三大變數隱現 誰才是最后贏家

滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進入穩定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進入高速增長期。

2011年以來，在政府嚴厲的調控政策下，房地產市場成交量大幅萎縮、地產商現金流日益緊張，房地產價格持續上漲的勢頭得到明顯遏制，一些重點城市房價開始出現局部松動跡象。對于國內房地產市場未來的發展，筆者認為，未來中國房地產市場需求仍將較快增長，但需求結構將迎來趨勢性轉變。滿足基本自住需求的中低端住宅市場需求將進入穩定增長期，能同時滿足改善性和投資性需求的中高端住宅市場需求將進入高速增長期。

從居民購買住宅的次數分類，可以將房地產購買需求分為首次購房需求和再次購房需求。其中，首次購房需求對應著居民的基本自住需求，再次購房需求包括兩種主要的類型：居民改善性住宅需求和居民投資性住宅需求。不同的住宅需求，會受不同的因素驅動。

自住需求穩定增長

對于基本自住需求而言，在人口數量、城鎮化率、城鎮人口中25-34歲年齡段人口數量和人均可支配收入等四項驅動因素中，前三項反映的是潛在需求，第四項反映的是購買能力，當上述四項驅動因素共同作用時，方能形成有效的基本自住需求。

從人口數量看，在2010年底我國總人口約13.4億，按照較保守預計，人口數量的峰值可能在2030年附近出現，屆時有望達到14.32億。由此可見，中國人口數量在未來較長時期內將不斷上升，這將產生大量的潛在基本自住需求。……