內部控制在房地產企業會計核算中運用分析

摘要：內部控制，是由企業董事會、監事會、經理層和全體員工實施的、旨在實現控制目標的過程。其目標是合理保證企業經營管理合法合規、資產安全、財務報告及相關信息真實完整，提高經營效率和效果，促進企業實現發展戰略。

關鍵詞：內部控制 稅收籌劃 會計核算

前言：

本文試圖從內部控制入手，強調內部控制在房地產企業會計核算中運用細節，以期能夠對房地產企業會計核算和發展有一定幫助。

針對房地產開發企業，內部控制主要要素如下：

一、內部環境

1.經營宗旨；以房地產開發、銷售為主要業務，以提供優良產品、創造最好的經濟效益和社會效益、維護全體股東的利益為中心，保持公司資產保值增值。

2.組織機構：根據國家有關法律法規和企業章程，建立規范的公司治理結構和議事規則，明確決策、執行、監督等方面的職責權限，形成科學有效的職責分工和制衡機制。

二、風險評估

房地產開發企業的主要風險包括：國家宏觀經濟政策調整風險、房地產開發項目選擇風險（投資風險）、產品質量風險、資金安全風險（籌資風險）、稅收風險。

三、控制活動

房地產開發企業控制措施包括：不相容職務分離控制、授權審批控制、會計系統控制、財產保護控制、預算控制、運營分析控制和績效考評控制等。

1.不相容職務分離控制主要有：收款及貨幣資金、采購與付款、存貨、工程項目、固定資產、籌資、成本與費用、擔保、合同、預算、計算機系統。

2.授權審批控制。（1）一般授權：預算控制活動、日常經費支出、職工薪酬支出、集中支付、合同審批、資金籌集、財務報告報出、利潤分配方案、人事管理、信息披露、印鑒申請、計算機維護、其他。

（2）特別授權：投資事項、擔保、抵押事項、關聯方交易、重大項目改造、立項、招投標工作。

（3）臨時授權。

3.會計系統控制要求企業嚴格執行國家統一的會計準則，加強會計基礎工作，明確會計憑證、會計賬簿和財務會計報告的處理程序，保證會計資料真實完整。

4.關鍵控制點。

（1）收款：收款控制流程應當科學嚴密；收入的確認條件、款項的定期核對、與收入有關的憑證記錄的管理要求等應當明確。

（2）采購與付款：采購與驗收管理流程及有關控制措施應當清晰，對施工單位選擇、工程合同簽訂、工程驗收等應當有明確規定；付款方式、程序、審批權限和與客戶對賬辦法應當明確。

（3）存貨及工程項目：項目的立項要經過適當的分析和決策程序；按照規定通過招投標確定施工方或供應方；簽訂規范的施工合同；應當對工程質量和進度進行監督。

（4）固定資產：決策和審批程序應當明確；固定資產成本核算、計提折舊、和減值準備、處置等會計處理應當符合國家統一的會計準則規定。

（5）籌資：建立嚴格的籌資業務授權審批制度，明確審批人的授權批準方式、權限、程序、責任及相關控制措施；建立籌資執行環節的控制制度，對籌資合同的訂立與審核、資金的收取等作出明確規定。

（6）貨幣資金：職責分工、權限范圍和審批程序應當明確，機構設置和人員配備應當科學合理；貨幣資金有關的票據購買、保管、使用、銷毀等應當有完整的記錄，銀行預留印鑒和有關印章的管理應當嚴格有效。

（7）成本費用控制：編制預算符合實際，預算應經有效審批；費用的原始交易記錄應當完整、準確、合法；費用開支應經過有效審批；越預算費用應經合理的審批。

（8）會計系統：一般會計控制應根據國家制定的會計準則去執行；管理層應根據經濟業務合理使用會計科目；管理層應當合理設置崗位職責并有效劃分系統權限；管理層應設計合理的會計核算流程。

（9）合同：權責分配和職責分工應當明確，合同應當實行分級和歸口管理；合同審核應當建立不同部門會同審核制度，財務部門、審計部門和合同歸口管理部門應對合同出具審核意見。

（10）預算控制:預算編制應符合要求，預算指標適當細化；預算編制和調整應經批準；嚴格按預算執行；預算考評措施要得到嚴格落實。

5.財產保護控制要求企業建立財產日常管理制度和定期清查制度，采取財產記錄、實物保管、定期盤點、賬實核對等措施，確保財產安全。企業應當嚴格限制未經授權的人員接觸和處置財產。

