房?jī)r(jià)挑動(dòng)中國神經(jīng)

| 策劃· 本刊編輯部 | 文· 本刊記者 齊岳峰

中國的房?jī)r(jià)盡管一直是媒體的焦點(diǎn)話題，但是此番關(guān)注中國房?jī)r(jià)卻不是因?yàn)樗纳撬慕怠赡陙碇袊畬?shí)施的房地產(chǎn)調(diào)控政策在今年下半年得到了前所未有的市場(chǎng)驗(yàn)證，很多中國人發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的房子真的降價(jià)了，當(dāng)然，百姓是否買得起另當(dāng)別論。

中國總理溫家寶一再喊話強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控絕不動(dòng)搖，而此前某研究中心又得出結(jié)論建議政府在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候放松此輪調(diào)控，引來輿論嘩然。

中國人的神經(jīng)備受高企的房?jī)r(jià)困擾，對(duì)于每一個(gè)關(guān)于房?jī)r(jià)的話題，數(shù)億準(zhǔn)目標(biāo)人群無不蜂擁關(guān)注。而中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否需要繼續(xù)下調(diào)價(jià)格？要降到什么水平才算合理？又該采取怎樣的降價(jià)方式？降價(jià)對(duì)百姓、市場(chǎng)、政府來說意味著什么？

據(jù)報(bào)道北京有數(shù)百家房企在此輪調(diào)控引發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被注銷，而《人民日?qǐng)?bào)》亦連續(xù)發(fā)文強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不能松動(dòng)，很多地產(chǎn)商發(fā)出哀嘆，地產(chǎn)商的冬天真的來了么？此輪調(diào)控將把相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶至何方？對(duì)中國經(jīng)濟(jì)又將有什么影響？而百姓最為關(guān)注的是，調(diào)控能否持續(xù)進(jìn)行？

政策強(qiáng)勢(shì)出擊

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2010年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。不過當(dāng)時(shí)頻頻刷新的地王記錄，以及不斷上漲的房?jī)r(jià)令政策執(zhí)行效果和政府公信力屢遭詬病。

2010年的“新國四條”及“新國十條”稱，要堅(jiān)決抑制不合理住房需求，增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，增加居住用地有效供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管等。這些條款的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說無異于套上了一環(huán)又一環(huán)的緊箍咒。

政府開始積極限制二套住房貸款規(guī)模，并提升首付比例。同時(shí)，面對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的貸款利率及稅收政策亦發(fā)生調(diào)整，貸款的首付款比例和利率水平被大幅提高。

廣為人知的“限購”政策中，二套房貸亦不復(fù)享有首次房貸的契稅優(yōu)惠政策，有關(guān)部門同時(shí)勒令不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)加快調(diào)整重組，并尋求推出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。而銀行資金流轉(zhuǎn)政策、市場(chǎng)土地供應(yīng)政策亦同時(shí)收緊。

國務(wù)院總理溫家寶在當(dāng)年的政府工作報(bào)告中提到：要大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2011年，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，國務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策。

2011年初，銀監(jiān)會(huì)稱，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。

而“新國八條”亦繼續(xù)要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，同時(shí)，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等新政陸續(xù)出臺(tái)，央行亦繼續(xù)上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

當(dāng)初，房地產(chǎn)限價(jià)及限購政策僅集中在一線城市，本年度中旬，國務(wù)院稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。

2011年底，有媒體證實(shí)，住建部已知會(huì)地方政府，對(duì)于限購政策將于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期后對(duì)限購政策進(jìn)行延續(xù)。

國務(wù)院總理溫家寶多次表示，中國下調(diào)房?jī)r(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。“我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”

國務(wù)院副總理李克強(qiáng)亦對(duì)媒體表示，政府的宏觀調(diào)控明年還會(huì)繼續(xù)實(shí)行當(dāng)前遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策，同時(shí)在保障性住房的品質(zhì)、公平分配上加強(qiáng)監(jiān)管。

當(dāng)此前提下，一些城市尤以北京為代表的一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)市場(chǎng)性松動(dòng)。

樓市出現(xiàn)松動(dòng)？

2011年底，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品住房的成交均價(jià)在11月達(dá)到21004元/平米，同比下降5%，7個(gè)月以來首次實(shí)現(xiàn)同比下降。而新建普通住房成交均價(jià)13914元/平米，也比去年全年下降6.3%。

這或許是北京近些年來首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)顯著下降的一年，眾多北京人及準(zhǔn)北京人，當(dāng)然，還有人數(shù)無法估量的北漂們對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)或許并不是十分感冒。緣于北京近些年持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，緣于中國民眾已然擁有堅(jiān)硬的抵抗心理，讓人們接受房?jī)r(jià)下行，竟然也成為一個(gè)相對(duì)艱難的事實(shí)。

不過亦有人預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2012年上半年就會(huì)反彈，從而宣告?zhèn)鹘y(tǒng)的政府調(diào)控的退出。“所以別做房?jī)r(jià)大降的夢(mèng)了，那個(gè)在中國是不可能發(fā)生的。”某網(wǎng)友評(píng)論道。

房?jī)r(jià)真的降了么？

此前有某著名開發(fā)商在網(wǎng)上以白菜價(jià)賣房子，繼而眾多開放商紛紛以“跳樓、放血”等字眼形容自己的降價(jià)力度，似乎他們的降價(jià)行為真的被政策和市場(chǎng)逼到了不得已的地步。

