投資性房地產公允價值的評估分析

孫旖旎

一、引言

我國財政部2006年2月新發布的《企業會計準則》要求將投資性房地產在資產負債表中單獨作為一項資產進行核算和反映。在有關投資性房地產的準則中規定投資性房地產應當按照成本進行初始計量；對于后續計量則規定在資產負債表日企業應當采用成本模式，但有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，這其中的公允價值是新準則為了實現與國際財務報告準則的趨同而引入的概念和計量屬性。新準則的這些新的變化和規定，就對投資性房地產公允價值的估測方法提出了要求。

二、企業中投資性房地產范圍的界定

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。因此企業自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產的范疇。這里自用房地產是指為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的房地產，比如企業生產經營用的廠房和辦公樓、企業出租給本企業職工居住的宿舍、企業擁有并自行經營的旅館飯店、企業生產經營用的土地使用權都屬于自用房地產。而作為存貨的房地產是指房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。

根據企業會計準則的規定，投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，這類土地使用權很可能給企業帶來資本增值收益。按照國家國土資源部1999年發布的《閑置土地處理辦法》的規定認定為閑置土地的則不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，也就不屬于投資性房地產。已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。其中以經營租賃方式出租的建筑物不包括企業計劃用于出租但尚未出租的建筑物，應是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建筑物。

在評估投資性房地產公允價值之前，確定了企業中具體作為評估對象的投資性房地產范圍之后，還要確認采用公允價值模式計量投資性房地產所必須滿足的兩個條件。其一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；其二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。那么如果企業的投資性房地產滿足公允價值模式計量的條件，其公允價值具體價值量可以考慮應用資產評估學的三大評估方法來估測，即市場法、成本法和收益法。

三、估測投資性房地產公允價值的方法分析

企業會計準則對投資性房地產的后續計量規定在資產負債表日企業應當采用成本模式，但有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。而對于資產評估學中的成本法是以再取得被評估資產的重置成本為基礎的評估方法，具體指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除，從而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。因而成本法在估測投資性房地產公允價值的實務操作中適用性不強。

根據采用公允價值模式計量的投資性房地產必須滿足的兩個條件，在估測其公允價值時可以采用市場法中的市場售價類比法。即在估測一宗投資性房地產價值時，以類似房地產作為參照物，依據替代原理，將待估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產個別狀況、區域狀況等因素修正，得出待估投資性房地產在評估基準日的價值。在應用市場法評估投資性房地產公允價值時，要注意所附租約所帶來的影響，此時業主在擁有投資性房地產的同時也擁有該租約的未來收益，因此在選擇類似房地產作為可比交易案例時，必須要考慮相關租約的影響，否則只能采用收益法進行其公允價值的估測。從估測投資性房地產公允價值的實務操作角度來看，收益法是使用頻率最高、效果最好的方法。

收益法中最常用的是折現現金流量法，這種方法可以應用于任何有規律或無規律的收益模式。在具體評估操作過程中應根據整個假設持有期內逐期的每項收益、費用和現金流量，然后采用適當的折現率進行折現。對于待估投資性房地產全部的現金流入和流出以及這些現金流發生的時間，可以通過企業財務數據信息而取得。對于折現過程中的折現率可以采用企業的期望投資報酬率，或者用無風險報酬率加風險報酬率計算取得。如果是附帶有租約的投資性房地產，由于其租金水平會偏離市場實際情況，所以需要單獨考慮待估投資性房地產租期內的收益情況，對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。

有時待估投資性房地產可能是暫時空置的，在這種情況下，通常將待估投資性房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取其公允價值，這種方法的實質還是收益法的應用，即將未來一年的某種預期收益直接進行一個無限期的年金折現，得到的折現價值就作為暫時空置的投資性房地產的公允價值。其中年預期收益可以采用毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等企業可獲得的財務指標。

在具體的評估實務操作過程中還經常使用收益乘數法，這種方法的實質是將待估投資性房地產的年收益乘以一個收益乘數來求取其公允價值。從原理上來講它是不同于收益法的，但由于在求取投資性房地產最終公允價值時要用到該投資性房地產所取得的年收益，因而也把它歸入收益法當中。其中的收益乘數應是待估投資性房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，實務操作中經常使用毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數來替代，具體使用時要依據待估房地產的實際情況來區別選擇。當采用月租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以月租金求得毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。與使用毛租金乘數相比，使用潛在毛收入乘數的收益乘數法相對全面一些。潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置情況下的收入，包括除租金以外的收入。使用潛在毛收入乘數雖然考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。有效毛收入乘數用到的有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。凈收益乘數通常能夠提供更可靠的價值計算，凈收益乘數所用到的凈收益又稱凈營運收益，是由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入，其中的運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。