商業地產集體舞

樓市資金正不斷溢向商業地產。

在住宅類房地產被限貸、限購和限價之后，2011年前8個月，商業營業用房開發投資額同比增長40%，超過同期住宅投資增速，增幅創近10年來最高紀錄。

多位接受《財經國家周刊》記者采訪的業內分析人士都認為，各種風險因素正在累加，商業地產的調控風險正在發酵。

2011年5月，北京市下發文件，嚴禁將商業用地變成住宅用地，禁止將整體辦公區分割出售。8月底，多家銀行收到監管部門風險提示，要求對近期炒作升溫的商業地產保持高度警覺。

這些政策風聲，會否演變成對商業地產調控的前奏？

轉商沖動

“轉戰商業地產”成為2011年國內眾多一線住宅開發商的集體舞蹈。

一貫以標準化住宅開發著稱的地產龍頭萬科集團，也不能免俗：2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產由虛轉實。

萬科集團總裁郁亮今年數次公開表示，未來5年，萬科在商業地產領域的投資比例將提高到整體業務的20%。

在上世紀90年代，萬科曾因放棄多元化、力主標準化震撼業界。當時的一項“革命性”創舉，便是賣掉旗下商業地產，回歸住宅產業化之路；20年后的今天，萬科卻走向了自己當年確立的相反方向。

在萬科之前，保利地產、中海地產、金地集團、招商地產等昔日傳統住宅開發商，也紛紛矚目商業地產，高調增持商業地產投資比重。保利地產計劃未來5年將商業地產的投資比例增大至30%；金地集團則提出未來5年用商業地產“再造一個金地”。

中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平將當前房企轉向商業地產的現象概括為三類：主動轉型、被動轉型和盲動轉型。這三種轉型雖然動機各不相同，但均與近年來住宅市場持續調控密切相關。

在住宅開發商集體轉“商”的沖動下，商業地產逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。

《財經國家周刊》記者在上海采訪時了解到，該市一家大型房地產集團，去年全國開工在建的酒店項目不過七八個，但明年據說將接近100個。這些酒店項目，大都是該集團在各地購置住宅用地時，承諾要為地方政府配建的“城市地標性工程”。

有業內人士告訴《財經國家周刊》記者，沈陽目前被一些業內人士認為是商業地產投資“最瘋狂城市”。

在沈陽市青年大街南段，規劃的“金廊工程”迄今已吸納投資逾1300億元。據估計，其中規劃和在建的大型購物中心等商業綜合體項目已超過40個。這已遠遠超出一座城市經濟總量和人口的承載能力，因為“一條街上有一兩個購物中心就足夠了”。

由于商業項目集中過剩，沈陽目前商業地產競爭相當激烈。對比來看，濟南市的人口和經濟總量均比沈陽少，但商業地產的租金水平明顯高于沈陽。

據北京譽翔安房地產咨詢有限公司統計，2010年，北京寫字樓“整售”市場大單成交共計7單，總成交額約120億元。

王永平給記者提供了一組量化數據：2011年前8個月，全國商業營業用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。

單就投資額來看，今年前8個月全國商業營業用房吸納的資金量，只比去年全年（5598.8億元）少了約1000億元。其增長幅度超過了同期商品住宅。

王永平說，商業地產如此的增長幅度，近10年來還是頭一次見到。

泡沫危言

雖然“訂單式開發”一貫被認為是萬達商業地產的核心模式，但有業內人士表示，萬達的另一種隱性模式，卻是通過住宅銷售回籠資金，反哺商業地產開發。

王永平發現，近年來，“轉型”是商業地產領域“一個非常扎眼的現象”。除了住宅開發商轉向商業地產開發外，更“扎眼”的是眾多商業運營者直接參與地產開發，“從房客變為房東”。

目前商業領域的各種業態，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經營者，都有直接涉足商業地產開發的。今年3月，在青島舉行的第八屆商業地產行業年會上，沃爾瑪開發部負責人向外界正式介紹了沃爾瑪的新發展戰略，主要內容是計劃自行購買土地，自主開發商業項目。

家具經銷商紅星美凱龍不久前以聯合體的名義在上海拿下了一宗單價36億元的商業用地，創下今年以來上海單體地價最高紀錄，成為“地王”；宜家公司的合資公司英特宜家，去年在北京豐臺區大紅門投資三四十億元，今年則在江蘇無錫同時有兩個項目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心。

王永平還向《財經國家周刊》透露，近期與其接洽、咨詢購地開發的，還包括餐飲連鎖企業俏江南汪小菲這類的商業經營者。

這種千軍萬馬過獨木橋的盛況，讓王聯想到上世紀90年代初“全民經商”的狂熱；而在中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天看來，這是明顯的泡沫跡象，“破滅是遲早的事”。

中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，當前大多數開發商不具備開發商業地產的專業基礎，因而運作商業地產成功少、失敗多，因此才會給輿論留下“泡沫”等不良印象。

“但如果從供求關系上來看，目前說泡沫還為時過早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業地產供過于求的情況。國內一些好的購物中心，在拉動消費方面所占比重還很大，“所以現在不是泡沫，而是結構有問題”。

但在世聯地產董事長陳勁松看來，商業地產是專業性極強的房地產業態，其運營成敗與規劃、管理、定位和服務等諸多軟性實力密切相關，“因而商業地產決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會出現問題”。

“業內之前有句名言——商業地產是埋沒英雄的地方。但現在好像卻成了創造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠了。” 陳勁松說。

調控隱憂

商業地產的投資潮涌，會否引發調控關注？

今年8月，上海市銀監局發出的商業地產信貸風險提示，多家銀行已據此收緊對商業地產的貸款，尤其是嚴控個人消費信貸用于購置商業用房。

有輿論認為，此舉表明監管部門已對商業地產過熱風險產生警覺。

但在郭增利看來，上述舉措不應被理解為調控信號，而只是規范商業地產健康發展的常規政策。但客觀上它仍會對當前投機心態過重的部分炒家起到敲擊和警醒作用，使其投機行為受到抑制。

王永平也認為，監管部門發出的風險提示“更多是重申既有政策，提醒不要違規操作”。短期內還看不到商業地產將進入宏觀調控的跡象。

但他同時認為，當前商業地產的投資增長出現了幾個不協調：一是與城市的整體經濟發展水平不協調，二是與城市總體規劃不協調，三是與城市的人口增長不協調，四是與商業企業的發展速度不協調。

而在王永平看來，規劃是導致商業地產亂象的一個重要原因。如果要對商業地產進行調控、實施干預，首要的落點，應該是“對商業地產的合理規劃加強引導”。

而目前在土地供應結構上，已明顯向商業用地傾斜。一些城市當年供應的土地中，超過一半以上是商業用地。公開出讓的住宅用地，也被要求配建一定比例的商業項目。

有分析人士以上海當地某區域型房企為例指出，該公司近兩年來拿的住宅用地中，被要求配建的社區商業達200萬平方米，且這些商業規劃帶大都相隔不遠，全部集中在同一區域內。