我國城市“夾心層”群體住房問題及其解決方法

【摘要】隨著我國住房保障制度的不斷深化和完善，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等低收入家庭住房保障體系基本建立，但是游離于保障政策之外的“夾心層”群體住房問題變得尤為突出。本文著重闡述了“夾心層”人群的產(chǎn)生及其形成的原因，并從完善住房供給體系與和優(yōu)化住房政策兩各途徑探討解決我國城市“夾心層”群體住房問題的措施。

【關(guān)鍵詞】“夾心層”；住房保障；住房政策；解決途徑

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大城市住房價(jià)格的不斷攀升，作為生活必需品的住房成了許多人眼中的奢侈品，讓政府不得不關(guān)注城市居民的住房問題。為了滿足中低收入家庭的住房需求，雖然各地政府紛紛推出廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障政策，但在商品房價(jià)格居高不下的情況下，這些政策卻造成了相當(dāng)部分中低收入“夾心層”人群既沒有資格享受社會保障房又無力購買商品房的尷尬局面。因此，解決“夾心層”人群的住房問題已成為我國各級政府面臨的難題。

一、“夾心層”人群的形成及其原因

（一）“夾心層”人群的產(chǎn)生

當(dāng)前，我國城市新增住房資源配置可以劃分為市場配置和政府保障兩種模式。市場配置就是從住房市場購買或租賃普通商品房，政府保障型住房主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。普通商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房是按收入層次依次構(gòu)建了當(dāng)前住房市場的供給結(jié)構(gòu)，那些不能通過這四種供給途徑獲取住房資源的群體就成了“夾心層”。因此，“夾心層”并不是剛剛出現(xiàn)的新問題，事實(shí)上它是伴隨著中國住房制度改革而出現(xiàn)的。

（二）“夾心層”人群的形式

目前，我國城市“夾心層”人群主要有三種形式：一是無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是既無力購買限價(jià)房，又不符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的人群；三是既無力購買普通商品房，又不符合限價(jià)房購買標(biāo)準(zhǔn)的人群。前兩種形式屬于政策之內(nèi)的“夾心層”，第三種形式屬于政策之外的“夾心層”。

（三）“夾心層”人群的形成的原因

1．房價(jià)收入比過大。房價(jià)收入差距過大形成“夾心層”的直接原因。按照中國的金字塔形的收入結(jié)構(gòu)，“夾心層”群體的收入處于中等水平。但是面對日益攀高的房價(jià)，工資的相對縮水就使之成為了面對房價(jià)望而卻步的“夾心層”。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)收入比這個(gè)數(shù)字正常水平應(yīng)為6到8倍，而我國絕大部分的房價(jià)收入比在10倍以上，深圳、上海等大城市的房價(jià)收入比已超過了20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“夾心層”的經(jīng)濟(jì)承受能力。

2．住房政策不健全。我國對中低收入群體推行以廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房、商品房四個(gè)層次的住房供應(yīng)體系。在這個(gè)體系里面，低收入家庭的住房問題主要通過廉租住房、經(jīng)適房解決，中低收入家庭可通過經(jīng)適房和限價(jià)房來解決，中等收入家庭則主要通過商品房市場解決。目前享受廉租房和經(jīng)適房政策的人群比較少，不會超過15%，對待這部分低收入群體，政府有義務(wù)解決他們的住房問題并且“困難不大”。但是，現(xiàn)在最大的問題在于超過50%的“夾心層”被趕向了商品房市場，市場上卻沒有提供與他們收入水平相對應(yīng)的住房產(chǎn)品。

3．城市人口流入量較大。隨著城市人口流入量的不斷增加，房價(jià)上漲較快，“夾心層”群體的數(shù)量也隨之上漲，而且“夾心層”群體上漲速度快過住房保障對象數(shù)量的上漲。因此，隨著城市人口流入量的增加，新增住房需求不斷擴(kuò)大，加速了“夾心層”群體的增漲。

二、解決“夾心層”人群住房問題的途徑

（一）完善住房供給體系

解決“夾心層”人群住房問題的重要途徑在于完善住房供給體系，即尋求住宅市場結(jié)構(gòu)的多元均衡。主要包括：住宅增量與存量市場結(jié)構(gòu)均衡；住宅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)均衡；住宅市場租售結(jié)構(gòu)均衡；住宅市場區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展；住宅市場供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)均衡。具體措施如下：

1．降低房屋空置率。為了降低房屋空置率，充分利用各種房屋資源，可以對空置房屋征收房屋空置稅。根據(jù)空置時(shí)間和空置面積設(shè)定稅率，空置時(shí)間越長，稅率越高；空置面積越大，稅率越高。

2．加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。采用“市場+保障”的雙軌模式。一方面政府可以通過適當(dāng)降低土地價(jià)格、稅收優(yōu)惠等政策措施，鼓勵開發(fā)商在建設(shè)普通商品住宅的同時(shí)，承擔(dān)一定比例的保障性住房建設(shè)；另一方面企業(yè)通過與政府的合作，既享受了優(yōu)惠政策，又在合理贏利范圍內(nèi)擴(kuò)大了市場，同時(shí)還樹立了良好的社會形象。

3．繁榮二手房及租賃房市場。當(dāng)高收入者有了更高層次的住房消費(fèi)需求時(shí)，將條件較差、費(fèi)用較低的住房過濾給中等收入水平者居住，而中等收入水平者又會將條件更差、費(fèi)用更低的住房過濾給中低收入水平者，這就是住房市場的“過濾現(xiàn)象”。利用“過濾現(xiàn)象”既能降低房價(jià)又能提供不同需求的住房，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)。因此，規(guī)范二手房及租賃房市場的管理是繁榮二手房及租賃房市場關(guān)鍵。

