特征價格法在中國房地產價格指數編制過程中的作用淺析

　　【摘 要】房地產價格指數對于反映房地產市場行情走勢、提供市場信息具有重要意義，然而當前我國現行房地產價格指數在數據采集和模型計算等方面存在缺陷。本文綜合分析了特征價格法在房地產價格指數編制領域的理論和實證價值，針對我國房地產幾個編制過程中的缺陷提出了改進的建議。
　　【關鍵詞】房地產 價格指數 特征價格法
　　
　　房地產價格指數是指反映不同時期房地產市場價格水平變化的趨勢和程度的相對數量指標。自2009年年初起，中央政府為了控制過快上漲的房價，避免房地產泡沫破裂引發中國經濟硬著陸，出臺了一系列房地產調控政策，到去年9月，又出臺了“史上最嚴厲的”房地產調控政策（含暫停發放第三套房貸、部分城市限購房套數、房產稅改革試點等）。這些政策的有效實施和貫徹均需要相關部門提供一套準確合理的房地產價格指數，能夠反映房地產市場行情走勢作為各級政府的參考依據。
　　一 當前我國房地產價格指數及缺陷
　　目前，我國使用的各類房地產價格指數有十幾個，在這十幾個指數中，比較有代表性的有全國房地產開發業綜合景氣指數、全國35個大中城市房地產價格指數和中國房地產指數系統等。
　　這里先就這三個指數系統的特征進行簡單的闡述（黃段晨and李季，2011）：
　　全國房地產開發景氣指數由房地產開發投資、本年資金來源、土地開發面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格六個分類指數構成。該指數是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，根據房地產開發統計快報數據，確定基期后，分別計算出六個分類指數，再加權計算出國房景氣指數，指數以100為臨界值，指數值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。
　　全國35個大中城市房地產價格指數是于1998年由國家發展計劃委員會、國家統計局首次發布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右發布上年全年和當年上個季度及半年的價格指數。該價格指數分為三類，包括土地出讓價格指數、房屋銷售價格指數和房屋租賃價格指數。通過對全國35個大中城市的土地出讓價格、房屋銷售價格和房屋租賃價格進行統計分析，得出本季度和上季度的變化情況，進而分析我國房地產的宏觀走勢。
　　中國房地產指數系統（China Real Estate Index System，CREIS）是以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究、編制并公布的房地產價格指數系統。該指數系列包括反映相應城市（地區）房地產狀況的中房城市指數和中房城市（按功能）分類物業指數。按月或季度發布。
　　以上三個價格指數體系均直接應用價格指數理論來編制，即加權平均法，其基本原理是以報告期房地產實際交易項目的價格與基期實際交易項目的價格相比作為指數，通過加權將大量的交易項目加總，在一定程度上降低房地產品質差異及市場結構變動對指數帶來的影響。
　　該計算方法又具體分成中位數價格法和算術平均法兩種，其區別在于選取價格不同。算術平均法采用的是實際交易價格。中位數價格法中的價格采用中位數價格，使編制的指數能較好地反映房地產市場價格變動的集中趨勢，避免受房地產市場價格中的極端值的影響。
　　然而，以上三個房地產價格指數系統均存在不同程度的失真問題。筆者認為，導致這種狀況的原因主要有以下幾點：
　　第一，房地產商品本身的非同質化導致了指數衡量結果的失真。根據統計學的基本原理：在編制商品價格指數來反映某一商品或商品組合的純粹價格變化時，一個基本前提就是要求編制者必須能夠控制商品品質和結構的變化。就單一商品而言，本身質量的變化和市場需求的變化都會影響前后期價格的變化。房地產商品是一個異質化產品，很難有完全相同的兩個房地產商品。其品質不但受建筑物本身（建筑結構、房型、朝向、建筑材料、建筑面積、樓層、車庫）的因素影響，且與建筑物周圍的環境（交通、商業、娛樂、治安、綠化、醫院、區域環境發展前景）密切相關。
