三大變數隱現 誰才是最后贏家

滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進入穩定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進入高速增長期。

2011年以來，在政府嚴厲的調控政策下，房地產市場成交量大幅萎縮、地產商現金流日益緊張，房地產價格持續上漲的勢頭得到明顯遏制，一些重點城市房價開始出現局部松動跡象。對于國內房地產市場未來的發展，筆者認為，未來中國房地產市場需求仍將較快增長，但需求結構將迎來趨勢性轉變。滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進入穩定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進入高速增長期。

從居民購買住宅的次數分類，可以將房地產購買需求分為首次購房需求和再次購房需求。其中，首次購房需求對應著居民的基本自住需求，再次購房需求包括兩種主要的類型：居民改善性住宅需求和居民投資性住宅需求。不同的住宅需求，會受不同的因素驅動。

自住需求穩定增長

對于基本自住需求而言，在人口數量、城鎮化率、城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量和人均可支配收入等四項驅動因素中，前三項反映的是潛在需求，第四項反映的是購買能力，當上述四項驅動因素共同作用時，方能形成有效的基本自住需求。

從人口數量看，在2010年底我國總人口約13.4億，按照較保守預計，人口數量的峰值可能在2030年附近出現，屆時有望達到14.32億。由此可見，中國人口數量在未來較長時期內將不斷上升，這將產生大量的潛在基本自住需求。

從城鎮化率看，在2050年之前中國城鎮化率仍將不斷提高，并有望在2050年上升至70%以上。由于中國的土地政策使得城鎮居民是住宅基本自住需求的絕對主力，而城鎮居民人口比例的快速提高與中國人口數量，在未來較長時間范圍內的持續增長兩種因素的疊加作用，無疑將進一步增加潛在的基本自住需求。

從城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量的變化趨勢看，未來城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量，將由2010年的約20%比例逐漸下降至2030年的約12%。由于人口年齡結構和置業水平有很強的相關性，通常城鎮人口在25-34歲左右進入第一次置業高峰，從而成為基本自住需求的主力人群，因此這一年齡段人口數量變化，意味著未來潛在自住需求將出現較明顯回落。

從人均可支配收入來看，“劉易斯拐點”的到來意味著今后居民人均收入將進入快速增長階段，人均可支配收入和購買能力也將由此快速上升。預計在2011年-2025年期間，中國城鎮人口年均增加數量將在1000萬-1400萬之間，鄉村人口年均減少700萬左右；隨著農村勞動力人口日益供不應求，勞動力要素價格將出現趨勢性的快速上升現象，由此必將帶來人均收入以及人均可支配收入的快速提高，從而使居民自住住宅的購買能力也隨之大幅提升。

從以上分析可以看出，未來潛在基本自住需求將先高位徘徊后逐漸回落，但考慮到未來居民人均可支配收入將較以往出現快速上升，從而使更高比例的潛在自住需求能轉化為現實有購買能力的需求。因此，整體而言，有效的基本自住需求在2030年以前將總體維持在較高水平，不會較2010年出現大幅滑落。

改善需求加速上升

從城鎮人口中35-54歲年齡段人口數量的變化趨勢看，在我國城鎮人口數量不斷攀升的同時，未來城鎮人口中35-54歲年齡段人口數量將由2010年的約33.5%比例微降至2030年的約33.2%。考慮到人口高峰將在2030年左右出現，以及2030年城市化率約為54%，因此，2030年城鎮35-54歲年齡段人口數量約為2.57億，較2010年將出現明顯的上升。由于人口年齡結構和置業水平具有很強的相關性，通常城鎮人口在35-54歲之間會集中釋放改善性需求和投資性需求，因此這一年齡段人口數量的明顯上升將顯著增加潛在的改善性需求。

從住房需求變化來看，由于中國未來改善性需求的潛在購房者往往已擁有一套以上的住房，考慮到國內建筑的設計理念以及建筑質量等都會經歷一個由不成熟到逐漸成熟的發展過程。這就使得未來20年許多現有住宅將出現居住環境落伍、建筑物老化等現象，從而促使已擁有這些住宅的居民形成新的改善性需求，進而使得潛在的改善性需求上升。

從自有住房者收入增速來看，由于改善性住房需求者多為二次以上購房者，所以通常已解決基本自住需求。這些人群主要由當前城鎮中收入水平較高的居民（以中產階層及以上居民為主）組成，他們的未來收入增幅有望明顯超過未來居民人均增幅，因此其未來改善性購房能力也將快速上升。

上述三項驅動因素中，前兩項反映的是潛在需求，第三項反映的是購買能力，當上述三項驅動因素共同作用時，方能形成有效的改善性需求。從以上分析可以看出，未來中國潛在的改善性住宅需求將快速提升，同時改善性購房者的購房能力也將快速上升，從而使規模龐大的潛在改善性需求有望轉化為現實有購買能力的需求。因此，整體而言，改善性需求在2030年以前將出現加速上升態勢。

投資需求兩極分化

從投資預期回報率來看，因受住宅市場供求關系、居民投資機會成本、國家房地產政策等諸多因素影響，因此在可預見的較長時期內，國家將繼續通過限購令、暫停多套房貸款、提高二手房交易成本等多項政策，對房地產市場投資性需求進行抑制，從而降低投資性購房（特別是對中低端住宅的投資性購房）的預期回報率。

從自有住房者收入增速來看，由于投資性購房的需求層次明顯高于基本自住購房需求，因此投資性購房者多已擁有自有住房。如前所述，這一人群的未來收入增幅有望明顯超過未來居民人均增幅，因此其未來投資性購房能力也將快速上升。

上述兩項驅動因素中，前一項反映的是潛在需求，后一項反映的是購買能力，當上述兩項驅動因素共同作用時，方能形成有效的投資性需求。從以上分析可以看出，由于未來國家將繼續通過各項政策措施來穩定中低端住宅價格、抑制投資性需求、緩解社會矛盾。因此，對于中低端住宅的投資性需求，在未來較長時期內都將會受到明顯抑制。

與之不同的是，中高端住宅市場主要針對改善性住宅需求，這一市場未來仍將快速增長，這是城鎮人口年齡結構變化和居民消費升級的必然產物。此外，中高端住宅市場針對的是社會金字塔結構中處于中上層的人群，在一定程度上有利于社會效率的提高，因此未來國家有望在社會住房矛盾得到初步緩解后，優先放松對這一市場的管制。筆者認為，投資性需求未來最有可能在中高端住宅市場聚集，并與改善性需求相疊加，從而加大中高端住宅的市場需求。

總而言之，通過對不同需求的驅動因素分析，筆者認為，需求結構將迎來趨勢性轉變，滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進入穩定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進入高速增長期。