房地產開發企業追求績效管理的探尋之路

權 克

自21世紀伊始，中國的房地產業就搭上了國家經濟發展的高速列車，成為國家經濟新的增長點，為地方經濟快速增長做出了卓越的貢獻。但隨著中國房地產業發展過程中各種問題的積累，使得我國的房市進入到了又一輪的調整期。在如今這個經濟增長步伐明顯放緩、經濟環境中不確定、不穩定因素明顯增多的形勢下，一些績優的房地產企業通過實施卓越績效運營管理，強化戰略導向，對威脅與挑戰進行系統的識別預測，及時調整戰略加以應對，通過強化企業內部經營管理，提高經營質量，仍然取得了較好的經營績效。

一、我國房地產企業績效管理體系的現狀與問題

房地產開發經營從本質上看，其實就是合理整合運用各種資源，充分發揮計劃、組織、控制和協調的管理職能，逐步實現土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑施工、銷售以及物業管理等活動的過程。從行業的特點看，房地產業具有投資額大、開發周期長、發展不平穩、易受政策影響、風險回報率高等特點，有不同于其他行業的高度復雜性和風險性；另外，現在的房地產業還承擔了更多的社會責任，受環境因素的影響也越來越大，而且現如今的開發商更習慣以項目部制作為營運模式，使得目前許多項目都面臨著涉及專業廣泛、項目節點多、預決算效率不高、工程周期長、變更洽商復雜、人工材料成本變化大等困難，使得企業難以維持穩定上升的經營業績。經過這么多年的發展，房地產行業的經營模式已經由最初的“買地→建房→賣房”模式，發展成為“開發＋經營＋管理”模式，開始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉化的過程，長期持續、健康發展，通過自我評價，不斷改進、提高競爭能力已經成為了如今績優房地產企業追求的目標。因此，建立起一套能夠反映房地產企業自身特點，兼顧企業可持續發展的績效評價體系，不僅讓企業對自身長期經營活動進行不定期的績效評價，更能讓企業隨時了解自身的經營狀況，并根據評價結果合理調整發展戰略，進而了解目前本企業績效管理的現狀和經營上存在的問題，并進行改進優化，使自身的經營效率、業績指標得以有效的提升。

結合國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會發布的GB／T 19580《卓越績效評價準則》和GB／Z 19579《卓越績效評價準則實施指南》等規范文件不難看出，現今優秀的房地產企業在建立適合自身行業特點、兼顧企業長期戰略發展的績效評價體系仍舊是圍繞著以下幾個方面：堅持可持續發展、堅持科學發展觀、強調建立以人為本的人力資源開發和管理系統以及注重體系的實用性、可操作性。

具體到我國目前的房地產企業的情況，因為各家公司企業性質、所處地域、發展階段、經營模式和組織架構各不相同，因此對于執行績效管理的程度和效果就有很大的差異。一些發展比較成熟的企業對于如何運用好績效管理更有心得，比如采用諸如平衡計分卡、關鍵績效指標、計劃考核這樣的先進績效管理工具，但也有另外一些發展中的企業，在不斷摸索著適合自己的考核方法，但他們往往更關注于一些短期工作中的細枝末節，而忽視了從戰略的角度去統籌規范績效管理方案以及不善于合理運用企業的人力資本。

那么，我國房地產企業目前存在哪些普遍的問題呢？

1.考核指標設計不到位。很多公司不同管理層次員工的職務和職位體系都不清晰，使得在績效指標設計時，核心職能職責的來源就不清楚，崗位的指標的體系就可能存在缺失的現象，從而造成績效考核的片面和失準。

2.考核體系差異性小。房地產開發是一個涉及了設計、施工、銷售、物業管理等眾多環節，多個部門分工協作的復雜過程，不同的工作環節和部門決定了工作性質的不同，同時決定了不同管理層次和專業職能的人才，比如設計人員、施工技術人員、營銷人員、客戶服務人員等，各種人才素質不同，工作差異較大，完成的目標和發揮的作用也各不相同。但目前許多企業考核體系差異性不足，都實行著無差異考核，實行統一的工資，不但降低了人力資本的管理水平，還使績效考核難以與企業的發展掛鉤。