　　第二，數據來源上存在著一定程度的缺陷。房地產價格指數在測算的過程中，主要基于來自樣本調查得來的數據。在實際操作的過程中，調查數據往往存在著以下問題：一是調查數據可靠性不足。統計部門設計好統計指標后，將調查表下發到各個房地產開放商，要求開發商如實填寫；然而，開發商基于各方面的綜合考慮，很難客觀真實地填寫調查表；二是樣本有偏。基于成本考量，調查人員只能選擇一些樣本點進行調查，一般而言，具有一定規模的開發商就成了調查人員的首選，從而導致了樣本有偏。
　　第三，利用加權平均指數法度量房地產價格波動，將報告期有成交的房地產項目與基期項目進行比較，形式上雖采用了價格指數公式，但沒有解決公式要求的樣本報告期和基期統一的問題①。這樣計算出來的指數就會扭曲房地產市場中的價格信息。
　　二 特征價格法的理論和實證研究現狀
　　特征價格法，又稱Hedonic模型法②和效用估價法，認為房地產商品由眾多不同的特征組成，其價格是由所有特征帶給人們的效用決定的（Allen C，1998）。由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特征數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。
　　特征價格法的思路是，將房地產商品的價格分解以顯現出其各項特征的隱含價格，在保持房地產的特征不變的情況下，將房地產價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質（如房地產商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。
　　對函數的各個特征變量分別求偏導數，就取得各特征的變動對商品價格的影響幅度，并假定這種影響的關系在一定的時間內固定不變。這樣，在缺乏同質商品的情況下，可以用非同質的房地產在基期與報告期之間進行比較，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，最后剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動了，這樣計算的價格指數便是基于特征價格法的房地產價格指數。
　　根據這一理論，房地產價格與各特征因素之間的關系可以表示為：
　　P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋
　　其中，z代表住宅的不同屬性，β表示住宅各種屬性的影子價格。
　　一般而言，Hedonic模型有三種函數形式：線性形式、對數形式和半對數形式。三種形式都有各自的優缺點。但總體而言，Hedonic方法在解決價格指數的質量調整問題上的不可比擬的精確性，使得Hedonic方法被越來越多的統計機構接納，并被認為是最有發展前途的質量調整方法。
　　一方面，當前在主要發達國家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法編制的價格指數。美國聯邦統計署早在1968年就開始應用特征價格法于新住房的官方統計。到目前為止，官方采用特征法作為全國性房地產價格指數統計編制依據的國家有美國（AHS）、英國（HBOS/Halifax）、法國、德國③、芬蘭、愛爾蘭、荷蘭、挪威、瑞典等。目前在全歐盟范圍內④統一采用特征法來計算房地產價格指數的呼聲很高。除了幫助政府、房產投資商和消費者準確把握市場行情外，特征法對于住房信貸機構精確抵押物價值評估、規避風險、發展多樣化金融工具也都有很大幫助。
　　
　　另一方面，國內學者也針對該問題展開了一系列的較為深入的實證研究。孫憲華（孫憲華，劉振惠et al，2008）等通過雙重Imputation過程估計缺失價格和剔除異常值的影響，解決了可比性問題，并增強了Hedonic模型的穩定性；吳璟（吳璟，鄭思齊et al，2007）等對特征價格法的四種主要應用形式的基本原理及其優缺點和適用性進行了分析，進而對我國住房價格指數編制中如何合理地應用特征價格法提出了若干建議；孫玉環（孫玉環，2010）分析了特征價格法應用于我國房地產價格指數編制實踐的必要性和可行性，并提出了有效地編制房地產證價格指數所需要的制度規范和保證；馬波（馬波，許萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易數據的基礎上，基于特征價格法進行了深入分析，得出主要估價模型及昆明市二手房交易的各分層標準價格。