6.運營分析控制要求企業建立運營情況分析制度，經理層應當綜合運用生產、購銷、投資、籌資、財務等方面的信息，發現存在的問題，及時查明原因并加以改進。

7.績效考評控制要求企業建立和實施績效考評制度，科學設置考核指標體系，將考評結果作為確定員工薪酬以及職務晉升、評優、降級、調崗、辭退等的依據。

四、信息與溝通

企業應當將內部控制相關信息在企業內部各管理級次、責任單位、業務環節之間，以及企業與外部投資者、債權人、客戶、供應商、中介機構和監管部門等有關方面之間進行溝通和反饋。發現的問題，應及時報告并解決。

五、內部監督和評價

內部監督和評價分為日常監督評價和專項監督評價，主要涉及以下內容：內部控制是否在風險評估的基礎上涵蓋了企業層次的風險和所有重要求的業務流程層面的風險；內部控制設計的方法是否適當，內部控制建設的時間進度安排是否科學、階段性工作要求是否合理；內部控制設計和運行的組織是否有效。

六、會計核算的細節考慮

（一）會計科目設置細節

企業應嚴格按照會計準則的要求設置和使用會計科目。企業會計準則對企業明細科目設置并未明確規定，但應當考慮稅法規定、社會效益指標、企業預算、內部管理、企業業績考核的需求。

（二）資產管理細節

房地產開發企業資產項目多，加強資產管理尤其重要。大多數企業購買辦公用品不計入存貨，而是一次性計入成本費用，未建立驗收、保管、領用制度，易于出現漏洞。。

針對這種情況，企業在制定內部控制時，凡是實物資產均應建立實物資產驗收、保管、領用制度，并定期盤點。

（三）稅收籌劃細節

1.固定資產折舊：在制定固定資產折舊政策時，在不違背會計準則情況下，考慮到企業所得稅法的具體規定，與盡量稅法保持一致。

2.資產減值：計提資產減值準備是企業會計準則的強制性規定，如果企業存在資產減值情況，必須按規定計提相應減值損失，年度所得稅匯算時進行納稅調整。

3.土地增值稅：房地產開發企業開發標準內普通住宅增值稅未超過20%的免征土地增值稅。在扣除項目基本確定情況下，銷售單價是影響增值額的決定因素。本公司開發建設項目，建立嚴格的預算管理制度，嚴格控制開發成本和費用支出，合理確定商品房銷售價格，不以銷售收入最大化為目標，確保土地增值率不超過20%，可以享受土地增值稅優惠政策。

4.企業所得稅：根據職工支出水平，合理控制職工福利費、工會經費、職工教育經費支出，保持在納稅調整水平之下；根據各年收入情況，合理統籌安排廣告業務宣傳費支出，減少納稅調整項目；建立嚴格的預算管理制度，節約業務招待費開支，降低納稅調整比例。

（四）銷售細節

在企業資金壓力較大時，可以考慮適當降低銷售價格，降價部分不完全減少凈收益，對企業的影響可能是正面的。

如某一樓可銷售面積為10000平方米，定價在10000元/平方米，目前銷售不暢。現公司急需一筆資金，大約10000萬元，籌集資金有兩種方法，對凈收益的影響計算如下：

一種是從銀行借款，借款年利率為10%；如果使用時間是6個月，則利息支出對凈收益的影響為-10000·10%·6/12=-500萬元，還不包括抵押擔保費用，某些銀行實際借款利率可能比較10%還要高。

另一種是降價銷售，如果每平方米降價500元，就能收到售房款，基本能滿足公司對資金的需求。流轉稅按銷售收入5.6%的計算（營業稅5%，城建稅7%，教育費附加3%，地方教育附加2%），企業所得稅按銷售收入的2.5%計算，土地增值稅按銷售收入的5%計算，則降價對對凈收益的影響為-1·500·(1-5.6%-2.5%-5%)=-434.50萬元

通過對比第二種方法比第一種方法至少增加凈收益65.50萬元。

參考文獻：

[1]中華人民共和國公司法

[2]企業會計準則

[3]企業內部控制基本規范

[4]企業所得稅法及其實施條例

[5]房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅發[2009]31號）。

[6]土地增值稅暫行條例及其實施細則

[7]關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發[2006]187號）