讓被征地者得到應有的補償
——國外土地征用補償安置經驗介紹

□國土資源部信息中心 王正立

讓被征地者得到應有的補償
——國外土地征用補償安置經驗介紹

□國土資源部信息中心 王正立

大部分市場經濟國家采用市場價格對土地征用進行補償，價格評估遵循一條重要原則——最有效利用原則，也就是土地征用價格應以估價對象的最有效利用為前提。國外土地征用補償費用非常高，一些國家輕易不會動用土地征用權。因此，人們在新加坡、日本到處可以看到火柴棍式高樓大廈，而不是我國火柴盒式大樓的現象。

國外土地征用補償安置經驗

大多數市場經濟發達國家土地征用補償通常會充分考慮土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有市場價值，而且補償土地得到最有效利用時可預期、可預見的未來價值

美國:公私兼顧，補償價由雙方共同評估。美國是典型的土地私有制國家，給予合理補償來征用土地實際上就是購買土地，屬于市場行為。美國土地征用補償標準是以土地被征用時的市場價格為基準，加上土地可預期的未來價值，并充分考慮土地所有者的利益而加以補償。同時，為了避免政府操縱征地過程，征地補償一般通過獨立的市場中介組織對土地價值進行評估。這個價值不僅包括土地的現有價值，還包括它將來一段時間可能產生的利潤。

加拿大:依據最佳用途按市場價補償。加拿大土地征用制度沿用的是英聯邦的體制，征地補償建立在被征土地的市場價格基礎上，依據土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。加拿大征地補償具體包括:被征用部分的補償，必須依據土地的最高和最佳用途，根據當時的市場價格補償;有害或不良影響補償(如嚴重損害或滅失價值)，主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經營損失及其他相關損失。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區的非征地;干擾損失補償，是被征地所有者或承租人因不動產全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償;重新安置的困難補償。

英國:安置好拆遷戶被視為政府法定職責。英國除土地補償價格以被征用地的當前市價為標準計算外，補償范圍還包括:租賃權損失補償——契約未到期被征用而引起的損失;遷移費、經營損失等額外補償;律師或專家的代理費用、權利維護費用等其他必要費用支出的補償。另外，努力安置好拆遷戶被認為是英國政府的法定職責。而對于開發商來說，重新安置好拆遷戶可以減少支付給被拆遷戶的賠償金額，因此英國的拆遷戶都能得到較好的安置。

德國:按當日的移轉價值或市場價值補償。德國的土地征用補償范圍包括土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值;營業損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益;征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。

法國:以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算。法國的土地補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的，同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。為了控制補償，被征用不動產的用途以公布征用規定1年前的實際用途為準。

日本:通常以完全補償標準確定土地補償費。日本的土地征用稱為“土地收用”，在大多數情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分:征用損失補償，通損補償，少數殘存者的補償，離職者的補償，事業損失補償。

新加坡:征地補償由土地稅務兼行政長官決定。新加坡土地征用補償的決定由土地稅務兼行政長官作出，但補償金額由專業土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償的項目包括因土地征用造成土地分割的損害，被征用的動產與不動產的損害，被迫遷移住所或營業所所需要的費用，測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。

此外，在波蘭，賠償費總額以征用土地和土地上建設物的市價為基礎在14天之內一次性付清;在必要的情況下，可請專家咨詢確定賠償標準。韓國由中介認證機構對土地價格作出基本評估，雙方以此為基礎討價還價，要么提供令住戶滿意的補償金，要么放棄項目。瑞典的土地補償費不包括預期土地將變為公共土地而引起的價格上漲部分。土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。

對我國土地征用的思考與建議

與國外土地征用補償標準相比，我國征地補償在遵循市場價格和最有效利用原則方面還有很大差距，為此應健全被征地農民的利益共享機制，加大政府土地收益反饋給“三農”的比例

我國在土地征用補償方面尊重市場經濟規律還不夠，與國外土地征用補償制度相比還有一定差距，尤其土地征用價格評估應以估價對象的最有效利用為前提開展。補償安置問題在我國土地征用工作中一直沒有得到很好的解決。我國《土地管理法》歷經幾次修改，取得了很大的進展，2004年《土地管理法》把土地征用改為征收，雖然表面上只改了一個字，但充分表現了人們思維的重大進步，但仍然存在需要修改之處。其中第四十七條關于耕地征用的規定人為限定了補償標準，沒有真正體現出被征用土地的真正市場價值和最有效利用原則。

歐美國家土地一般為私有，與我國土地歸國有和農村集體有著本質的區別，我們不能完全照搬他們的做法，但國際上一些先進理念和做法值得我們學習和借鑒。我們同時也要健全被征地農民的利益共享機制，加大政府從土地中獲利反饋到“三農”的比例。土地征用涉及社會穩定，英國的土地征用補償安置方式值得借鑒;被征用土地按公平市場價格和最有效利用的原則進行補償的理念值得思索;而日本、新加坡節約集約用地的經驗值得我們參考，以最大限度地避免土地粗放利用與浪費。 （原載5月4日《中國國土資源報》）