郝前進（郝前進，2007）的研究表明：住宅所處地理位置的初始差異、企業屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成上海城市內部住宅價格空間差異的主要原因，政府公共物品投資在住宅價格差異中占有很大貢獻。從細分市場分析，“外環外”和“外環內”購房者具有較大差異的偏好屬性特征；對長三角住宅市場的研究發現，需求差異，尤其是城市化率、人均可支配收入的差異是造成上海與浙江、江蘇各個城市間住宅價格差異的主要原因。李妍（李妍，耿繼進et al，2011）等采用特征價格法建立了深圳市房地產價格指數模型，并采用實際的成交數據進行分析。庫志美（庫志美，2005）以大連房地產市場為例，在現有房地產價格指數存在的問題的基礎上，引入特征價格理論的思想，并結合大連房地產市場的特點以及所具備的統計條件，提出了一種改進的房地產價格指數編制方法，并對改進后的方法的應用過程做了介紹。周依靜（周依靜，2008）在Hedonic模型的基礎上，從住房特征品質的角度研究了試驗區效應對武漢市房價的影響，分析了試驗區效應如何通過影響住房特征品質進而推升住房價格。
　　三 結論與展望
　　綜上所述，在借鑒發達國家的先進經驗和國內理論及大量積累的實證研究成果的基礎上，我國房地產價格指數編制方法的改革已經具備了較好的條件，以彌補當前我國房地產價格指數編制方法存在缺陷、國家統計部門公布的房地產價格指數不能真實客觀地反映房地產市場的尷尬現狀。
　　主要結論如下：第一，傳統的簡單加權平均方法已經不能適應市場的復雜多變，質量調整型方法成為全球房地產價格指數編制的主流方法；第二，盡管Hedonic模型本身存在一定不足且應用條件還不完善，但這并不表明Hedonic方法在我國不可行。隨著國內房地產市場的不斷發展，交易記錄不斷規范，信息保存更加完整，房管部門增加難以量化指標的數據登記，基層統計人員能力不斷提高，Hedonic方法會逐步適應我國房地產業的發展，成為我國房地產價格指數編制的主流方法。
　　注釋
　　① 中國正處于房地產市場發展迅速、結構變化較快的發展周期下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節，這樣就使計算出來的指數可比性大大降低。
　　② Berndt和Court根據功利的享樂主義哲學，創造了Hedonic Pricing這個術語。Court估算了汽車的各種屬性給消費者帶來的享受型價值。
　　③ 德國聯邦統計局在21世紀開始使用Imputation方法推算不可比產品的缺失價格數據，并且利用雙重Imputation過程避免異常值的影響，提高了Hedonic方法的穩健性。
　　④ 歐盟統計局、國際官方數據協會等組織2009年11月曾在瑞士巴塞爾舉辦“住宅價格指數”論壇，來自40多個國家的逾百名專家探討了統一房價指數編制標準的問題。
　　參考文獻
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　　［2］郝前進.特征價格法與上海住宅價格的決定機制研究［D］.復旦大學學報，2007
　　［3］黃段晨、李季.房地產估價方法若干問題的思考［J］.山西建筑，2011（14）
　　［4］庫志美.大連房地產價格指數編制方法研究［D］.東北財經大學，2005
　　［5］李妍、耿繼進、郭紅領.基于Hedonic模型的深圳房地產價格指數研究.工程管理學報，2011（3）
　　［6］馬波、許萌、許倩.基于特征價格法研究二手房的估價問題［J］.思想戰線，2011（S1）
　　［7］孫憲華、劉振惠、張臣曦.特征價格法在房地產價格指數中的應用［J］.現代財經（天津財經大學學報），2008（5）：61～65
　　［8］孫玉環.特征價格法：改進我國政府房地產價格統計質量的思路［J］.調研世界，2010（9）
　　［9］吳璟、鄭思齊、劉洪玉.編制住房價格指數的特征價格法細解［J］.統計與決策，2007（24）
　　［10］周依靜.試驗區效應對武漢市房價的影響——基于Hedonic模型的特征價格法分析［J］.商場現代化，2008（15）