樓市還宜放眼量

自1月26日“新國八條”調控以來，2011年中國房地產市場從未平靜過：限購、限貸、限價等調控政策接連出臺；正源、綠城、佛山等新聞事件不斷閃現；拐點、轉型、洗牌等聲音不絕于耳……

是這樣嗎？

嚴肅的研究者會發現，恰是在這“史上最嚴厲”的調控之年，房地產市場卻出現了三個“反?！爆F象：首先，房企高薪搶人、挖角現象頻現。今年各大房企的人才競爭盛況空前。一家大型企業人力資源部負責人最近表示，今年項目上缺人明顯，公司到目前為止已經挖了190多人，仍覺不夠，“只完成了挖人計劃的三分之一”。

在很多企業面臨專業人才缺乏的困境下，今年房地產業人力成本明顯上升，同樣一個崗位，如果是挖來的人才，今年比去年大約漲了至少20%。

其次，全國房地產業成交（面積）仍舊上漲。國家統計局剛剛公布的數據是，今年前三季度，全國商品房成交面積達到7.12億平方米，同比增長達12.9%其中，僅9月單月就成交面積過1億平方米，同比大漲10%以上。

再次，大企業業績漲幅驚人。中國房產信息集團剛剛公布的《2011年前三季度中國房地產企業銷售業績Top30》榜單顯示，盡管調控不斷，但大企業業績卻大幅增長：萬科同比增約39%，中海增長46.8%，恒大的增幅則達到驚人的85%。

上述三個現象是客觀存在的事實。這到底為什么？

原因其實很簡單：人們每天看到的房地產業信息和數據，只是局部的和片面的，主要是近40個城市的數據，另外240多個城市的數據通常是看不到的。

實際上，每個月和每個季度國家統計局所公布的房地產業成交數據，總共包括了全國287個地級市的數據。而媒體在傳播市場信息的時候，往往偏愛報道其中主要的近40個城市——這些城市也是限購調控的主體。

只觀察調控政策指向的近40個主要城市時，市場成交當然不好，所釋放的信號當然悲觀。

而放眼其余的240多個城市，這些城市目前還處于快速城市化的發展階段，剛性需求仍在不斷釋放，且釋放規模非常龐大，速度也非常快。因此，盡管主要城市的成交在萎縮，但此起彼伏之間，全國商品房成交數據仍舊是同比增長。只不過貢獻這個增長的是通常所謂的三、四線城市，往往容易被媒體忽視。

房地產大企業由于進入城市多、項目多、布局比較分散，所以在限購政策把很多典型城市成交限制住后，還可以依托三、四線城市中的項目貢獻繼續保持業績增長，彈性和騰挪空間大是成長的動因。

如果我們能站在這個角度來看待中國的房地產市場，又該如何判斷當前和今后的形勢呢？

我認為，可以把今年的市場走勢拆分為兩個階段：1月26日至6月底可稱為第一階段。在此階段，被限購的城市房地產市場經歷了一個典型的U型走勢，3月、4月為市場低位。

隨后進入第二個階段：需求在被壓抑近2個月后，越積越多；再加上很多企業為沖上半年業績，配合以價格10%左右的調整，導致5月、6月市場成交量反彈迅猛。直至主管部門再度施壓調控，市場自7月12日起再度低迷至今。

從這些年的調控與市場博弈的經驗來看，尤其是從今年前一階段市場表現可以看出，需求還是非常強大的，通常情況下被壓抑2~3個月之后會有自我釋放的內在動力。此時如果能夠主動甚至積極地給予價格配合，成交量是可以恢復的。最近一段時間，我們發現，只要降價，市場還是有反應。

同時，需求被壓抑后只會越積越多，無非是在什么時間節點和以什么方式釋放，絕對不會是消失。

可以想象的是，有相當部分需求在明年又有自我釋放的可能性。如上所述，現在全國三、四線城市房產市場（也是我們看不見的市場）成長性非常之強，如果配以今年受限城市被抑制需求得以釋放的話，明年的整體市場沒有理由會比今年差。

其實，市場沒那么差，只是因為我們自己的視野不夠寬。

（作者系中國房產信息集團研究中心總經理、中國房地產業協會市場專業委員會常務副秘書長）