基于房地產(chǎn)證券化的公共租賃住房融資模式構(gòu)建

趙 丹

（鄭州大學(xué) 商學(xué)院，河南 鄭州 450001）

基于房地產(chǎn)證券化的公共租賃住房融資模式構(gòu)建

趙 丹

（鄭州大學(xué) 商學(xué)院，河南 鄭州 450001）

公共租賃住房作為我國(guó)住房保障體系的重要環(huán)節(jié)，為解決中低收入者的住房困難開(kāi)拓了新的途徑。公共租賃住房建設(shè)需要資金投入，目前，以政府為主的財(cái)政撥款已經(jīng)很難滿足其巨大的資金需求。我國(guó)應(yīng)在資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)上創(chuàng)新市場(chǎng)化融資模式，積極調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與公租房建設(shè)。

公共租賃住房；房地產(chǎn)證券化；融資模式

在我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系之外，存在著一種被稱(chēng)之為“夾心層”的人群：包括已通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房資格審核，尚在輪候的家庭以及其他住房困難家庭，還有剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員。公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）就是針對(duì)此類(lèi)“夾心層”人群推出的一種保障性住房品種。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，低收入者由于年齡、健康狀況、教育程度、個(gè)人稟賦和工作技能等方面的差異，在勞動(dòng)力市場(chǎng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，收入水平偏低，很難依靠自身的力量滿足其住房需求。

由于具有租金低、居住穩(wěn)定、配套設(shè)施完善等優(yōu)勢(shì)，公租房成為解決保障性住房難題的有效措施。目前，已有深圳、廈門(mén)、北京、重慶、青島、常州等城市展開(kāi)試點(diǎn)工作，公租房建設(shè)被一些地方政府納入到政府規(guī)劃之中。截至目前，鄭州市共開(kāi)工建設(shè)公租房27023套，已建成并交付使用14878套。另外，鄭州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)還通過(guò)租賃方式籌集了2269套。

一、公租房融資的主要模式

我國(guó)各地的公租房建設(shè)和管理模式不盡相同，目前，公租房融資模式，主要有以下幾種［1］：

（一）以財(cái)政撥款為主的融資模式

公租房是政府為解決中低收入居民住房困難而推出的保障性住房，由于投入資金量大、回收期長(zhǎng)、利潤(rùn)空間小，公租房對(duì)社會(huì)和私人企業(yè)的吸引力不如商業(yè)性住房項(xiàng)目，公租房項(xiàng)目的資金基本來(lái)源于中央政府和地方政府的財(cái)政撥款。這種融資模式使地方政府面臨較大的財(cái)政壓力，不利于公租房項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

（二）政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的融資模式

這種模式的主要特征是建立政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，如住房保障管理部門(mén)、房屋管理局的住建部門(mén)、公租房管理部門(mén)等，負(fù)責(zé)公租房項(xiàng)目的資金籌集。公租房建設(shè)的資金不僅來(lái)源于財(cái)政資金，還要利用地方政府對(duì)此項(xiàng)目的優(yōu)惠政策和信用保障，通過(guò)各種形式吸收社會(huì)資金參與。

（三）投融資平臺(tái)融資模式

投融資平臺(tái)融資模式是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的常見(jiàn)模式，通過(guò)組建公租房的投融資平臺(tái)，采取多樣的融資方式，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理等。投融資平臺(tái)是一種以企業(yè)化機(jī)制運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)部門(mén)，能夠更加專(zhuān)業(yè)、更加有效地規(guī)范公租房的建設(shè)和管理，有利于減輕財(cái)政壓力，廣開(kāi)籌資渠道。投融資平臺(tái)不僅能夠充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，而且還能吸引眾多金融機(jī)構(gòu)參與公租房的建設(shè)，從而優(yōu)化政府部門(mén)融資，使公租房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)更高效、更規(guī)范。

二、房地產(chǎn)證券化的一般機(jī)制

房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化融資的創(chuàng)新，是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券的形式，實(shí)質(zhì)上是投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種實(shí)現(xiàn)形式。在這方面，美國(guó)的房地產(chǎn)證券化模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化有很好的借鑒和指導(dǎo)意義。［2］1968年，美國(guó)國(guó)民抵押協(xié)會(huì)首次發(fā)行抵押貸款支持證券（Mortgage－Backed Securities，MBS），標(biāo)志著資產(chǎn)證券化的問(wèn)世。隨后的40多年間，MBS發(fā)展迅猛。同時(shí)，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS）也快速發(fā)展。房地產(chǎn)證券化主要有以下兩種形式：其一，房地產(chǎn)抵押貸款。抵押貸款市場(chǎng)可以分為抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)和抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。其中，一級(jí)市場(chǎng)的參與者是一些大的金融機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)發(fā)放貸款；二級(jí)市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化和交易的市場(chǎng)，例如銀行參與的住房抵押貸款。［3］其二，房地產(chǎn)投資信托基金。為了滿足小額投資者投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)運(yùn)而生。房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)權(quán)益證券化的主要形式，它集合各類(lèi)投資者的資金，建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行房地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)，并且共同分享投資收益。［4］REITS具有極大的紅利收益和穩(wěn)定的收入流，既為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了足夠的資金，又為投資者提供了新的投資機(jī)會(huì)。20世紀(jì)90年代以來(lái)，REITS發(fā)展迅猛，數(shù)量和市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)迅速。