北京美嶺地產(chǎn)的許曉鋒經(jīng)理對(duì)《中國新時(shí)代》稱，根據(jù)公司的市場(chǎng)觀察，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌估計(jì)至少需要半年時(shí)間，而很多新樓盤入市價(jià)格都開始低于二手房?jī)r(jià)格。許曉鋒認(rèn)為，其實(shí)真正好的項(xiàng)目也沒有怎么降，有的項(xiàng)目甚至根本沒有降價(jià)，而將來降的幅度也不會(huì)很大。而首次房貸上漲，房貸審批變得更難，除經(jīng)濟(jì)適用房和高端房產(chǎn)外，許曉峰建議，若消費(fèi)者需購買普通住宅，可以再等一等。

某地產(chǎn)公司審計(jì)師告訴《中國新時(shí)代》，此次國家出臺(tái)幾輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，關(guān)鍵是調(diào)控樓市交易量，通過影響供求變化以達(dá)到調(diào)控目的，而并不是調(diào)控房企方。“限購是調(diào)控最有效的手段，把那些炒房主體及達(dá)不到居住年限居民的剛性需求排除在外，大大減少了樓市交易量。”王先生說道。另外，征收房產(chǎn)稅擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的增收對(duì)象，增加了房產(chǎn)所有者的物業(yè)持有成本，一定程度上也影響著樓市供求。

“調(diào)控政策最大的好處在于有助于激起處于‘夾心層’消費(fèi)者的購房熱情。”王先生說，調(diào)控降價(jià)后，有資格購買住房的剛需人群能以合適的價(jià)格購買相應(yīng)住房。另外，政府通過大量建設(shè)保障房使大量中低收入階層也有了基本住房保障，從而穩(wěn)定了房產(chǎn)市場(chǎng)。

王先生建議，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，政府不宜使用行政手段過久，而應(yīng)以法律及市場(chǎng)手段為主。這樣才能保障住房市場(chǎng)的良性發(fā)展。

聯(lián)想地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人周建稱，當(dāng)房企開始降價(jià)的時(shí)候，基本證明他們已經(jīng)出現(xiàn)問題了，對(duì)一般企業(yè)來講，在現(xiàn)金流還能堅(jiān)持得住的情況下是不會(huì)降價(jià)的。從周建所在企業(yè)分析來看，不出意外，中國的地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)經(jīng)過一輪大洗牌。周建認(rèn)為，將中小房企擠掉，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展是有好處的。緣于很多所謂的欺詐或質(zhì)量問題大多發(fā)生在小開發(fā)商領(lǐng)域，但他們的行為導(dǎo)致整個(gè)開發(fā)商群體的口碑變?cè)恪?/p>

樓市波動(dòng)或累及經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行秩序

房地產(chǎn)業(yè)是與中國經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)的環(huán)節(jié)。當(dāng)下已經(jīng)有聲音建議中國要警惕出現(xiàn)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)金融房地產(chǎn)不可控的現(xiàn)象。

面對(duì)中國既有政策開始生效的境況，從公開數(shù)據(jù)看來，高房?jī)r(jià)勢(shì)頭受到初步遏制，在成交量持續(xù)下降的帶動(dòng)下，一些城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，而以北京為代表的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯然取得成效，同時(shí)高房?jī)r(jià)區(qū)域和項(xiàng)目的泡沫成分亦正在被逐漸擠出。

但從總體來看，作為稀缺商品的住房，在中國整體的態(tài)勢(shì)是供不應(yīng)求。有一種擔(dān)憂并非毫無道理：要警惕房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下行加劇供求緊張而導(dǎo)致房?jī)r(jià)不可遏制的回漲。當(dāng)下地產(chǎn)商與政府博弈的過程中，百姓大多呈觀望態(tài)度，消費(fèi)群體大多在等待房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，以便在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候選擇出手購房，但是業(yè)內(nèi)主流看法集中在：住房絕對(duì)價(jià)格充分下跌的可能性幾乎很小。

有一種擔(dān)心稱：大幅調(diào)整房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)投資放緩，將為中國經(jīng)濟(jì)帶來高風(fēng)險(xiǎn)。而政府被市場(chǎng)和民眾夾在中間，既不能讓房?jī)r(jià)上漲過快以安撫普通民眾，亦不能讓房?jī)r(jià)迅速下跌，以失去愈來愈龐大的中產(chǎn)階級(jí)群體，并將面對(duì)不可預(yù)知的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)動(dòng)蕩。

當(dāng)下，高價(jià)樓盤包圍著幾乎每個(gè)中國城市。宏觀方面，處于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目的進(jìn)行的財(cái)政擴(kuò)張和政府主導(dǎo)的信貸熱潮中，有很大一部分流向了住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域，考慮到房地產(chǎn)上游原材料系統(tǒng)的因素，中國經(jīng)濟(jì)整體受地產(chǎn)投資影響將會(huì)更大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免的成為中國城市居民生存與發(fā)展的剛性需求，此外，龐大的建筑材料市場(chǎng)也依托于房地產(chǎn)行業(yè)而生存。更重要的，中國地方政府背負(fù)的巨額債務(wù)，大多來源于基礎(chǔ)建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而此前銀行業(yè)大量信貸資金的支撐裹挾著民眾狹隘的投資消費(fèi)選擇，即便無視龐大基數(shù)的住房需求，亦很難避免將資金帶離房地產(chǎn)領(lǐng)域。

地產(chǎn)商信貸鏈被切斷的前提之下，很多中小開發(fā)商已負(fù)債累累，且越來越難以獲得銀行貸款，房地產(chǎn)的絕望情緒正在蔓延。面對(duì)土地交易量及房?jī)r(jià)的下跌，中國資本模式或?qū)⒉豢杀苊獾氖艿經(jīng)_擊。

樓市波動(dòng)或終將累及經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行秩序。