展。

但動輒數(shù)十億美元的并購和投資，萬達(dá)的錢從哪里來？

據(jù)了解，萬達(dá)集團(tuán)與中國銀行、中國進(jìn)出口銀行、工商銀行、北京銀行和渤海銀行等多家銀行有密切合作。有消息稱，萬達(dá)的并購資金主要來源于銀行貸款，一部分是人民幣并購貸款，一部分是通過“內(nèi)保外貸”獲得美元貸款。

據(jù)悉，四大國有銀行都曾與萬達(dá)集團(tuán)簽署過“總對總”戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行對萬達(dá)集團(tuán)貸款較多，2010年農(nóng)行對萬達(dá)集團(tuán)的授信超過200億元。而建行對萬達(dá)集團(tuán)的貸款余額大約在20億元。

今年2月，中國進(jìn)出口銀行與萬達(dá)集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將對萬達(dá)集團(tuán)提供金融支持。有知情人士告訴記者，中國進(jìn)出口銀行將在萬達(dá)海外并購中發(fā)揮比較大的融資支持作用。

收購是整體戰(zhàn)略

“其實(shí)萬達(dá)最需要的是加強(qiáng)國內(nèi)的體驗業(yè)態(tài)，而非大老遠(yuǎn)跑到國外去并購。”很多業(yè)內(nèi)人士評價說。但萬達(dá)也許是想通過支持國家政策，而獲得信貸等融資政策的支持。

記者注意到，在簽約儀式上，代表萬達(dá)與AMC簽約的是集團(tuán)CFO張霖，而非萬達(dá)院線的代表。這或證明收購是萬達(dá)的整體戰(zhàn)略，有利于整個集團(tuán)在融資等方面獲得更多支持。

“此次并購主體為萬達(dá)，而非萬達(dá)院線，這在一定程度上對此次并購性質(zhì)定義為商業(yè)地產(chǎn)，而非完全服務(wù)于萬達(dá)院線影視產(chǎn)業(yè)的海外院線拓展。”清科咨詢分析師張亞男評論到。而王健林指出，看中AMC最大的原因就是“地段”。做地產(chǎn)出身的王健林對于地段這兩個字極為敏感。資料顯示，AMC公司擁有的影院集中在北美大型城市中心地帶，擁有北美票房最多的前50家影院中的23家。

改變租金收益率偏低局面

目前城市綜合體已經(jīng)過熱，由于各種原因，很多二三線城市一下子出現(xiàn)了眾多城市綜合體，在數(shù)目猛增的同時城市綜合體也變得更加同質(zhì)化，競爭異常激烈。知名財經(jīng)評論員葉檀新近指出，目前的城市綜合體繼續(xù)發(fā)展下去，千城一面勢不可擋該如何發(fā)展突圍？

萬達(dá)一方面必須不斷奔跑，另一方面也必須不斷調(diào)整自己，打造差異化優(yōu)勢。

對于城市綜合體的經(jīng)營，思創(chuàng)動力副總經(jīng)理王安明認(rèn)為，商場每平方米的營業(yè)額一年要超過10000元，才能保證綜合體的良性經(jīng)營。百貨業(yè)與零售業(yè)，則要達(dá)到5公里的范圍內(nèi)沒有相同業(yè)態(tài)重疊，才能滿足經(jīng)營要求。

而萬達(dá)也在陷入紅海之中。和資產(chǎn)高增長同步，萬達(dá)的負(fù)債水平也一貫高企，但是凈利潤增幅卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上資產(chǎn)的膨脹。2009年，萬達(dá)總資產(chǎn)約741億元，負(fù)債約688億元，凈利潤約26億元；2010年，總資產(chǎn)增至1414億元，負(fù)債1280億元，凈利潤約72億元；2011年，總資產(chǎn)增至2030億元，負(fù)債1825億元，凈利潤約79億元——沒有達(dá)到集團(tuán)預(yù)計的90億元。而且這些凈利潤中包含了寫字樓投資的賬面收益。

這暴露了萬達(dá)的另一個隱憂，租金收益過低。資產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)張，資產(chǎn)收益率卻在下降。

對于萬達(dá)而言，提高租金收益率的關(guān)鍵是購物、休閑、娛樂的合理組合，也就是縮小主力店在整體中的面積比例，增加休閑、娛樂的體驗業(yè)態(tài)。“對中國的城市綜合體而言，現(xiàn)在購物中心的消費(fèi)者主要是年輕人，他們對體驗非常看重。以電影、游戲，旅游為主的體驗式業(yè)態(tài)也是萬達(dá)構(gòu)建差異化競爭力的關(guān)鍵所在。”中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平表示。

這次收購或許還有另一個目的——把控優(yōu)秀的影片資源，提升萬達(dá)院線核心資源的差異化水平。

王健林曾經(jīng)說過，國產(chǎn)影片水平仍很差，不然我們早走出去了。但對于并購后是否可能增加進(jìn)口片數(shù)量這一問題，王健林說，此次并購的是電影院線，沒有涉及到影片發(fā)行，院線合并后對進(jìn)口片數(shù)量是否會有增加也不能做出肯定答復(fù)，但外國影片進(jìn)入中國數(shù)量的逐漸增多將是趨勢。

而對于萬達(dá)能否獲得電影進(jìn)口牌照這一問題，王健林稱，因為目前國內(nèi)兩個進(jìn)口電影的牌照都是國有的，如果從市場公平出發(fā)，應(yīng)該給萬達(dá)一個進(jìn)口牌照，而且萬達(dá)也遞了申請。至于此次萬達(dá)并購AMC是否能對萬達(dá)拿到進(jìn)口電影牌照有所加分，則“要看主管部門”。

此外，這次收購也有助于學(xué)習(xí)國外的院線運(yùn)營管理，提升萬達(dá)院線的管理水平，畢竟AMC這家成立于1920年的美國第一所電影院至今已有92年的歷史，并且還創(chuàng)造過很多第一。