個人加按揭套現死灰復燃

隨著監管層叫停“加(轉)按揭”，像黃國明這樣的炒房客找到一種新對策：從游走在政策邊緣的小貸公司等渠道獲得“過橋貸”，繞開監管實現套現。

一套已做過抵押的房產，可以通過市值重估獲得二次貸款，這種類似早被叫停的“加(轉)按揭”的業務，近來“改頭換面”，以消費類貸款的名義重新出現。

在2011年12月廣義貨幣供應量(M2)激增的大背景下，貨幣“融冰”所釋放的流動性，其效應似已傳導至銀行信貸業務的第一線。

來自央行的統計數據顯示，2011年11月、12月新增人民幣貸款分別達到5622億元和6405億元，合計約1.2萬億元，鑒于臨近年末，銀行往往收縮信貸的管理，1.2萬億元新增貸款的規模不僅直接導致了M2的天量增長，也暗示事實寬松已在2011年年末來臨。

卷土重來

幾天前，溫州“炒房客”黃國明（化名）碰上了一樁“好事”，他接到一個比較奇怪的電話：“您有資金需求嗎？我們公司最新推出一項業務，可以為您無抵押或抵押一次的住房追加一些貸款，期限最高10年。”

這令黃國明（化名）立即回想起早年常用的“加按揭”套現手法。

據黃國明稱，在2008年前，他常用的套現手法是“加按揭”和“轉按揭”。比如一套房產估值在100萬元，獲得貸款70萬元；1年后，該房產市值漲到150萬元，于是他以房產增值部分進行二度按揭，可以獲得35萬元左右的額外貸款；這種操作，如果是在之前放貸的同一家銀行，就是“加按揭”，如另找一家銀行，就是“轉按揭”。

2007年9月，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，明確要求商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

是年底，央行副行長劉士余再度強調：房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是有的商業銀行未經批準擅自開辦轉(加)按揭貸款業務，加大了房地產信貸業務的風險。

隨著監管層叫停“加(轉)按揭”，像黃國明這樣的炒房客找到一種新對策：從游走在政策邊緣的小貸公司等渠道獲得“過橋貸”，繞開監管實現套現。

比如炒房客購入的一套房產從200萬元上漲至400萬元，但尚有100萬元房貸未還，炒房客從小貸公司等渠道借出100萬“過橋”款還清貸款余額，贖回房地產權證，然后再向其他銀行申請房屋抵押“消費性貸款”。獲得貸款、還清小貸公司債務后，炒房客凈得一筆款項，可投入資產運作。

獲得“消費性貸款”并不難，黃國明的常用辦法是，200萬元以下的，以“房屋裝修”名義申請貸款，找裝修公司簽訂假合同即可；200萬元以上的，則以“藝術品投資”為名，找典當行虛報古董交易金額來應付。

但自去年以來，他做“過橋”也越來越難了，因為不少銀行開始嚴查資金的“消費類用途”，古董買賣這種常見名義已通不過審核，房屋裝修雖可通過審核，但發放的貸款很小。比如他年前將一處估值近500萬元的房產抵押給銀行，結果只批下來130萬元貸款。

2011年7月，銀監會強調要“加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款的管理，加大對假合同、假按揭等違規行為和轉按揭、加按揭等做法的打擊力度”，是這一輪銀行收緊控制的背景。

所以，接到上述推介“追加貸款”業務的電話，敏感的黃國明（化名）覺得，這很可能說明，銀根已悄然放寬。

央行公布的數據顯示，截至2011年12月末，廣義貨幣供應量(M2)達85.16萬億元，比11月末增長了2.61萬億元，即便是在貨幣政策極其寬松的2009年，M2單月新增量最高亦不過2.4萬億元。

風險凸顯

《金融理財》了解到，那家向黃國明（化名）推介新業務的公司，是成立于2010年6月的“中銀消費金融公司”(下稱“中銀消費”)，電話中所提到的新業務，是該公司推出的“樂享貸”業務。

其申請條件主要包括：在上海地區擁有一套房產且該房產無抵押或僅一次抵押；經過中銀消費重新評估房產價值，貸款額度不超過抵押物價值的兩成且不超過100萬元；貸款利率一般為同期基準利率上浮40%，年化利率9%以上；貸款人需要提供身份證、戶籍證明、收入證明、房產證、原商業銀行按揭貸款合同等相關文件。

此外，貸款人申請“樂享貸”成功后，需要一次性支付貸款金額4%的“手續費”，同時申辦一張中國銀行借記卡，大約3周時間放款至中行賬戶。

中銀消費將這一業務稱作“消費類現金貸款”，因此申請業務時還要審核“用途證明”，一般需要是裝修、教育、婚慶、旅游、購買家具家飾等消費類用途。貸款期限一般為10年。

“‘樂享貸’客戶不能在兩年內提前還款，否則必須支付一定比例的違約金。”中銀消費一名客戶經理告訴記者。

該客戶經理還表示，“樂享貸”提供兩種還款方式：一是最低還款額，即每月還款金額最少為貸款額度的3%；二是“輕松還”，即12個月為一個周期，首月還千分之五手續費和利息，第2-11個月僅還利息，第12個月還10%本金和利息。

這種號稱“消費性貸款”，期限卻長達10年的業務，同“加(轉)按揭”有什么實質區別呢？

“只要有了二次抵押，這種業務模式的實質就是‘加按揭’。”一家股份制銀行北京分行零售信貸部負責人判斷，“近期，一些比較靈活的金融機構開始做類似加按揭的業務，我本人也有收到相關短信；但按照我們得到的消息，監管層并沒有放開金融機構轉、加按揭業務。”

采訪的多家商業銀行均表示，目前商業銀行仍不被準許做加(轉)按揭業務。

上述零售信貸部負責人表示：“加(轉)按揭實際上無形中擴大了抵押物價值，尤其在目前房地產價格縮水的情況下，增加貸款成數非常有風險。”

事實上，類似的業務模式還發生在小額貸款公司。“小貸公司的二次抵押做法非常普遍，”北京一家小額貸款公司負責人對表示，“主要還是集中在流動資金貸款、個人經營性貸款等方面。”

“比如一套房產早年估值200萬元，銀行獲得貸款100萬元；現在估值在300萬元，先前的貸款成數實際上是降低的，那么我們可以繼續做再抵押和再貸款。”該小貸公司負責人坦言，“事實上，機構確實無法真正監測到賬戶中資金的最終去向。”

與中銀消費的“樂享貸”不同，小貸公司的“再貸款”期限一般在1年以內，且年化利率高達18%-19%。“期限短有利于規避中長期房價大幅下跌風險。”該小貸公司負責人如是說。