總需求放緩背景下“穩投資、控房價”的政策選擇

◎ 國務院發展研究中心課題組

“穩投資、控房價”是當前宏觀調控的現實要求

今年以來，房地產投資增速持續放緩，1～4月增速僅為18.7%，較往年同期平均水平下降約10個百分點；新增投資呈現負增長態勢，1～4月份，全國房屋新開工面積同比下降4.2%。當前房地產投資增速下降是趨勢性因素和周期性因素綜合作用的結果，但如果短期內投資下滑過快，宏觀經濟平穩運行的難度將會加大。而當期投資顯著放緩必將造成后續供給不足，加大未來房地產市場波動風險，因此“穩投資”是當前房地產市場面臨的重要任務之一。

在持續調控的政策背景下，今年以來，各地開發商加大了商品住房促銷力度，“以價換量”效果開始顯現，相當一部分剛性需求得以釋放，近期商品住宅成交出現回升跡象。2012年5月，北京、上海、廣州、深圳等16個主要城市新建商品住宅成交量在上月的基礎上環比上升了18%(剔除季節因素)，部分城市的房價甚至有小幅回升苗頭。綜合這些跡象分析，在現有的銷售水平下，部分地區的房價可能已出現觸底苗頭，不排除部分城市房價隨著銷售的進一步回升有所反彈的可能。然而，目前北京等部分城市新建商品房價格雖有所回落，但房價整體水平仍明顯偏高，如果房價繼續反彈會進一步加大這些城市的泡沫風險，調控成果也將前功盡棄。因此，如何進一步控制房價，防止過度反彈仍是當前房地產市場的重要調控目標。

分析可見，在當前經濟明顯下行的背景下，房地產領域既面臨“穩投資”的任務，又要堅持“控房價”的調控目標。這雙重目標同時實現既有必要，也有難度，需要及時對相關政策進行預調和微調。

“穩投資、控房價”需要解決幾個關鍵問題

1．合理調控需求，降低庫存壓力。隨著居民收入水平的提高，目前改善型住房需求不斷上升，而這部分需求也是以居住為目的的“自住型”需求，與投機性需求有本質區別。但由于目前對購買第二套住房在首付比例、貸款利率和稅費等方面實行較嚴厲的約束性政策，導致換購住房成本較高，使得改善型需求無法順利釋放。2012年初以來，首次購房貸款利率已經基本下調至基準利率的9折或8.5折，使首次置業者購買能力明顯提升。然而，由于首次置業人群比重大體占全部購房人群的1／3左右，僅靠這部分需求還不足以保證房地產市場需求平穩增長，關鍵是如何合理釋放改善型需求。

基于當前要實現“穩投資”、“控房價”的雙重目標，我們認為，在堅持房地產調控，對部分重點城市繼續嚴格實施限購政策、堅決抑制投機性需求的同時，有序釋放改善型需求，將有利于適當緩解目前房地產庫存壓力，有利于增加開發企業投資的積極性。由于大部分改善型需求屬于“賣舊買新”，這部分需求的釋放將會增加市場二手房的供應量，也可一定程度上緩解由于需求釋放引起的價格上漲壓力。

2．增加大城市的住房用地供應。今年以來，在調控政策的持續作用下，各地房價下降趨勢有所顯現。但北京、上海等部分熱點城市的房價仍明顯偏高。要促使這些城市房價的合理回歸，除了繼續遏制投機性需求之外，增加住房的有效供給也是必須采取的重要舉措。這就需要增加這些城市住房用地供應量、改善用地供應結構、加大力度督促閑置土地的開發，從而在增加房地產投資的同時，改善市場預期，有效抑制房價上漲。

一是增加大城市住房用地供應量。目前我國大城市的住房用地供應量明顯不足。2012年北京住宅用地計劃供應1700公頃，同比減少33.3%，僅占土地計劃供應總量的29.8%，尤其是商品住房用地減少更快。今年，北京、上海商品住宅用地計劃供應量分別是850公頃和400公頃，比上年分別減少370公頃和100公頃。商品房用地供應量下降，短期內不利于房地產企業擴大投資規模，中長期則會造成商品房供給不足，加大房價上漲壓力。

二是增加大城市的中小套型商品住房用地供給。2012年全國中小套型商品住宅用地占全部商品住宅用地的比例是71%，但北京和上海分別只有40%和25%。中小套型商品住房主要滿足首次購房群體的剛性需求，這類住房用地占比低不利于住房供需結構的改善。