4．平衡城郊基礎(chǔ)設(shè)施投入。采用普通商品房和保障性住房混和建設(shè)，確保保障性住宅社區(qū)分散在城市不同地段，使不同收入階層均具有享受城市公共設(shè)施改進(jìn)的權(quán)利。因此，加大郊區(qū)配套服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，可以確保分布在郊區(qū)的保障性住房人群，能夠在不增加交通成本的同時(shí)均等享用相關(guān)設(shè)施。

5．合理規(guī)劃住宅結(jié)構(gòu)。一個(gè)完整的住房體系應(yīng)呈現(xiàn)不同的住房需求層次，不同收入水平有不同消費(fèi)層次，購房者在不同階段也有不同需求，不應(yīng)該奢求一步到位。因此，開發(fā)適當(dāng)規(guī)模的中小戶型，符合居民收入水平和實(shí)際住房消費(fèi)能力，有助于調(diào)節(jié)現(xiàn)階段供求不平衡的現(xiàn)象。

（二）調(diào)整和優(yōu)化住房政策

推行住房保障制度是政府重要的社會職責(zé)，保障公民基本居住條件是社會文明和政府職能的基本體現(xiàn)。因此，政府政策支持也是解決“夾心層”人群住房問題的另一重要途徑，政府應(yīng)進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化住房政策。

1．優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房政策。第一，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)規(guī)模，把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃的制定及實(shí)施納入官員政績考核體系中，以保障經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)規(guī)模；第二，合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍，真正解決中低收入群體的住房困難；第三，推行先租后售的方式，即經(jīng)濟(jì)適用房前期（5年或10年）只能用于出租，這樣既保證了中低收入家庭能夠租得起經(jīng)濟(jì)適用房，又解決了“夾心層”的住房困難問題，而且還會在一定程度上抑制高收入家庭騙購經(jīng)濟(jì)適用房；第四，成立經(jīng)濟(jì)適用房管理中心，加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管；第五，合理制定和有效控制經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格，使經(jīng)濟(jì)適用房名副其實(shí)。

2．實(shí)施住房補(bǔ)貼政策。住房補(bǔ)貼政策就是符合條件的“夾心層”家庭將領(lǐng)取到的住房補(bǔ)貼用于支付房租或支付購房款。目前，針對我國的實(shí)際，住房補(bǔ)貼政策涉及資金籌集和監(jiān)管兩方面。住房補(bǔ)貼資金來籌集渠道：一是將“夾心層”住房補(bǔ)貼納入各級財(cái)政預(yù)算，中央或省級財(cái)政可根據(jù)下一級財(cái)政收支差異考慮分擔(dān)適當(dāng)比例的住房補(bǔ)貼支出；二是將經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃指標(biāo)用地的拍賣收益直接轉(zhuǎn)為住房補(bǔ)貼的資金來源；三是對現(xiàn)有土地出讓金收入按一定比例提取；四是住房公積金的增值收益按一定比例提取。政府在多渠道籌集資金的基礎(chǔ)上，還要建立健全住房補(bǔ)貼政策管理體系，包括界定住房補(bǔ)貼對象、劃定住房補(bǔ)貼線、明確管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)、制定申請審核制度、建立相應(yīng)的法規(guī)和個(gè)人城信系統(tǒng)等。

3．施行區(qū)別化公積金貸款政策。借助于公積金貸款為“夾心層”分憂解難，可操作性強(qiáng)。按照國務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》精神依法推進(jìn)“夾心層”所在的單位或社區(qū)為其建立住房公積金制度，降低住房公積金的門檻，讓“夾心層”享受比其他職工要優(yōu)惠的住房公積金貸款利息，同時(shí)在貸款額度和還款年限上也作相應(yīng)調(diào)整。

4．完善公共租賃房政策。第一，政府要提供土地、稅收、貸款等優(yōu)惠政策，以吸引社會資本參與，擴(kuò)大公租房建設(shè)的融資渠道。第二，政府適度引入市場機(jī)制，發(fā)揮部門機(jī)構(gòu)、工業(yè)園區(qū)以及開發(fā)企業(yè)等多方面積極性，共同參與建設(shè)和管理。第三，政府通過相關(guān)政策支持，鼓勵企業(yè)自籌自建。第四，做好公租房的監(jiān)管。包括：設(shè)立合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、制定嚴(yán)格審核制度和定期核查制度、建立公租房信用檔案、形成規(guī)范化的操作程序、實(shí)施有效的退出機(jī)制等，不斷提高公租房的使用效率。第五，做好公租房的規(guī)劃選址和配套服務(wù)。公租房規(guī)劃選址應(yīng)按照安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求合理布局，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全區(qū)域，公租房的配套服務(wù)設(shè)施也應(yīng)體現(xiàn)簡約優(yōu)化的特點(diǎn)，使公租房居住者的生活更加豐富祥和。

三、結(jié)語

我國國情錯綜復(fù)雜，中等收入群體規(guī)模龐大，已出臺的各項(xiàng)住房政策尚不完善且均存在弊端，難以“以一治百”。解決“夾心層”群體住房問題的根本途徑是在完善政策的基礎(chǔ)上提高政策的靈活性，逐步調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)運(yùn)用宏觀調(diào)控和市場調(diào)控使房價(jià)理性回歸步入正軌，進(jìn)一步完善住房保障體系，將“夾心層”群體逐步涵蓋到保障體系中，實(shí)現(xiàn)“夾心層”的“無縫對接”，從而有效解決“夾心層”群體的住房問題。

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