3.績效評估溝通反饋機制不盡完善。優秀的企業在做完進行績效考核后，都會及時和員工溝通，但是，目前中國的大多數房地產企業的員工對績效考核的內容卻基本不知曉，對自己考核的結果也不是很清楚，這嚴重的影響了員工工作的積極性，而且完全沒有達到企業績效考核的目的。

4.績效管理和公司戰略的關聯度較低。很多房地產企業的績效管理基本上都是以公司業績為基礎，在績效考核時往往只根據短期企業的發展情況來進行考核員工的績效而忽視考慮公司的長遠持續發展和非財務性指標，這樣做的結果是忽略了那些為企業長遠發展做出很大貢獻的員工，影響了他們的工作態度和積極性。

5.績效管理與企業文化建設脫鉤。企業文化是一個企業的內在精神，可以說它從根本上決定了企業的經營態度和發展狀態。然而現在的很多企業只注重實現自身利潤的最大化，無暇關注員工的個人素質和企業的文化建設。長此以往，將不利于企業的穩定發展和健康成長。

6.考核流于形式，執行難度大。某些企業因為沒有規范的預算體系，財務核算不準確，造成績效考核缺乏數據支持、績效考核結果失真；還有很多公司薪酬體系不規范，在績效考核結果應用時，缺乏統一的參照標準；另外，考核沒有根據項目的特性因地制宜，不能及時調整指標體系以適應客觀情況的不確定性和變化性等等。

二、優秀房地產企業績效管理的探尋之路

針對現今房地產行業的特點以及企業自身情況，一個優秀的房地產企業在構建自己的績效管理體系過程中，可以從以下幾個方面考慮：

1.建立完善的績效制度體系。人力資源部門首先要對公司的各個崗位進行工作分析，完善部門職能和崗位職責；同時，建立完善薪酬體系和預算管理體系；對公司的流程進行系統的規劃和優化，確立公司權責體系和相關管理制度，以保證減少績效管理體系運作時少受到客觀因素的干擾。

2.實行差異化和有針對性的績效管理。房地產企業容納了各個專業和領域的人才，對于不同層級的員工，根據被考核者工作性質的不同，應當把崗位分為不同的層級，比如一般員工、主管、高級主管、副經理、經理等，體現考核的差異化。

3.建立良好的績效反饋機制。企業在進行完績效考核后，應該及時地把考核結果反饋給被考核者，對考核結果比較好的員工要給予一定的獎勵，相對的，對于考核結果不好的員工則應予以告誡，并通過培訓、扣除獎金等手段對其進行督促，刺激其追上其他優秀的員工。

4.績效管理應與企業長期戰略目標相結合，尤其在進行績效考核時，要優先考慮戰略目標的長期性和變化性，爭取采用動態管理的方式、運用多維度管理考核工具，確保績效考核的結果公平、公正。同時，在推進企業績效管理時，爭取確保企業的長期利益與短期利益并重，員工利益和企業利益兼顧。

5.將企業文化融入到績效管理體系中。企業文化體現了一個企業的內在精神，企業文化中的使命、愿景以及核心價值觀對績效管理體系的實施、運行能起到無形的指導、影響作用。反之，企業文化也能通過績效管理體系來發揮功能。通過實施績效管理，有助于實現將企業價值觀在全體員工中形成相對統一的基本觀念，因此，建立起一種績效導向的文化氛圍，將使企業的績效管理體系更加順利有效地實施運行。

6.不能把工作流于表面，要從根本上保證公司績效管理體系落實到位。在進行體系的運作過程中，相關部門一定要把公司的戰略理清，做好戰略計劃分解，將公司層級績效指標體系建設完備，把部門層級績效指標體系分解清晰，將績效管理制度和操作方法建設完善，確保績效管理體系在各個環節上都能做實做細。

