綠城“自救”

綠城會分三步走：一為努力賣房，二為轉讓項目，實在不行才大降價賣房，從此退出房地產市場。

從9月初開始，“被收購”、“被調查”、“被退市”等種種流言跌出，一時間綠城“亮”了。及至“被破產”一事傳出，綠城集團董事長宋衛平連夜手書千言文表示，綠城集團的資金狀況短期內尚好。

隨后另一條重磅新聞傳出——馬云援手綠城。實際上，多數評論指出：該事件眼球意義遠大于實際意義，這種簡單雙贏的商業模式，已被外界過度解讀。

事實上，綠城并非騰挪無方，只有綠城自己才能救綠城。按照宋衛平的計劃：接下來綠城會分三步走。一為努力賣房，二為轉讓項目，實在不行才大降價賣房，從此退出房地產市場。

資金饑渴

2005年調控，綠城涉險過關；2008年的調控中，綠城再度命懸一線，而政府救市卻讓其上演了驚天大逆轉，一躍成為規模僅次于萬科的房企；此次，綠城再次跌入低谷。

綠城陷入輿論焦點，起因是其高居不下的負債率。根據2010年年報顯示，綠城集團今年全年應付土地款項高達198億元。另據綠城中報，今年上半年，綠城的凈資產負債率從去年底的132％飆升到了163.2％，綠城集團的信托產品總融資金額約為52億，而銀行貸款額為350.3億。

綠城房地產集團執行總經理曹舟南此前稱，綠城從幾十萬塊錢起家，到現在有上百個項目，進入全國55個城市，去年銷售額做到530多億，沒有高負債率無法形成今天的規模。

對于外界關注的信托規模，早在9月23日，盛傳綠城信托遭銀監會調查時，當時一直在北方出差的宋衛平即對記者表示，綠城信托規模并不大，風險控制在正常范圍內。公司此前已預估到房地產信托下一步將收緊，信托計劃保障充裕，對此事不會刻意在戰略層面上做出過多應對。而饒有意味的是，盡管稱“這不是什么大事”，但當晚宋衛平卻意外回復了部分媒體的未接電話。

從11月7日晚間發布的公告來看，前10個月綠城集團累計取得銷售金額約人民幣285億元(包括人民幣33億的協議銷售額)，僅完成全年目標550億元的51.82％，如果按照其上半年的凈利潤率8％進行粗略估算的話，其前三季度的凈利約為22.8億元。

“現在確實沒有錢。”11月9日晚間，記者多次聯系后終于撥通綠城集團董事長宋衛平電話，其如此對記者表示。按宋衛平的解釋，綠城資金鏈足以維系，現在的困難不比別人大，但也不比別人小。由于其高端的產品線以及項目絕大多數位處一線城市，身處調控重災區，連宋衛平本人也承認，綠城有部分誤判形勢，但是一直走高負債的綠城并非毫無準備。

綠城集團執行總經理傅林江也認為，集團有1000多億資產，現在負債不過百億，努力賣房不行的話，加上轉讓項目也足夠支付，綠城不可能出現資不抵債的情況。此前綠城多名高層均已表示，綠城爭取用兩三年的時間，把負債率降到100％內。未來幾年綠城最重要的就是多賣房，少買地。

努力賣房不降價

宋衛平覺得，對高端產品有來說價格不是購買的決定性因素。降價會折損綠城的品牌，并且會傷害到綠城的老客戶。另有接近綠城的業內人士表示，綠城內部高管的激勵機制是以利潤基礎來分成，降價意味著高管紅利大額縮減。

連同馬云援手綠城一樣走紅的，是綠城旗下部分樓盤隨后出現“團購”和“回饋老業主”9.2折的優惠幅度。傅林江表示，綠城會有優惠促銷，目前主要會回饋一些老業主，優惠幅度會在3-5個點左右。但大幅度打折的可能性不會有。因為綠城的利潤就9個點，降到底也就是9.1折，再降就虧了。

有分析師甚至做出預計，若綠城到年底至春節前，可達至每月約30億元的銷售額，則仍可維持經營；但若銷售持續下滑，又不愿降價，料其資金僅可再支撐3個月的時間。

根據公告，2011年10月，綠城集團共有17個新項目或項目分期推出銷售，總推盤面積約36萬平方米。更有市場消息人士透露，綠城中國在中國的未完全售完的項目數量為110個。傅林江表示，綠城在全國49個城市布點，其中一些不限購城市銷售情況不錯，在11月和12月會推出一些業務，屆時銷售業績預計將會更好。

對于綠城來說，并非只有壞消息。11月1日，綠城新項目在無錫火熱開盤，在2小時內銷售4.5億。根據10月份業績公告，10月銷售金額為人民幣21億元，比9月份17億合同銷售額上升4億。

轉讓項目尚在進展中

近期，綠城中國首席財務長馮征公開表示稱，相較于降價促銷，出售房地產項目不失為一個更好的選擇，出售房地產項目比起打折出售單套住宅將更加高效的解決資金流問題。

而在11月初，又接連出現兩起綠城項目被收購傳聞。11月1日，有微博稱：“濱江將收購綠城部分項目。”次日，此事被雙方辟謠。不久，一則綠城物業被收購的消息又在網上蔓延，綠城房產的官方微博于11月6日晚上更正此事，事實為“將向業內綜合實力第二的綠城物業轉讓新湖物業40％股權”。

