商業銀行房地產信貸業務的風險分析

【摘要】本文從分析我國商業銀行房地產信貸業務的現狀著手，基于房地產信貸風險因素的辨析，逐步探究和分析了商業銀行自身、政府機構、商業銀行客戶等三個方面的原因，并加以細化。最后學習和借鑒其他學者的理論和經驗，提出了從政府宏觀調控和商業銀行風險意識強化兩個大方面著手規避和防范的對策和建議。

【關鍵詞】房地產信貸；風險；管理

一、商業銀行房地產信貸業務現狀

（1）商業銀行房地產信貸業務的內涵。商業銀行房地產信貸是房地產公司以土地、房屋等產權或期權作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產開發活動的一種抵押貸款方式。房地產信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風險、高回報等特點，在現代商業銀行所有信貸業務中占有舉足輕重的地位。（2）商業銀行房地產信貸業務現狀。房地產業對資金的大需求量，高回報率，促使金融業對房地產業開始支持，截止到2010年底房地產貸款已接近6.2萬億元。不同地域之間的商業銀行房地產信貸業務存在著較大的差別。在房產開發商的資金結構中，銀行信貸是主要組成部分。

二、商業銀行房地產信貸風險的影響因素

（1）宏觀環境。在國際經濟相互影響發展的情勢下，任何在國際經濟、金融體系中占有一定位置的國家政治、經濟政策的變動，都會引起整個經濟體內各個國家的連帶反映，國家在宏觀調控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產界的各個環節。同時，和房地產業直接相關的上游產業例如鋼鐵、水泥等價格的變動也會給市場帶來諸多的不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。（2）商業銀行自身因素。結構性風險，即商業銀行過量投入的風險。流動性風險是指源于金融資產變現的風險。利率風險是指由于市場利率變動而對金融資產的價值帶來損失的風險，技術性風險指房地產信貸業務中因缺乏必要的申貸、監控、財務、法律、專業技術及咨詢和技能的支持而形成的風險因素。（3）商業銀行客戶因素。由于個人信用評級制度尚未建立，國內沒有權威的個人征信系統為銀行提供全面客觀地了解個人信用的渠道。房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目的資金需求量大、投放集中、資金回籠快，如果忽視項目的跟蹤監管，很有可能出現項目資金不到位、信貸資金被挪用、項目資金回籠失控等情況。

三、商業銀行房地產信貸業務風險產生的原因

（一）商業銀行自身原因

（1）房地產融資方式單一。我國現階段房地產發展的主要資金來源還是銀行貸款，無論是房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款、土地儲備貸款，還是個人住房消費貸款，都通過間接或直接的方式集中到了銀行身上。（2）銀行信貸管理上存在漏洞。銀行信貸管理中存在銀行約束機制匱乏、信用體系的缺失、房地產開發模式的詬病、貸款抵押方式的頑疾等漏洞，一旦房地產市場形勢發生變化，或者房地產企業決策失誤，勢必造成信貸資產風險。

（二）政府機構原因

1．政府公共財政投資的不到位。在房地產信貸實際業務中，有許多項目實際上是財政融資渠道，如高校房地產貸款、土地儲備貸款等業務。政府公共財政投資的不到位和錯位，不僅導致部分地方政府財政支出項目建設緩慢，而且客觀上誘導和壓迫著商業銀行的信貸介入力度，加大了銀行信貸風險。

2．政府對土地投資和政績追逐。由于各地城市開發和改造的大規模鋪開，土地購置的融資要求十分巨大。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貸款，還款則主要依靠土地出讓金。這些無不增加了商業銀行提供土地購置與開發貸款的隱含風險。再者，部分地方政府為追求GDP的高速增長，為了使一些未必符合貸款要求的房地產開發項目順利上馬，往往行政干預商業銀行的放貸，一旦開發項目出現問題，這部分貸款就演變成商業銀行新的不良資產。

