2012:房價“窗口期”

在限購政策執行最為嚴格的北京市，9月份單月商品房成交套數創下3年來同期最低紀錄。

房價大幅下調的“拐點”是否已經臨近？《財經國家周刊》記者采訪發現，目前業內主流意見普遍認為房地產市場的趨勢性變化，即大幅調整，將在未來幾個月內出現。

繼成交量持續低迷后，標志房地產市場運行狀況的幾項供求數據也開始出現微妙變化。

10月18日，國家統計局公布最新經濟運行數據：今年前三季度，全國房地產開發投資44225億元，同比增長32.0%，比上半年回落0.9個百分點。

0.9個百分點的增幅環比回落，隱約傳遞出房地產投資趨于放緩的信號。這似乎印證了眾多業內人士的判斷：伴隨持續的限購式調控，當前全國主要城市的土地購置、房地產項目開工活動已經開始出現回落。

中國指數研究院近期統計顯示，今年前三季度，全國133個市縣的住宅用地市場，無論是供應還是成交均有較為明顯的下降。其中，北京、上海、天津等10大城市前三季度土地成交量同比降幅達25%。10大城市中，土地供應計劃完成率僅上海達到70%，其余大多僅完成四成左右。

9月26日，富力地產宣布下調全年銷售目標至320億元人民幣，成為今年以來首家公開下調銷售計劃的上市房企。富力年初曾一度將銷售目標定為400億元，此次下調幅度達20%。

另一家上市房企金地集團，今年前8個月的實際購地支出27.18億元，陷入零增長的休眠狀態。

而在萬科集團相關負責人看來，目前房地產開工和土地購置等經營活動的收縮，“將對一年之后的住房供應產生影響”。

就現階段而言，銷售困難導致的商品房庫存量攀升，是眾多地產商的燃眉之急。

深圳世聯地產董事長陳勁松告訴記者，從今年三季度開始，房地產市場事實上已經進入“去庫存化周期”。北京、上海、廣州和杭州等多個城市由于上半年商品房出貨很少，以致于庫存積壓較為嚴重，大都面臨1年至1年半的去庫存化周期。

陳勁松表示，去庫存化將會使明年的房地產市場依然不樂觀，明年商品房新供應量勢必會減少，直至積壓的庫存消化完，新的供應量才能夠接續。

“在這期間，恐怕會出現一個商品房供應的超級短缺期，時間大概在2013年第四季度到2014全年。”陳勁松告訴記者。

若情況真如陳勁松所言，那么去年和今年開工建設的大規模保障房將成為應對未來樓市供需失衡潛在風險的關鍵砝碼。

住房和城鄉建設部近期公布，今年1至9月，全國城鎮保障性安居工程的建設進展是“實物開工986萬套，開工率達98%”。

國家統計局的數據則顯示，2010年全國商品房銷售面積共計10.43億平方米。如果按每套保障房50平方米計算，則2011年開工建設的1000萬套保障房，累計面積約為5億平方米，相當于去年全國住房銷量的一半。

因而在陳勁松看來，未來中國樓市供需矛盾的關鍵救贖，就是保障房。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，由于保障房建設對沖了樓市下滑對經濟的負面影響，因而這一輪緊縮式調控持續的時間會比想象的更長。接下來房價將會出現比較明顯的調整。

但巴曙松同時認為，房地產市場的下調幅度，也將反過來牽制貨幣政策是否進一步緊縮。這恰是未來政策的“不確定性”因素。

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣預測：“2012年下半年，最遲至2013年，房地產市場會出現較大幅度的下調”。

房地產市場迎來一個深度調整的“窗口時間”。

2011年保障房全年開工目標基本實現

住房和城鄉建設部近期公布的數據顯示，2011年1至9月，全國城鎮保障性安居工程的建設進展是“實物開工986萬套”。至此，2011年1000萬套保障房開工建設計劃完成率已達到98%”，距實現全年目標只差一步之遙。

10月25日，在十一屆全國人大常委會第23次會議第二次全體會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新在介紹全國城鎮保障性住房建設和管理工作情況時表示，截至2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數占城鎮家庭總戶數的比例達到9.4%，還有近400萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼。

據了解，從1998年全國城鎮住房制度改革以來，我國城鎮居民人均住房建筑面積從18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。“十一五”期間，全國開工建設各類保障性住房和棚戶區改造住房1630萬套，基本建成1100萬套。

但姜偉新也表示，住房保障工作任務仍然艱巨。據調查，到2010年底，我國仍有2000多萬戶城鎮低收入和少量中等偏下收入家庭的住房不成套，設施簡陋。其中1000多萬戶居住在棚戶區中。另外，城鎮新就業職工和常住外來人口的住房困難問題也比較突出。

姜偉新表示，住房水平是社會發展的重要指標。中央提出到2020年實現全面建成小康社會的目標，住房是重要方面。為此，今后我國將持續加大保障房建設力度，“十二五”期間，計劃建設保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套。到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達到20％左右。

同時，為滿足大中城市凈流入人口的增多趨勢，“十二五”時期的保障性住房將重點發展公共租賃住房，增加其建設比重；“在安排年度建設任務時，計劃頭一兩年多一些，后幾年少一些”。

此外，督促地方提高保障房規劃設計水平，合理布局，科學選址，也將成為今后保障房建設管理工作的重點。尤其是保障性住房的質量問題，將更加受到重視。