三、逐步建立起基于企業戰略的績效管理體系

更多地關注企業的戰略層面，將戰略的思想運用到公司戰略績效管理體系當中去，是未來優秀房地產企業的目標。要想實現這個目標，企業可以從以下幾個方面考慮：

1.加強基礎管理，提高戰略風險管控能力

企業可以通過加強收集風險管理初始信息，科學評估風險，制定風險管理策略，優化風險管理解決方案，完善風險管理信息系統等工作，建立健全戰略風險管理組織體系，保障企業健康發展；同時，加強企業的信息化建設，結合公司的發展需要，對公司的制度流程管控模式進行補充、修改和完善，通過透明、高效運作和精細化、智能化管理，提升公司整體管理水平。

2.加強人才建設，系統規劃戰略人力資源管理

企業對戰略人力資源管理進行系統規劃，進一步完善人力資本管理機制，實現人盡其才，才盡其用；同時，采取多種措施加強人才培養，優化人才隊伍結構，增強競爭優勢，為公司各個層面的發展提供人力資源支持。另外，通過內部培養與外部引進相結合，建設各梯次人才隊伍，重點培育和造就項目拓展、產品策劃、成本管理、商業地產經營、資本運作等多方面的專業人才。

3.建立戰略性企業文化，致力提高核心能力

企業應該結合公司戰略發展需要，進一步提煉公司核心價值觀，使之被員工們廣泛認同，成為大家自覺遵守的行為準則；同時，建立完備的企業文化體系。進一步修訂、補充和完善CIS（Corporate Identity System，企業識別系統）戰略，加大對理念識別系統、行為識別系統和視覺識別系統的執行力度，形成公司統一的形象張力，進一步提升員工的品牌意識和職業行為。

四、關于現今關鍵時點上房地產企業績效管理的著重評價點

1.對產品定位的評價關鍵點

隨著房地產市場競爭的不斷加劇，開發企業應如何生產出產適銷對路的產品，如何保證項目的開發成功就顯得尤其重要。針對客戶對房屋戶型設計、周邊生活環境、生活配套設施、產品性價比以及產品的后期服務等眾多方面要求越來越高，開發企業在開發每一個項目時，都要在深入研究市場的基礎上，特別注重項目自身品質的提高，加強對產品細節的錘煉，提高產品的整體競爭優勢，有效保證項目的開發成功。

2.對銷售價格的評價關鍵點

房屋的銷售價格始終是消費者最為關注的問題，所以降低項目的開發成本是提高開發項目競爭能力的重要手段。首先，基于項目設計階段的重要性，房地產企業應從項目立項（代可研）階段就開始控制成本，避免將來因為設計問題造成不必要的變更洽商。其次，通過加強合同管理，嚴格控制開發成本。同時，嚴控公司的招投標機制，優先選擇運作規范，資質合格、質優價廉的總包、施工等單位降低項目開發的總成本。

3.對銷售效果的評價關鍵點

除了上述兩點之外，房地產公司另外一個影響其實現長遠發展的關鍵點就是項目的銷售工作。眾所周知的原因，目前房地產市場的銷售狀況并不是非常理想，但開發公司可以考慮充分利用電視、報紙、網絡等宣傳手段，通過組織各種公關活動，特別是持續提高已建成小區的物業管理水平，從而拉升公司開發項目的附加值，提升公司品牌的美譽度，提高企業知名度，進而促進銷售。

總之，績效管理并不是一個靜態的、不變的體系，隨著房地產行業的發展，將來還會出現各種新的問題和挑戰，企業為了適應市場的變化，也將會不斷完善自身的體系建設，通過分析比較，制定出更加合理的績效管理制度，保證企業的健康發展。

[1] 都艷斌.房地產企業績效管理淺析[J].合作經濟與科技，2009（18）.

[2] 李紅立，游普元，任宏.房地產企業項目前期開發模式研究[J].改革與戰略，2009（25）.