11月11日晚間，杭州“口水樓市”論壇又有網友爆料，稱“綠城蘭園和新華地塊股權轉讓了”。有媒體再度致電宋衛平，宋仍是“打太極”，回應不便透露。

宋衛平告訴記者，目前關于轉讓出售等事宜，已有了良性進展。但具體有何成果，他表示目前不方便透露，具體要談完之后才會統一對外公布。

有分析人士表示，綠城已經不是—個單純的企業，而是—個復雜的債務和利益共同體。著名財經評論員葉檀撰文指出，在多年的發展中，綠城周圍有一大批合作或者聯營公司，主要由資本雄厚的浙江民營財團、大型國企和央企組成，合作者包括浙江西子集團、海爾集團、浙江鐵路投資集團、浙江日報集團、海航集團等等。她認為，若綠城在項目中的股份轉給合作者可以解決綠城的燃眉之急。

縱觀數據，可以看出綠城已在抱團前進。2009年綠城及其聯營公司的銷售總額為513億元，20lo年為542億，今年前十月為285億，其中歸屬于綠城集團的權益金額分別為345億元、342億元、187億元。也就是說，合作的項目在綠城所有開發項目中已占到大部分。

以北京通州“京杭廣場”為例，該項目由綠城聯合了央企葛洲壩集團進行合作開發，雙方分別持有49％和51％的股份。在此利益共同體之下，民間融資或許也并不太難。此前有消息傳綠城已經拿到民間融資30億，對此宋衛平及綠城集團新聞發言人愈翔均對記者證實“沒有聽說此事”，宋衛平稱“民間融資主要是高利貸，綠城不會做這個。”

拉長產品線

綠城對于品質的追求，一直是業內標桿。但其背后，也是相對國內其他開發商較為高昂的成本付出。無論是土地、建安還是營銷成本在國內開發商中都非常之高，有調查顯示，綠城所有項目成本價近1.7萬元／平方米。

而在房地產宏觀調控之時，限購政策直接打向高端投資需求。以綠城和同樣注重品質的對手龍湖相比，綠城的房子集中于中高端，而龍湖產品線長，相對風險較分散。

近期綠城多名高管頻頻對外表示，多業態并舉發展將成綠城首選策略。綠城中國副董事長壽柏年此前表示，目前，公司已經形成以高端住宅為主，商業地產、代建公司及營銷公司為輔的多元化集團公司，今后還將繼續深化多元化業態，以分散各種風險。

對于綠城是否轉型做普通住宅，此前已有綠城高層表示，綠城產品定位受工程地價影響比較大，如杭州地區地價可占到成本價格的60％至70％。綠城會通過工程成本管控進行現有改革，不排除推出更加豐富的住宅產品線。

“至少目前在商業地產及代建這兩塊，公司已經形成部分穩定收益。”宋衛平稱。

據了解，綠城旗下大約擁有100萬平方米的社區商業、120萬平方米的持有商業面積，商業地產開發和持有比重正在不斷加大。公司目前2400萬平方米的土地儲備中，自持商業面積預計將占到20％左右的比例。

其中大舉進軍城市綜合體是進軍商業的重要舉措。綠城集團近日宣布，綠城專門組建綜合體發展公司，集中推進綜合體等業務。其實，10年前宋衛平就考慮過此事，但擔心投入綜合體注意力不夠多。今年綠城中國在上海、浙江臺州等地加速布局商業地產，代建業務也已拓展至商業地產領域。

目前代建項目里已有5個綜合體，如西溪濕地的綜合體，轉塘的鳳凰大廈綜合體。綠城與葛洲壩集團聯合在通州打造的城市綜合體“京杭廣場”預計12月面世，該項目是綠城中國繼高端住宅‘御園”之后在京的又—個標志性項目，也是其為數不多的大體量綜合體項目。綠城中國副董事長羅釗明此前表示，通過打造京杭廣場積累經驗，公司會逐步加大北京、上海、杭州持有型物業比例，同時擴大二三線城市商業項目的布局。

另有公開資料表明，綠城至今與政府簽訂的保障安置房合同早已超過500萬平米。自2005年10月，綠城首次介入杭州江干區“城中村”改造和安置房代建以來，已經在杭州、青島、諸暨、慈溪、余姚等地，承建了十多個保障房項目。如同宋衛平提出的“綠城要做全國一流的安置房”，保障房對于綠城來說，也可構成一筆不菲收益。

掘金代建業務

去年9月，宋衛平組建了綠城建設管理公司，并調集干將曹舟南主持新公司業務，曹同時升任綠城中國執行董事。據綠城集團新聞發言人俞翔介紹，目前包括商業及代建部分，都由綠城建設管理公司主導。代建主要分為政府代建、商業代建、資本代建三大類，保障房、安置房等政府代建項目為優先。

深受一線城市調控影響的綠城，試圖走另一條出路。綠城集團副總經理裘劍平表示，集團將爭取進入有潛力的三四線城市發展地產業務。而另據俞翔介紹，此前綠城發展公司一直在做三四線城市的項目。俞翔強調：“從戰略層面來說，公司近期并未明確提出轉向三四線城市。”

“具體到三四線城市，仍會以和別人合作的形式出現，我們不用出資金，只要輸出品牌和管理。”宋衛平表示，但在買地上集團會非常慎重，因為確實缺錢。據悉，綠城在全國的土地建筑面積接近2000萬平方米(包括和其他公司合作開發部分)，已經足夠未來三到五年的開發了。

按照計劃，綠城三年內實現代建項目超150個的目標，目前已經簽約五六十個項目，可售量超過2000億元，若價格調整會有不少現金流回流。

就在部分評論責難綠城不該死扛，應降價回流時。包括融創中國董事長孫宏斌等業界人士都對綠城狀況表示樂觀：“綠城是中國房地產行業發展的方向。如果綠城倒閉了，那是中國房地產的悲哀。調控下該倒閉的，應該是那些產品做得差，不對客戶負責的企業。”孫宏斌認為，綠城不會倒下，其狀況并沒有外界想象得那么糟糕，一旦綠城解決好資金等問題，其發展應會好于預期。