淺談兩限普通商品房成本控制管理

【摘要】兩限普通商品房是國家為完善住房供應保障體系，緩解住房供應結構不合理的矛盾，解決中等以下收入家庭的住房困難，為中低收入者開發建設的普通商品房住宅，其具有限定面積和限定銷售價格的特定特點，增加了成本控制的難度。本文在調查分析的基礎上，利用項目管理的相關理論，分析兩限普通商品房的成本控制的原則，并給出加強兩限普通商品房成本控制的有效途徑。

【關鍵詞】兩限普通商品房；成本控制；項目管理；原則；途徑

一、前言

為完善住房供應保障體系，緩解住房供應結構不合理的矛盾，解決中等以下收入家庭的住房困難，國家于2006年提出中、低價的兩限普通商品房概念。兩限普通商品房，為限房價、限面積的“兩限”商品房，是普通商品房的特殊表現形式。“兩限普通商品房”主要解決的是居民的居住問題，同時也是希望通過“兩限普通商品房”的建設緩解經濟適用住房的建設壓力，使經濟適用住房改為定向銷售。根據國家有關政策規定，及大多數居民家庭收入水平，國家對普通商品住房的價格為控制在周邊商品住房平均價格以下水平，并與之保持不低于10%的合理差價。普通商品住房銷售價格由國土資源房管局會同物價部門在土地出讓前擬定，報政府批準實施。此是限價之一——銷售價格限價。2006年，國家宏觀政策的調整，明確今后70%的土地出讓將為普通商品房建設，尤其是用于限價普通商品房的建設。因而，房地產開發企業必須嚴格進行成本控制管理，才有可能在未來若干年的經營中，獲得合理的經營收益。但是由于兩限普通商品房其具有限定面積和限定銷售價格的特定特點，無疑增加了成本控制的難度。因此，房地產開發企業必須嚴格進行成本控制管理，才有可能在未來若干年的經營中，獲得合理的經營收益。本文在調查分析的基礎上，利用項目管理的相關理論，力求分析兩限普通商品房的成本控制的原則，并力求找到加強兩限普通商品房成本控制的有效途徑。

二、兩限普通商品房的成本構成

兩限普通商品住房價格由成本、利潤和稅金構成。成本主要包括：

（1）土地出讓金；（2）勘察設計費和前期工程費；（3）建安工程費；（4）住宅小區基礎設施建設費（含小區應攤非營業性配套公建費）；（5）管理費，以前各列項費用之和為基數，控制在2%以下；（6）貸款利息，是指開發經營單位為開發建設普通商品住房項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出。利息支出計算基數不得超過本款所列1至4項成本之和的40%，其中多層住房計息時間不得超過18個月；高層住房建筑高度50米以下的，計息時間不得超過24個月；建筑高度50米以上的，計息時間不得超過36個月。利率按照國家規定執行。

利潤主要包括：普通商品住房的利潤以前款所列（1）至（4）項成本之和為基數，不得超過8%。稅金可依照國家規定的稅目和稅率計算。

三、兩限普通商品房的成本控制

1．樹立成本控制意識，加強成本控制宣傳，構筑成本控制的企業文化。要在開發企業內部樹立成本控制的意識，加強成本控宣傳，通過有效的傳輸手段，形成企業特有的成本文化，培育員工的成本理念，使成本控制從實施的各個階段都根深蒂固地扎根在員工的腦海中。讓員工明白對兩限普通商品房的開發，成本控制是企業獲得盈利的根本途徑，在兩限普通商品房的開發過程中，任何成本都是員工的某項行為或活動的結果，成本控制是每位員工的共同任務，每個員工也都有成本責任。通過企業員工的共同努力，構筑本企業的成本控制文化，使在兩限普通商品房項目的開發過程中，具體的執行過程產生自發的和條件發射性的成本控制執行力。

2．成本控制的科學化原則。科學化，即是要把項目管理的成型理論、技術和方法運用于成本控制和管理，并輔助與現代化的計算機系統，合理地進行自我和適應于地方特點、特色的專項成本控制措施，實現兩限普通商品房項目成本管理的科學接軌。

3．成本控制的全面成本管理原則。從兩限普通商品房的成本控制的內容和方法而言，需要從全面性出發，對兩限普通商品房項目的全過程開展成本管理和控制，對可能影響兩限普通商品房的成本的各種要素開展成本控制，并發動項目涉及的各種團體、個人也參與成本控制和管理的過程，簡而言之，就是全員、全過程、全因素的成本控制。