（三）商業銀行客戶自身原因

1．房地產商還貸能力變動。一是市場因素，市場大環境的變化，對開發商開發樓盤項目的銷售的影響，直接的左右開發商的還款能力；二是利率的影響，利率上調，開發商資金成本加大，利潤減少，償還借款能力減弱，信貸風險增加。

2．個人還貸能力的下降。按照國際慣例，個人住房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務很多按揭貸款還有存在漫長的還款期限，雖然我國商業性個人住房貸款不良貨款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，但并無法保證漫長期限內國內經濟水平、存貸款利率、個人收入水平以及不可抗力等因素造成個人還貸能力的下降，這些將會導致不良貸款的發生。

3．國內信用環境和法規不完善。我國的社會信用環境不理想，存在一些企業法人或自然人逃、廢債和借貸不還、千方百計從銀行騙取貸款的現象，同時對違背誠信的打擊力度還不夠，沒有建立起良好、完善、電子化的社會信用體系。信貸的法律法規不完善，當債務人因巨額債務無力清償時，如果不涉嫌詐騙，法律就無可奈何。

四、防范商業銀行房地產信貸業務風險的對策建議

1．加強宏觀調控以優化金融環境。（1）制定有效的宏觀調控政策。目前，我國宏觀調控已經取得了階段性的成果，但還必須看到經濟過熱、物價繼續上漲的苗頭并沒有從根本上得到控制，經濟發展的結構性矛盾依然突出，這就要求所有銀行家時刻保持清醒的頭腦，隨著外部經濟情況不確定因素的增加，對信貸操作的要求就更高，切不可以商業銀行間相互爭奪優良資產的名義，繼續走擴張貸款的路線。（2）拓寬融資渠道。讓市場擁有更多的金融工具來改善銀行獨自支撐整個市場的局面，讓更多的公民有更多的投資渠道參與市場經營，并獲取收益，分散金融的風險。如抵押貸款證券化的實施就是一個有效地化解房地產信貸風險的好方法，因為其中有部分風險將會轉移到證券投資者身上。（3）建立健全房地產信貸的法律法規體系。在《商業銀行法》、《貸款通則》等規范信貸雙方行為的法律法規中，增加當借款人出現嚴重資不抵債破產倒閉以后，對其經營行為進行限制和銀行追索債權的權利的條款，用法律約束規范房地產開發商及個人的金融行為。制定《房地產開發企業貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規，明確規定開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真履行還款職責，共同促進國民經濟的健康發展。（4）建立企業及個人征信制度。建立國家信用管理體系，完善征信行業的數據環境應盡快成立國家級的企業征信管理機構。建立個人征信市場化運作機制，完善征信行業的市場環境。建立相關法律制度，完善企業及個人征信行業的法律環境。

2．商業銀行應強化風險意識。（1）商業銀行做好信貸調查及客戶信息分析。要掌握客戶的信貸需求，判斷客戶資金需求的合理性，直接從源頭摒除不合理貸款需求，降低銀行放貸的資金流向風險。調查客戶的資信狀況，嚴把受貸人的資信評價環節，從貸款出處降低風險。分析客戶的市場競爭能力，同時預測和分析借款按期還本付息的可能性以及可能出現的風險狀況，制定針對風險的防范措施和管理措施。（2）商業銀行改革目前的房貸評估系統。我國銀行目前在決定對房地產開發商是否進行放貸時，主要評估的對象是房地產商提供的抵押資產或擔保資產，這種方式隱含著巨大的風險。對銀行來講，積極的風險規避應該是注重事前的預防而不是事后的補救。如果銀行引進房地產項目開發能力評估體系，再加上以抵押資產和擔保資產的評估系統，銀行的放貸風險才真正可以得到有效地規避。（3）商業銀行完善房地產項目貸款操作模式。商業銀行完善在建工程抵押操作，加強對貸款及售房款項的監控。要改變房地產開發貸款以“企業”為中心的管理模式為“項目”為中心的管理模式，實現房地產項目貸款封閉式管理。

參考文獻

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