房企洗牌開始?

房地產調控持續發酵。

限購、限貸緊縮式調控持續一年之際，房地產融資通道和銷售出口遭遇雙重擠壓，一系列“拐點”征兆陸續出現。

但這次“拐點”并非率先表現為價格的大幅下調，而是先從行業內的整合開始，即房企之間的并購、重組持續加劇。

房地產行業正呈現一波并購熱潮

9月12日，總部設在杭州的香港上市公司綠城中國（HK.03900）開始卷入接連不斷的輿論風波。

先是業內盛傳海航集團欲以30億元的“非常低價”對綠城中國進行收購，由此引發媒體對綠城中國高負債（凈資產負債率超過160%）的關注；隨后，有外媒披露稱，銀監會已介入綠城中國旗下相關房地產信托業務的風險調查。此消息導致了綠城中國股價接連遭受重創，同時連累萬科、保利等眾多上市房企股價紛紛跳水。

短短半個月時間，因上述輿論風波，綠城中國股票市值蒸發超過30億元。在此期間，還一度傳出綠城中國考慮退市的消息。老板宋衛平在回應媒體時也放出狠話：如果通過“售房和騰挪項目回籠現金”仍舊無效自救的話，“就將房價降到底，賣光之后就徹底退出房地產行業”。

代理顧問機構中原地產近日發布的統計報告顯示：今年前三季度，中國房地產企業累計股權并購數量有據可循的已達87宗，總交易金額達256.65億元，與去年同比分別增長42.6%和106%；僅9月份一個月，全國房地產市場成規模的股權交易就為7宗，成交金額達27.95億元。

上市房地產咨詢機構深圳世聯地產董事長陳勁松則表示，目前房地產企業的并購、重組大部分都是發生在非上市公司之間，信息不公開也不透明。因而實際上發生的房企并購案數量要遠多過上述統計。

陳勁松告訴《財經國家周刊》記者，目前業內的通俗說法是，中國房地產企業實際數量有3萬家（最高時曾至8萬家），但“真正活躍的、還在干活的”全國估計僅有1萬家左右。其余絕大部分都是“有地不干活”或者“一個項目沒完沒了地開發”的“休眠公司”。

恰是這類“休眠公司”，在市場好的時候自主開發獲利；市場低迷時，就待價而沽、伺機尋求并購。

在陳勁松看來，今年房地產業調控形勢嚴峻，房企并購案例還將持續增加，“即便全年超過100例也很正常”。

持有類似判斷的業內人士不在少數。

當前銀行信貸事實上已對房地產行業收緊，股市又持續低迷，房地產投資信托（REITs）管制政策也晦暗不明，再加上限購下的成交量持續萎縮，房地產業企業輸血、造血的功能盡失。這對于一個資金密集型行業而言，無疑是生死考驗。

深圳證券信息有限公司統計顯示，今年上半年，上市房企負債總額已突破萬億元，同比上漲41.29%。其中絕大部分是流動性負債。

民生銀行地產金融事業部首席分析師董續勇則介紹，今年上半年，房地產投資信托業務增長迅速，規模高達1700億元左右。這項昔日非主流地產金融產品，如今卻成為眾多房企的“救命融資”。

正因如此，有業內人士預言，今年底至明年初，房企資金鏈危機將進一步加深。屆時，房企間的并購重組將漸入高潮，牽動行業的并購“大事件”，將從傳聞走向現實。

并購還是合作？

如果以深圳世聯地產董事長陳勁松所說的“國內房企實際數量1萬家”計算，即便全年發生100例有跡可循的房企并購案，仍然只占總量的1%，仍屬“小概率事件”。

鑒于此，一些業內人士對當下的房企并購持續增多現象抱謹慎態度，認為就目前規模和表現而言，仍屬常態，還遠未成氣候。

中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天認為，中國房地產業出現大規模并購需要幾個前提：其一是市場形勢急劇惡化；其二是整個經濟體中利益相關方對房地產業集體不看好，出現大規模甩盤、清倉；其三是行業內大規模的技術改進、升級，致使落后產能淘汰。

“但目前全國房地產業主要經濟數據還在增長。即便是遭遇持續調控，今年前8個月全國商品房成交面積仍然比去年同期增長13.6%。同時目前的現實是，地方政府依然依賴房地產解決大部分財政收入問題。”陳嘯天說。

至于技術升級，陳嘯天認為，“這種情況在IT產業中常見，但在技術含量較低的房地產行業內卻不易發生。”

陳嘯天表示，除了以上幾種情況，重大的外部條件變化，也會帶來行業內的巨大調整。如哥本哈根會議確立的低碳原則，直接影響到一系列能源依賴型產業的調整。國內房地產業雖然也曾一度炒作“低碳”概念，但還未上升到對行業自身的調整層面。

陳嘯天認為，盡管房企并購案例持續增加，但中國與真正的房企大并購時代還相距甚遠，現在就說房企并購潮已經到來，顯然有炒作、放大之嫌。

陳同時認為，由于此輪調控大規模推動保障房建設，在事實上明顯壓縮了商品住宅用地的供應量，由此導致住宅用地二級市場交投活躍，這才是近期房企并購增多的主要原因。

據《財經國家周刊》記者了解，房企并購加劇實際上并非始自今日。

自2005年房地產持續調控以來，受地根、銀根收緊和地價上漲影響，國內二級土地交易市場漸趨活躍。一手通過招拍掛、從公開市場拿地，一手進行二級市場的項目收購、股權投資及合作，目前已成為一些大型房地產公司的投資常態。