4．成本控制的項目全生命周期成本最低原則。在對兩限普通商品房項目進行成本控制，不能只片面對兩限普通商品房項目的實施階段的成本進行最低控制，而且要在兩限普通商品房的項目全生命周期進行成本最優化控制，即要從項目的規劃、設計、施工、銷售和清盤結束的整個過程，使兩限普通商品房的整個項目的生命周期中的成本達到相對最低，這才是一個完整的成本控制的期限。

5．動態成本控制原則。兩限普通商品房的項目成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則，所謂動態控制就是要收集成本發生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續進行，否則要找出具體原因，采取相應措施。實施成本控制過程應遵循“例外”管理方法，對在項目過程中那些不經常出現的問題，但對成本目標的順利完成影響重大的關鍵性問題，作為“例外”進行管理，必須予以高度重視。

6．成本控制的責權掛鉤原則。目標管理是管理活動的基本技術和方法。為了有效地對兩限普通商品房的成本進行控制，必須對項目的成本進行逐層分解，使總成本分解成各個單項成本，并單項成本通過目標責任的形式，建立成本的考核目標，落實給兩限普通商品房項目的各單項工作、個體或實體。參與兩限普通商品房項目的各個參與人員和團體都將承擔不同的成本責任，目標的責任要全面，既要有工作責任，更要有成本責任，做到責、權、利相結合，并按照成本責任對各對應項目責任人進行評價。通過評價和利益掛鉤的手段，做到獎罰分明，樹立成本控制的中心地位。

7．成本控制的有效化原則。有效化是指兩限普通商品房的項目成本控制必須是真正實效性和時效性的控制，不僅要以相對較小的成本投入獲得相對最大的效益產出，而且要保證在成本控制同時，要獲得與未經優化的成本同等的效力的質量成果。同時，要保證通過成本的控制，不影響到人力和財力的支出，保證合理的工作效率，實現成本管理工作的效率化。

8．節約的原則。對兩限普通商品房項目的成本管理中，節約是一條最基本的原則，節約不僅要體現在對項目過程中的成本進行限制和監督，更重要的是要實現對發生成本的事前預測、事前監督、實時修正、過程控制，通過節約的概念，優化項目實施過程和方案，通過提高項目管理的科學水平，達到節約的目的。

四、加強兩限普通商品房成本控制的途徑

（一）從全局層面上分析加強兩限普通商品房成本控制的有效途徑

1．建立兩限普通商品房成本控制體系。建立以兩限商品房成本控制為中心的項目管理體系，輔助以科學的計算機技術控制系統，實現對項目和項目成本的實時動態監控，完成對兩限普通商品房項目成本的科學控制管理。

2．建立兩限普通商品房數據分析和歸類制度，構架兩限普通商品房成本數據庫。建立兩限普通商品房數據分析和歸類制度，對已開發、在開發和待開發兩限普通商品房項目的各項數據進行收集、整理、分析和歸類，為今后將要開發的項目進行數據對比、參照和修正服務。

（二）從兩限普通商品房項目建設進程層面分析加強兩限普通商品房成本控制的有效途徑

1．前期策劃階段。抓好建設工程招投標工作，采用合理的承包方式。在前期準備階段，開發企業就應該注重承包合同的管理。對于勘探、設計、監理、施工等工程任務的發包，必須通過公開招標，確定承包單位。在有關規定允許的范圍內，在保證工程質量的前提下，通過招標方式最大限度的降低承包價。在條件允許的情況下，可對占工程造價比重較大的主要建筑材料和設備進行集中采購招標，或對建筑工程中的具有排他性和特殊性的專門項目進行分項招標，以降低成本。

2．設計階段。設計工作是成本控制的關鍵，“兩限”的建設特點也是通過設計充分體現。據以往的建設經驗，此階段對工程造價的控制程度在60%以上。主要可在以下兩方面進行成本控制：

（1）限額設計。開發企業應充分發揮專業人員在工程管理經驗方面的優勢，委托其在設計階段參與對限額設計目標的協調。在此基礎上，開發企業從成本控制的角度出發，要求設計單位在最大限度地滿足和提高使用功能的同時，盡可能降低工程造價；在材料上使用性能價格比好的新型材料、新型工藝；在結構設計上要科學化、合理化、規范化，不要人為地進行保守安全設計，從而加大設計安全指數或系數，造成安全成本浪費。

