房產測量面積測算及相關問題探討

劉陽生

（福建省地質測繪院，福建 廈門 361000）

隨著市場經濟制度建設和城市建設步伐的不斷加快，房地產交易日益頻繁，但是面積爭議問題也時常發生。為了減少面積差異矛盾，政府規定：在房地產進行交易前，必須由具有房地產測量資質的單位對該房地產的建筑面積進行測量、核實。在實地測量計算過程中，共有建筑面積的分攤計算較難把握，本人從事房地產測量工作多年，現就在房地產測量工作中的體會以及對房地產測量方面法規和政策的理解探討如下：

一、房地產測繪的目的

房地產測量單位受政府或房屋權利相關當事人的委托從事房地產測量活動。房地產測量主要為委托人或相關人提供所需的圖件、數據、資料和相關信息。其目的，第一是為房地產管理包括產權戶籍管理、開發管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數字、資料和相關的信息。第二是為城市規劃，城市建設（如基礎設施、地下管網、通訊線路、環境保護）等提供基礎數據和資料。

二、房地產測量的內容

房地產測量包括房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測量、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收等。

在以上諸多內容中，最重要的是房地產調查。這項工作必須做精做細，通過調查弄清哪些是套內面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分攤，哪些共有面積要一個單元各戶按比例分攤，哪些共有面積要一個單元同一層各戶按比例分攤，哪些共有面積不能分攤給各產權戶等。這樣最后測量計算出來的產權面積才能真實、準確、合理，才能保證產權人的合法權益。

3 房地產有關面積

3.1 房屋建筑面積

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。

3.2 房屋產權面積

產權人依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由登記部門登記確權認定。

3.3 房屋套內建筑面積

房屋套門范圍內由單戶產權人占有和使用的建筑面積。含套內陽臺面積。

3.4 房屋共有（公用）建筑面積

建筑物內由多戶產權人共同占有或共同使用的建筑面積。包括可分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積。

房屋的滴水檐、與室內不通的飄臺、無頂蓋的陽臺、車棚、庫等層高低于2.2米的建筑都不能計入房地產的建筑面積。

4 房地產建筑面積的確定

房地產測量，最終的結果是確定一個單位主體房地產的建筑面積，一個單位主體的建筑面積等于房屋的套內建筑面積加上應分攤的共有建筑面積。

4.1 套內房屋的建筑面積是由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成（未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計入房屋套內建筑面積）。

4.2 可分攤的共有建筑面積一般為：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、門廊、門斗、通道、地下室公共設施用房、值班警衛室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

5 怎樣分攤共有建筑面積

共有面積應本著誰受益誰承攤的原則進行分攤。住宅樓一般以棟為單位求得分攤共有建筑面積，由各套房屋按比例分攤共有建筑面積；綜合樓、商業網點按功能誰使用誰分攤的原則進行分攤應分攤的共有建筑面積。目前，房地產測量的范圍主要包括：企事業單位辦公及廠房產權面積測量，居民住宅產權面積測量，綜合樓和商業網點產權面積測量三個方面。企事業單位房地產產權基本為一個權屬單元，很少涉及共有面積分攤問題，在實際測量中只需要測量準確、計算準確便可得到正確的產權面積，所以這里主要對商住樓共有面積如何分攤進行探討。

5.1 商住樓共有建筑面積的分攤方法

5.2 首先根據住宅和商業（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業（或辦公）兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業（或辦公）部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后住宅和商業（或辦公）部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。

5.3 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。

5.4 商業（或辦公）部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

5.5 對于同一幢樓的不同塔樓，應分別劃分為不同功能區；塔樓內有多個獨立樓梯或電梯的，還應按梯細分功能區分別計算。

6 房產測量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房產測量為“房屋產權、房籍管理、房地產開發、征收稅費”等服務，具有一定的法律性。這就要求調查和測量成果必須達到“權界清楚、面積準確”這一要求。房產測量以房產調查為基礎，在調查階段，對于房屋的坐落、產權人、使用者、單位名稱、權屬性質、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認真仔細丈量。由于城市中的私房比較密集，調查時一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、還是他墻，而且內外墻的厚度是否一樣等。否則，將會導致測量面積不準，也得不到正確的房產分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業主提供的竣工圖相對照。

6.2 工作流程

結語確定屬

性（套內面積、公攤面積如何公攤），是房產測量中至關重要的環節，測量作業人員要有高度的責任感和耐心，必須深入到實際工作中，把所有權屬關系確定清楚，在測算過程中，應有兩個獨立的測算小組進行獨立測算，或一個小組分別測算兩次，把兩次測算結果進行比較，若兩次獨立測算結果在誤差規定范圍之內，則可取兩個結果的中數作為最終確定的產權面積，否則應進行重新測算，這樣才能保證房屋產權面積的精確，保證產權人的合法權益。

參考資料

[1]GB/T17986-2000.中華人民共和國國家標準房產測量規范[s].

[2]中華人民共和國建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》.