論借名買房合同

趙文倩

（河北經貿大學，河北 石家莊050072）

論借名買房合同

趙文倩

（河北經貿大學，河北 石家莊050072）

我國不動產采用的是登記制度，房屋的所有權以登記為依據。未經登記不發生效力，登記即產生一種公信力。因此，人們都會以自己真實的身份去國家有關部門進行房屋權屬登記，可是近年來借名買房的現象卻屢見不鮮，由借名買房引發的糾紛也越來越多。在判定借名買房合同的效力時，應充分考慮房屋性質、購房意圖等因素。

借名買房；成因；風險；合同效力

一、借名買房的含義和成因

借名買房，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房,并進行房屋登記的行為。房屋的實際出資者為真正購房人，被借名的人是登記購房人。借名買房現象的成因如下：

（一）貪圖便宜，享受優惠

某些購房優惠政策只針對某個群體，事實購房人沒有這種資格，于是就以他人的名義進行購房。比如：限購令的出臺，讓很多人失去了買房資格，很多人不符合資格而被限購，借名買房就被這些人所采用。

（二）規避法律或者政策

這是借名買房最常見的情形。法律規定購買房屋需要一定的資格和條件，實際購房者沒有資格購買，而登記購房人卻具備這樣的條件。于是，有些不具備購房條件的人就借他人名義買房。

（三）轉移財產，逃避債務

根據《合同法》的規定，債務人不履行到期債務時，債權人就有權要求債務人以其所有財產償還債務。因為房屋登記信息很容易查詢，那么房屋就極易被作為執行財產。有些債務人為了隱匿財產，逃避債務，事先把房屋登記在他人的名下，造成自己沒有可執行財產的假象。

（四）簡便手續，減少稅費

房屋是不動產，每次轉手均需辦理登記手續。比如父母將房屋作為遺產，為了避免將來房屋繼承手續的辦理，直接以子女的名義購買房屋。

二、借名買房合同效力問題

合同的效力，是指已成立的合同將對合同的當事人乃至第三人產生的法律后果。當事人之間的合意被法律所認可時，就會發生當事人預期的法律后果，當法律對當事人的合意給予否定評價時就會發生無效的后果。在借名買房中，實際出資人會與登記購房人簽訂買賣合同，以保證實際出資人可以取得所購買的房屋，所以合同的效力對實際出資人能否取得房屋的所有權至關重要。

（一）如果房屋是一般的商品房屋，則認定合同有效

1.意思自治是《合同法》的一項重要原則

任何人可依據《合同法》的有關委托代理方面的規定，委托他人代理一定民事法律行為，這其中就包括代理買賣房屋。如果不存在違反法律和政策的行為，借名買房合同應該認定是有效的。實際出資人可依據簽訂的合同，要求購房人將所購的房屋登記過戶到自己的名下。

2.借名買房合同符合合同生效要件

第一，合同的當事人有締約能力。簽訂借名買房合同的一般是自然人，具有一定的認知能力，可獨立承擔民事責任。第二，意思表示真實，即當事人的內在表示和外在表示必須真實。在借名買房合同中，實際出資人利用登記購買人的名義購買房屋，雙方當事人很清楚他們之間的關系，是真實意思的表達。第三，不違反強制性的法律規范和公序良俗。這是合同生效的重要條件，是前兩個條件的補充，稱為合同的目的及內容適法性原則。購買一般的商品房沒有違反我國的強制性規范和公序良俗，是當事人自愿達成的合意。第四，標的確定和可能。當事人簽訂合同都希望合同可以履行，而合同的履行要看合同的標的是否確定、是否有履行的可能。在借名買房的合同中，一方用另一方的名義買房，雙方形成一種委托代理的關系，這是符合標的，確定有效的。

3.借名買房合同符合公平的原則

借名買房是實際出資人用他人的名義購房，并且以他人的名字登記，最后再過戶到實際出資人的名下。實際出資人出了購房款，房屋的所有權就應該是實際出資人的，不能一味地追究登記在誰的名下，這樣才符合公平的原則。如果否認借名合同的效力，登記人將擁有房屋，那么實際出資人的權益就勢必得不到保障。

（二）如果房屋是經濟適用房，則認定合同無效

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房，它是具有社會保障性質的商品住宅。如果購買的是經濟適用房，針對借名買房合同的效力，法院判決的原則一般是依據《物權法》的規定，以房產證上登記的名字為準。如果出資人能證明自己出資或者裝修，法院會判對方返還實際出資人的全部出資。

