房地產(chǎn)價格理論探討

【摘要】本文根據(jù)房地產(chǎn)消費屬性和投資屬性的特征，運用消費品價格理論和現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型，構(gòu)建了聯(lián)立方程，對房地產(chǎn)價格理論進行了新的探討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)價格；現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型；聯(lián)立方程

一、導論

近年來房地產(chǎn)需求與價格不僅是人們關注的問題，更是政府及社會各個層面討論、關心的焦點。一方面是房地產(chǎn)價格的持續(xù)不斷上漲，而且在政府的不斷調(diào)控和抑制下，每出臺一次政策后幾乎就有強烈的反彈和上漲；另一方面是人們對改善住房的強烈需求，特別是中國的城市化使大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，更加劇了對住房的需求。不斷創(chuàng)新的高房價讓人們不堪承受之重，而大量居民的住房需求又急需解決；伴隨著這一問題的同時，我們還看到一些開發(fā)商開發(fā)的住宅存在入住率低和空置現(xiàn)象。那么，房地產(chǎn)價格到底多少是合理？中國房地產(chǎn)價格是否存在大量泡沫？如何解決居民的住房需求？房地產(chǎn)業(yè)是應該由政府主導還是完全交給市場？人們圍繞這些問題展開了激烈爭論。筆者認為在這些問題中，價格問題是核心，因此本文就房地產(chǎn)價格理論展開研究。

二、文獻綜述

國內(nèi)外關于房地產(chǎn)價格的研究非常多，從各個層面各個角度進行了探討；大致有以下幾個方面：房地產(chǎn)價格影響因素、房地產(chǎn)價格差異與波動研究、房地產(chǎn)業(yè)的政府管制、房地產(chǎn)價格形勢與對策研究及房地產(chǎn)價格理論研究。根據(jù)本文的研究目的，在文獻綜述上主要對房地產(chǎn)價格理論進行了梳理。

（一）國外房地產(chǎn)價格理論文獻綜述

國外進行房地產(chǎn)價格研究中建立價格理論模型的主要代表性文獻有：Muth(1960)、Hanushek(1980)等人研究了購房者的效用函數(shù)和在不同地區(qū)的房價差異。Rosen(1974)提出特征價格模型，思路是：住房由于具有各種滿足消費者需要的特征，從而能按照某一價格出售。Abraham 、Hendershott(l996)通過建立考慮滯后過程在內(nèi)的房地產(chǎn)價格變化模型，提示了房地產(chǎn)價格上漲與房地產(chǎn)建設成本、就業(yè)率和收入直接相關，住宅價格上漲幅度和利率上升成負相關。迪帕斯奎爾，威廉.惠頓(1996)的擴展形成了著名的存量一流量模型。該模型說明了提供房地產(chǎn)服務的房地產(chǎn)物業(yè)市場與提供房地產(chǎn)存量的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，是如何通過租金、價格、新建數(shù)量以及房地產(chǎn)存量的變動而向均衡調(diào)整的。Hwang(2004)、Terrones(2004)研究了決定房地產(chǎn)價格的基本要素。

（二）國內(nèi)房地產(chǎn)價格理論文獻綜述

國內(nèi)進行房地產(chǎn)價格理論研究中建立價格模型的主要代表性文獻有：傅勁峰（2007）在房地產(chǎn)價格理論與實證研究中，在自住房需求的分析基礎上，提出影響房地產(chǎn)需求的模型表示為：HD=HD(S ，Pop ，P ，R ，I)。其中，HD為房地產(chǎn)需求量，S為居民儲蓄，Pop為人口因素，P為房地產(chǎn)價格，R 為租房價格，I為利率。而在給定時期房地產(chǎn)供給可以由以下這個簡單的函數(shù)給出：HS=HS(P ，C)。可以認為房地產(chǎn)市場在出清的情況下，房地產(chǎn)供給HS和房地產(chǎn)需求HD基本平衡，也就是有：HD=HS。此時的房價P是確保房地產(chǎn)供給H 等于房地產(chǎn)需求HS的均衡價格。因此，得出市場處于出清時，房地產(chǎn)均衡價格的理論模型為：P =g (S ，Pop ，R ，I ，C)

汪林海（2010）以效用理論、級差地租理論和成本理論提出房地產(chǎn)價格基本模型為：P= C0；其中，P為房價、U為住房有用性、U0為劣等住房的有用性、C0為生產(chǎn)成本。以此為基礎，得出處于停止發(fā)展階段的城市房價理論模型為：P= (Va+Vc)；其中，Va表示土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的凈收益，Vc表示單位住房的建造成本；處于勻速發(fā)展階段的房地產(chǎn)價格理論模型為：P= (Va+Vc)；其中，r為資金的折現(xiàn)率，d為城市發(fā)展速度。