三是敦促閑置土地加快開發。到2010年5月底，全國上報的違規閑置土地2815宗，面積16.95萬畝。從短期看，大量土地閑置不開發，導致當期開發量減少，進而住房供給減少推高房價。從中長期看，大量土地閑置強化了開發企業通過囤地獲取高額利潤的預期。因此，必須采取有效措施，促使企業對閑置土地加快開發。

3．降低開發成本，提高開發投資積極性。房地產投資能否穩住，主要取決于土地供應能否增加和開發企業資金鏈是否有所好轉。在通過有序釋放改善型需求，緩解開發企業資金緊張狀況的同時，還可以采取適度降低開發成本的相關措施。應重點關注融資成本、稅費和土地出讓金三方面對房地產開發成本的影響。并采取有針對性的政策，適度降低這三方面的成本，通過“減負”可以促進實際投資的增長，也有利于抑制房價的上漲。

4．發揮保障性住房在“穩投資”中的作用。2012年，各類保障性住房新開工量不低于700萬套，盡管新開工量比去年的1000萬套有所調減，但考慮到去年大量開工項目實際建設結轉到今年的因素，預計今年保障房在建工程量將達到1829萬套，比上年提高6%，投資完成額將達到1.05萬億元，比上年提高19.2%，占今年整個住宅投資的19.6%。雖然與商品住房投資相比保障性住房投資占比不是很高，但仍將對穩定房地產投資起到一定作用，預計今年保障房投資對住宅投資增長的貢獻率在18.9%左右。

政策建議

1．進一步完善房地產需求調控政策。一是進一步完善自住型購房的信貸、稅收政策。建議對首次置業者，維持現行的支持政策不變。對購買第二套普通商品住房的改善型需求者(超大面積豪華住宅除外)，繼續實行高首付政策，但將貸款利率由不低于1.1倍調整為不低于基準利率，提高其購買能力。

二是抑制投機性需求的政策應制度化、法制化。調控實踐證明，實施住房限購是抑制投機性需求效果最好、成本最低的方式，有必要在總結經驗的基礎上，進一步完善住房限購政策，并盡快以法律、法規或部門規章的形式加以確定，將限購政策由行政手段轉為法律手段。這有利于向全社會傳遞準確信息，即我國住房市場將向以自住型需求為主的市場回歸，大大降低投機者的期望值，有利于促進房地產市場長期平穩健康發展。

三是切實降低住房流通環節的各類稅費。在繼續實行限購政策的前提下，可考慮將個人出售商品住房征收營業稅的年限規定由5年適當縮短，同時降低契稅，通過適度降低住房流通環節的成本，鼓勵居民通過“賣舊買新”改善居住條件，真正實現梯度消費，以更好地滿足包括改善型需求在內的各類自住型需求。

2．增加大城市住宅用地供應規模。進一步減少工業用地、廣場用地和各級政府辦公樓用地數量，增加商品房用地供應數量；提高中小戶型商品房的用地比重。可在住宅用地規劃和出讓中，規定必須用于中小戶型住房建設的供地下限。同時，嚴格落實閑置土地處理辦法。由政府規劃調整等引起的土地閑置，要盡快按照新規劃動工。由企業“囤地”行為引起的，必須按照相關條例依法收回并重新“招拍掛”。

3．著力解決保障房建設中的資金和土地供應問題。應努力建立穩定的住房保障財政預算制度和投入增長機制，探索多種形式的保障性住房建設融資模式，吸引社會資金參與保障房建設，解決建設資金不足的問題。同時，確保保障房用地的供應，使項目能夠按計劃落地，保證今年保障房建設任務順利完成。

4．積極探索土地年租制。建議探索從一次性收取土地出讓金向年租制轉變，即按年度分別收取土地租金。這樣雖然減少了政府當前的一次性收入，但可以長期獲得穩定的收入來源。消費者則可以減輕在購房階段需要一次性支付的土地出讓金，從而減輕支出負擔，也有利于減輕開發企業資金負擔。

5．探索社會集資、合作建房等住房供應方式。目前我國商品住房供應只有開發商開發供給的單一方式。建議借鑒國外經驗，探索社會集資合作建房等多種住房供給方式。考慮到這些新型住宅供應模式運行機制還不規范，建議在加強政策引導和監督的前提下進行試點，取得經驗。