借名買房合同是不可推翻房產登記的，實踐中這樣操作的理由如下：

1.違反了強制性規定和公序良俗

經濟適用房是保障性住房，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。一些不具備購買經濟適用房的人用他人的名義購買，以規避政策。這種行為嚴重違背了國家制定政策的目的，也不符合善良風俗，所以應該認定借名買房合同無效。

2.當事人惡意串通，損害國家利益

開發經濟適用房是為了解決弱勢群體的住房問題，國家對購買經濟適用房的群體設置了嚴格的限制條件。實際出資人為了能買到經濟適用房和他人簽訂借名買房合同，惡意串通，損害國家利益、社會秩序。所以要嚴厲打擊這種行為，認定借名合同無效。

3.以合法形式掩蓋非法目的

借名買房合同表面上看是自然人意思自治的表現，是一方委托另一方買房的行為。實際上是出資人想逃避法律以達到非法的目的，所以要認定合同無效。

4．認定合同無效符合公平的理念

認定借名買房合同無效，可以使那些自認為可合理規避法律的人最終目的不能實現，更不能獲利。這樣的結果對遵紀守法的公民才是公平的，同時也不會讓經濟適用房的規定成為一紙空文。

三、借名買房合同的風險

雖然上述分情況探討了借名買房合同的效力問題，但在實踐中，因缺乏足夠的法律依據而產生糾紛。因此，借名買房合同存在巨大的風險。

第一，根據我國房地產的登記制度，房屋由房地產管理機關發放《房地產產權證》，登記簿上寫的誰的名字就是誰的房屋，而私人簽訂的借名買房合同是不可對抗房屋登記的公信公示效力的。簡單來說，借名買房，不管出資人是誰，如因該房產的歸屬產生糾紛，均會以登記簿上的名字為準。在這種情況下，如果登記購房人對外負有債務不能清償，債權人可以要求法院查封并拍賣該房屋，這將直接導致實際出資人的利益受損。盡管在房屋被拍賣用以清償債務后，實際出資人有權向登記購房人追償，但是登記購房人大多已經無償債能力，實際出資人很難達到追償目的。

第二，在房價上漲的誘惑下，登記購房人如果反悔，想將房屋據為己有，無論借名買房合同是否有效，實際出資人如不能證明雙方之間存在借名買房的關系和其支付購房款的事實，那么要想取得房屋產權或收回購房款將會非常困難。在借名買房合同無效的情況下，即使實際出資人能夠證明雙方之間存在借名買房的關系和支付購房款的事實，實際出資人也無法取得房屋產權，只能要求返還購房款，而不能獲得房價上漲帶來的收益。

第三，如果登記購房人惡意處置房屋，可以不經實際出資人同意而將房屋賣掉。因為對外公示的物權是屬于登記購房人的，即使借名買房合同有效，也不能對抗善意第三人，善意的受讓人將取得房屋的所有權。

第四，如果登記購房人死亡，對借名買房事實不知情的登記購房人的繼承人依法有權繼承該房屋。因為借名買房合同的一方已經死亡，借名買房合同的真實性將難以證明，該房屋就會由登記購房人的繼承人繼承，這樣實際出資人的權益就會受損。

第五，將名字出借給他人同樣要承擔一定的風險。允許他人以自己的名義購買房屋，不但在房屋產權登記部門有房產記錄，在金融機構也會有征信記錄，即便以后將房屋過戶給出資者，這些記錄也不會消除，并會成為日后審核各種資格的依據，今后自己買房時將無法享受房貸優惠的政策。

四、借名買房合同的風險防范

在借名購房前，實際出資人應當對登記購房人進行全面了解，包括誠信情況、為人處事等，可讓登記購房人提供相應的擔保，以維護自身的合法權益。借名購房時，雙方應簽訂協議，約定雙方只是隱名代理關系，房屋所有權實際上屬于實際出資人所有。作為實際出資人，應保管好出資的各項憑證。出現或者可能出現糾紛時，實際出資人應盡快向法院起訴，避免房產被轉移或被他人凍結拍賣，以維護自己的合法權益。

[1]柴振國.民法學[M].石家莊：河北人民出版社,2007.

[2]陳小君.合同法學[M].北京：中國政法大學出版社,1999.

D923.6

A

1673―2391(2012)04―0150―02

2011—12—12

趙文倩，河北邢臺人，河北經貿大學。

【責任編校：王 歡】