三、基于房地產(chǎn)證券化的公租房融資設(shè)計(jì)

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，REITS作為資產(chǎn)證券化的主要方式在實(shí)踐中仍存在一些問(wèn)題。通過(guò)REITS形式向社會(huì)提供低價(jià)優(yōu)質(zhì)的公租房，能夠滿足“夾心層”群體的住房需求，同時(shí)也能緩解地方政府的財(cái)政壓力，促進(jìn)社會(huì)和諧。筆者在REITS模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)公租房建設(shè)現(xiàn)狀，構(gòu)建公租房融資模式。

（一）設(shè)立形式

以發(fā)展公租房為目的的REITS，由于是社會(huì)保障住房的一部分，適合以公募形式為主發(fā)行，發(fā)行規(guī)模和期限可根據(jù)標(biāo)的公租房的具體運(yùn)營(yíng)安排來(lái)確定。［5］發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金條件成熟后，可上市交易，投資者收益主要來(lái)源于公租房租金。

（二）REITS的運(yùn)行程序

設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公租房項(xiàng)目的規(guī)劃、推行以及租戶資格的審核。該機(jī)構(gòu)主要有以下職責(zé)：一是委托承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)發(fā)行憑證，籌集公租房建設(shè)資金；二是委托開(kāi)發(fā)商在管理的土地上建設(shè)公租房，或者收購(gòu)適合條件的住房；三是負(fù)責(zé)將建成的公租房委托給物業(yè)公司管理，定期收回租金，并及時(shí)回報(bào)給收益憑證持有人。

（三）監(jiān)督

對(duì)租戶資格進(jìn)行認(rèn)定和監(jiān)督，國(guó)家已經(jīng)在這方面制定了明確的規(guī)則。其實(shí)，更重要是對(duì)REITS的募集以及對(duì)所募集資金的運(yùn)營(yíng)監(jiān)督。籌集到的資金應(yīng)交由專(zhuān)業(yè)的資金托管人（一般是商業(yè)銀行）管理。同時(shí)，托管人還應(yīng)對(duì)REITS基金運(yùn)營(yíng)進(jìn)行全程的會(huì)計(jì)監(jiān)督，包括公租房建造和回收租金等。

公租房是我國(guó)保障性住房體系的主要內(nèi)容。因此，通過(guò)改革投融資體系，積極調(diào)動(dòng)各市場(chǎng)主體參與公租房建設(shè)，為公租房找到長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源，成為當(dāng)務(wù)之急。通過(guò)REITS模式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，吸引大量社會(huì)資金參與公租房建設(shè)，不僅可以解決公租房資金不足的問(wèn)題，還能給投資者找到新的投資機(jī)會(huì)和途徑。這是一條風(fēng)險(xiǎn)較低、收益相對(duì)穩(wěn)定且承擔(dān)著一定社會(huì)責(zé)任的投資途徑。公租房融資模式的設(shè)計(jì)與構(gòu)建是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要對(duì)每一個(gè)構(gòu)成要素以及運(yùn)行過(guò)程中的每個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行全面細(xì)致的考慮。

［1］趙鵬.我國(guó)公共租賃住房融資模式研究［D］.安徽大學(xué)，2010.

［2］黃小彪.我國(guó)住房抵押貸款證券化制度創(chuàng)新的理論思考［J］.中國(guó)房地產(chǎn)金融，2005（10）.

［3］Brueggeman W.B，F(xiàn)isher J.D.房地產(chǎn)金融與投資［M］.李秉祥，譯.大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.

［4］張寒燕.房地產(chǎn)投資信托（REITS）研究［D］.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院，2005.

［5］黃瑞.REITS在公共租賃住房融資中的應(yīng)用［J］.經(jīng)濟(jì)論壇，2011（5）.

F293.30

A

1673－1395（2012）03－0049－02

2012－01－10

趙丹（1988—），女，河南南陽(yáng)人，碩士研究生。

責(zé)任編輯 葉利榮 E－mail：yelirong＠126.com