中國房地產市場不會崩盤

中國住房市場可能會經歷短暫低迷期，但不會出現日本20世紀90年代初期的崩盤現象。

隨著冬天來臨，中國房地產市場也感到一絲絲寒意，部分城市房價下調的跡象越來越明顯，關于中國的房地產市場是否會如日本20世紀90年代那樣崩盤的擔憂也越來越多。確實，中國當前房地產市場面，臨的許多情況與日本當時的狀況非常相似，如，房價持續高漲、本幣升值壓力大、外匯占款比重高等，但對二者進行深入的比較，發現中國當前的房地產市場與日本當時還是有許多不同。

首先，發展階段不同。二次世界大戰后，特別是1950年之后，日本城市化進入快速發展階段，到1975年城鎮化率達到78％左右。在這個過程中，除20世紀70年代中期第一次石油危機期間，日本經濟出現負增長時，房價出現了負增長，其余都保持正增長。2010年，中國城鎮化率為49.68％，正處于城鎮化加速發展階段，從長遠看，城市住房需求依然強勁。特別是以80后為主體的新生代農民工，他們大多數都不回農村，或將在縣城或中小城市購房。

其次，引領價格變動的房產類型有差異。盡管在日本城市化快速發展過程中，工業地產、住房和商業地產的價格都在上漲，但在不同時期，引領價格上漲的房地產類型差異較大。1965年以前，工業地產的價格上漲幅度最高，1965年至1980年，住房價格領漲房地產的價格，1980年至1990年，商業地產成為地價上漲的領頭羊。20世紀90年代初期，引領房價下跌的也是商業地產，跌得最厲害的也是商業地產。商業地產與商業資本是緊密相連的，商業資本的逃逸必然對商業地產產生重大影響。而人則不能像商業資本那樣跨國界大規模流動，本國居民對住房的需求具有相對的穩定性。

第三，金融政策的差別性大。1985年，美日等國達成《廣場協議》，引發日元急劇升值，在“廣場協議”生效后不到3個月的時間里，快速升值到1美元兌200日元附近，升幅20％，日元快速升值嚴重打擊了日本的進出口貿易。為此，日本大幅度、持續放松銀根，實行超低利率政策，大量資本流向房地產領域，導致住宅用地價格上漲約60％。隨后，日本政府又采取一系列緊縮措施，導致極度膨脹的資產泡沫破裂直至崩潰。可以說，日本房地產市場泡沫的形成主要由于金融政策的失誤引起的。

中國金融政策相對穩定，本幣升值對出口的影響在可控范圍之內，對經濟發展也有限。短期內，中國也不會出現類似于當年日本的金融政策。

因此，盡管中國目前的房地產市場環境與日本20世紀90年代初期有許多相似的地方，但由于兩者的發展階段不同、政策有許多差異，簡單的類比并不能得出中國將出現類似于日本房地產市場崩盤的局面。雖然如此，2012年中國房地產市場依然不容樂觀。

首先，住房存量持續增加。2011年，在部分城市實現限購政策的影響下，不論是新房，還是二手房的成交量都持續走低，住房庫存量的規模也越來越大。

其次，住房有效需求減少。中國的住房需求由超前住房需求、正常住房需求、被動住房需求和投機性住房需求構成。近幾年來，由于住房價高漲，超前需求受到很大抑制；隨著20H年1月《國有土地上房屋征收與補償條例》實施，被動需求受壓制；受限購等因素影響，投機性需求被壓縮，部分正常住房需求被擠出。

第三，房地產融資環境改善空間小。從政府高層強調“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖”看，2012年房地產面臨的金融環境依然不容樂觀。

綜上所述，2012年，除非政府的房地產調控政策和金融政策有重大變化，否則住房價格下調的趨勢已不可避免。從日本的經驗看，價格上漲幅度最快的一線城市，下調的幅度也更大；價格上漲相對較慢的中小城市，下調的幅度將比較小。但中國的房地產市場并不會出現日本20世紀90年代初期的崩盤現象。從2011年土地一級市場出讓地塊數量大幅下降的情況看，中國住房市場可能會經歷一個短暫的低迷時期。