萬科集團幾年前便開始介入聯合拿地、股權收購等合作開發模式。2010年，萬科年銷售額突破1000億元，比7年前增長近20倍，成為國內首家千億級上市房企。諸多業內人士認為，萬科之所以能快速突破千億，與其奉行的“合作開發”模式密不可分。

萬科集團相關負責人在回復《財經國家周刊》記者的采訪時證實，“2010年，萬科新增的項目中有約七成是通過合作方式獲取的”。對于合作，萬科近年來一直保持開放心態，善于和包括土地、資金在內的各類資源所有者進行合作。

在萬科看來，合作的好處是多方面的：既可以使公司經營范圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場未來變化的不確定性，有效分散風險；又可以借助合作方的資源，實現優勢互補，減少萬科的資金占用，提高項目開發效率。萬科的很多合作項目均可以收取一定幅度的項目管理費，相當于輸出品牌和管理，以“輕資產”投入為股東換取回報。更重要的，是通過合作、并購快速擴大了企業經營規模，使公司集中采購的規模也同時擴大，增強在采購環節的議價能力，體現規模效應。

在上市房企佳兆業董事局副主席、總裁黃傳奇看來，當前一部分房企并購案發生的前提，并非如外界想象的因為某些企業“資金緊張、活不下去了”，而是房企之間出于專業分工、優勢互補的需要進行的合作開發。

黃傳奇告訴《財經國家周刊》記者，在一些成熟的區域市場，如深圳，房地產行業內的專業分工已經很明確。“有的人是專門做地的，有的人是專業建房的。建房的人不愿意做地，因為拆遷、整理太費時間，還不如誰把這個地弄干凈，我就和誰合作。”

地產業集中度加速

10月19日，在和訊網主辦的“中國地產價值新方向”論壇上，“變局”成為與會者討論的核心話題。

中國房地產投資基金聯盟主席張民耕總結說，持續多年的調控，使中國房地產業正經歷五大變局：大企業市場份額逐步提高，小企業生存愈發艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權、債券等多元化融資手段出現；開發模式從包打天下的“香港模式”向更注重專業分工的“美國模式”演進；行業平均利潤下降，房地產暴利時代終結；地域布局變化，房地產發展空間從一二線城市向三四線城市加速位移。

恰是在這樣一個“變局”的背景下，房地產行業近年來洗牌加劇。

實際上，自2005年以來，國內的房地產并購活動大都以中小企業為主導。由大型房企發起、具有行業影響的標志性并購案迄今僅有兩起：

一是萬科集團收購浙江南都集團。時間發生在2005年初至2006年8月，處于一輪調控周期內。萬科借此次收購獲得長三角地區大量優質土地資源，一舉奠定在該地區的開發地位。這一收購案也被業內視為房地產行業整合的大幕開啟。

另一案例同樣發生在2006年的調控周期內，香港路勁基建有限公司收購了素有“地產戰車”之稱的順馳中國。在此之前，順馳曾以快速擴張聞名業內。但這架疾馳的“戰車”最終不得不變賣55%的控制權。

相比較而言，上述兩個典型房企并購案中，萬科收購南都被認為是成功案例的代表；路勁收購順馳則被視為反面教材——收購雙方隨后展開的控制權、隱性債務糾葛曠日持久，至今未決。

時至今日，恰逢又一個形勢嚴峻的房地產調控周期，還會不會出現類似上述的房企并購大事件？

在深圳世聯地產董事長陳勁松看來，當前諸多一線地產公司開始有意識地制定并購戰略，且一些較早展開并購業務的公司，如萬科，其并購策略變得更加激進。

“萬科原來參與項目并購要求掌握絕對控股權，但現在可以不要控股權，只要管理權。”陳勁松認為，從控制資金到控制項目的訴求轉變，說明萬科的并購戰略正在加速。

此前有媒體報道，2010年，萬科一年內收購24家公司，達到平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產2010年的新增土地中，在一級市場獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級市場獲取。

總部位于深圳的金地集團，據稱也在去年一年內連收13家公司；該集團今年還與外資投行瑞銀合作，發起成立了專事股權收購業務的房地產信托投資基金。金地集團總裁黃俊燦表示，“一直在關注并購市場，不管是市場好時還是市場壞時，金地都希望通過并購獲得發展的機會”。

據了解，美國早在上世紀90年代開始出現房企并購加劇、行業迅速集中的現象。至2005年，美國房地產住宅市場25%的份額集中在前10大住宅開發商手中。預計到2011年，美國前20位的住宅開發商將占據美國新房屋開工市場的75%。

業內人士分析，當前中國的房地產行業，也恰處在并購加劇、行業集中度加速上升這樣一個歷史時期。

中國房產信息集團不久前發布的行業測評研究報告顯示，國內排名前10位的房地產企業，2010年商品房成交面積已占全國的7%，成交金額占全國的13.5%；行業領軍企業萬科，2010年商品房合約銷售額（約1200億元）占全國總成交金額（5萬億元）的2.4%。這些數字均比往年有大幅提高。

在陳勁松看來，目前中國房地產行業的資源整合空間還很大，“至少要從1萬家房企整合到1000家”。而持續不斷的房地產調控，給行業內的資源整合提供了動力，“只要目前的緊縮調控再持續半年，大型房企之間的并購重組很快就會出現”。