鄒至莊、牛霖琳（2010）亦是基于需求與供給理論，得出房地產(chǎn)價格的理論模型為：pt=d0+d1yt+d2ct+v1t，qt=r0+r1yt+r2ct+v2t；其中，pt表示相對的平均住房價格，yt表示實際人均可支配收入，ct表示實際建筑成本，qt表示人均住房面積。

以上的房地產(chǎn)價格理論模型的前提都是把房地產(chǎn)當成單一的消費品，然后運用消費價格理論和成本理論來進行模型推導；在汪林海的房地產(chǎn)價格模型中引入了效用函數(shù)，僅表示住房的價格與該住房的有用性成正比，但現(xiàn)實生活中很難將效用進行量化，因而很難用計量進行計算。雖然，在鄒至莊、牛霖琳（2010）的文章中考慮到了被消費者租用的存量部分，但沒有引入租金作為單獨的變量，而是假定租金與文中使用的房價指數(shù)大體成正比。

三、理論模型

現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)不僅僅是消費品，同時還是投資品，甚至被一些人用來進行投機炒作。因此，基于消費品和投資品的兩種特性來進行分析和建模將更加符合實際。下面我們基于房地產(chǎn)的消費屬性和投資屬性來進行分析。

第一，按照消費品價格理論，有：

其中，y為收入，c為成本。

第二，根據(jù)房地產(chǎn)的投資屬性看，房價應該等于該房屋產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行貼現(xiàn)；房屋的現(xiàn)金流來源于房屋出租所得的租金，而貼現(xiàn)率即投資者對該房屋所要求的最低回報率，必要回報率=真實無風險收益率+預期通貨膨脹率+風險溢價，在此，我們假設風險溢價為零，得出：

其中，P為房地產(chǎn)價格，C為每期租金，y為貼現(xiàn)率，T為房屋期限，t為租金到達時間，F(xiàn)為房屋到期后的地塊價值。

由（1）和（2）建立聯(lián)立方程，得：

由于，投資者在做是否買房的決策時，考慮的主要因素是資金成本，即真實無風險利率和通脹率，因為房屋投資一般是長期投資，真實無風險利率我們用長期（5年期）的銀行貸款利率來代替。因此，當房租的回報率高于必要回報率，即真實無風險利率與預期通貨膨脹率之和時，投資者就會做出投資房屋的決定。

如果基于零首付購房條件下，當每期產(chǎn)生的租金收入大于等于同期貸款利息與預期通貨膨脹之和的情況下，投資者就有動力不斷從銀行貸款來購買房屋，因此會不斷推高房價，繼而開發(fā)商會加大房屋開發(fā)；當市場房屋存量足夠多的時候，房屋租金會下降，收益率下降，當?shù)陀谫J款利息與預期通貨膨脹率之和的時候，投資者會退出，開發(fā)商會不斷退出。由此，我們看到同期貸款利率與預期通貨膨脹率之和是投資者的投資盈虧平衡點，長期內(nèi)，房價、租金收益率與必要收益率呈穩(wěn)定關系。

美國的次貸危機來源于房地產(chǎn)市場，主要原因就在于美聯(lián)儲的低利率政策和房地產(chǎn)開發(fā)商的低首付甚至零首付政策，使得房租回報率高于從銀行借貸的資金成本，給了人們不斷從銀行貸款購買房屋的利益驅(qū)動。

四、結(jié)論

基于上面的理論，我們認為中國政府解決房地產(chǎn)價格不斷上漲的主要措施應該是加大廉租房建設，不斷降低房租，進而降低投資房地產(chǎn)的租金回報，減少對房地產(chǎn)的投資需求；同時，提高投資住房的銀行貸款利率，即購買第二套住房及以上的銀行貸款利率，增加資金成本，也會降低投資房產(chǎn)產(chǎn)的收益。在廉租房建設方面，政府要針對不同層次的人群建設不同的廉租房，滿足不同收入群體的需要；而且，廉租房與經(jīng)濟適用房相比更有利于人才的流動，促進人力資源的充分發(fā)揮，提高各企業(yè)對人才的利用效率。由于目前我國長期房租數(shù)據(jù)很難找到，因此本文沒有辦法做實證分析來驗證房地產(chǎn)價格的長期走勢是否與房租長期走勢一致，在這里只能進行理論的探討和分析，這也是本文最大的不足。

參考文獻

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