（2）合同。在設計合同中，增加設計錯漏或不合理設計方面的處罰條款。促進設計方提高設計質量，減少設計中的錯、漏及不合理等現象，從而最大限度地避免施工中的洽商、變更，有效降低工程造價。在施工合同中，明確施工方對設計圖紙深化職能，尤其是對圖紙的錯漏、違反規范之處要予以深化。

（3）體現兩限普通商品房特點的設計方案。設計方應該了解兩限普通商品房的建設特點，有以下幾點值得注意：

第一，規劃設計要依據小區的基本功能和要求，合理地安排住宅，公建、管線、道路、綠地的布局，避免增加土石方工程量和建安工程費用。

第二，嚴格控制兩限普通商品的住房面積。主打得兩限普通商品房的住宅建筑面積控制在60～90平方米，以一房一廳和二房一廳為主。

第三，一般采用粗裝修模式。如：墻面、地面為水泥砂漿素面，戶內只裝門框，無戶內給水支管、電器設施、潔具等等，既有利于住戶的二次裝修，也避免過高的裝修標準造成造價的提高。

第四，在正常情況下，層高降低0.1米，造價可降低1%左右。兩限普通商品房的層高以2.7～2.8米為宜，既能滿足規范要求和使用要求，也有利于降低造價和節省能源。

第五，電梯設計要總體考慮，做到電梯安置的最優化。在設計階段，開發企業應向設計單位充分表達設計意圖、建設進度要求，并在設計過程中及時與設計部門進行互動和溝通。對兩限普通商品房來說，相對較低的售價不能成為降低品質的理由，只有不斷為用戶著想，尋求建筑成本費用與建筑面積、結構、裝修的合理均衡，才能實現兩限普通商品房建設的根本目的，獲得更大的社會效益，開發企業也獲得相應的利潤回報。

3．施工階段。在工程施工階段，質量控制和成本控制是項目的雙核心。

一是施工隊伍和項目隊伍。要選擇技術實力強、有完善的質量安全保證體系和較好地承擔過相近項目施工經歷的施工單位。施工單位的資質應與兩限普通商品房的實際技術、質量需求相吻合，切忌對資質過高的要求而造成造價成本的額外增加（越高級別的資質，其取費也越高）。應對施工單位的項目經理和總工程師嚴格把關，選用有素質、經驗豐富、水平高、服務理念好的項目經理，這對整個項目的降低成本十分重要。同時，開發企業自身要為兩限普通商品房配備優秀的開發方管理隊伍，從管理、技術等方面合理完善項目團隊的組織結構。

二是標底。開發企業方應該自己編制工程概算(即標底)，并可委托專業機構進行工程概算預審。通過多級審核，達到概算和預算的合理性。同時，應根據概算進行計劃任務分解，劃分施工標段。

三是施工組織設計。審查施工組織設計，是造價控制重要的一環。其中如臨時設施的建設、建筑機械的配置、基槽的開挖方式、方法、混凝土的使用以及特殊構件的處理方案等，對工程造價都有直接的影響。對于小區基礎設施，如水、電、氣、暖、電信、雨污水、道路等有關配套管網工程的施工要統籌安排，盡量做到各種管線合槽施工，避免各種管線土方的二次開挖，減少不必要的人力、財力和物力的浪費。

四是現場簽證管理。抓好工程現場簽證的管理，開發企業要加強對現場簽證的管理，提高現場簽證人員的業務工作水平，建立健全各種規章制度，使各種環節互相制約，堵塞管理上的漏洞，以保證簽證的真實性、合理性、經濟性。同時要加強現場簽證人員的職業道德教育，并制定出相應的懲罰性措施。兩限普通商品房功能明確，戶型也相對簡單，施工圖設計應力爭完善，盡量減少設計變更簽證。

五、結語

兩限普通商品房是向中等收入以下家庭出售的中低價位的普通商品房住宅，由于對住宅銷售均價實行限定最高價的專項管理，房地產開發企業在保證商品房質量的前提下，必須搞好成本控制，降低建造成本，力求實現開發的兩限商品房的社會效益和開發企業效益最大化的雙贏局面。房地產開發企業要不斷提高項目管理水平，提高成本控制和成本管理的技能，采取有效的措施、手段、方法和途徑，使成本控制和管理落到實處，達到保證建造質量和降低建造成本的雙重目的。

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