碧桂園>搶跑限購(gòu)

限購(gòu)之下，一直致力于二三線城市的碧桂園，開始彎道超車，迎來豐盛的收獲季。

與綠城這樣深耕一線城市做高端精品的房企不同的是，多年來碧桂園一直重復(fù)快速周轉(zhuǎn)的郊區(qū)大盤路線。

盡管從2007年來，碧桂園為人熟知的郊區(qū)大盤模式飽受詬病，期間更是幾次卷入土地違規(guī)風(fēng)波。但就在此次綠城深陷種種言論漩渦之際，一直致力于二三線城市的碧桂園，開始彎道超車迎來豐盛的收獲季。

在此次“十一黃金周”的淡市之下，碧桂園攬金30.8億，雄踞全國(guó)房企銷售第三。而根據(jù)11月7日碧桂園宣布的數(shù)據(jù)，2011年首十個(gè)月集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約369億元。其已成為限購(gòu)之下，少數(shù)幾個(gè)搶跑較為出色的房企之一。

如山湖城土地違規(guī)案終結(jié)

10月10日，在安徽省和縣，碧桂園控股董事局主席顧問張勇平告訴前來參會(huì)的眾多媒體，公司已于今年3月以約3.59億元的價(jià)格，獲得宗地標(biāo)號(hào)和土出[2011]2號(hào)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，合法獲得和縣碧桂園如山湖城項(xiàng)目2130，5畝土地使用權(quán)。

碧桂園陷入的幾次土地違規(guī)事件中，最近的一例為安徽和縣加山湖城土地。2010年4月初，碧桂園如山湖城項(xiàng)目因未獲得土地證、涉嫌違規(guī)用地被地方政府叫停。由此，碧桂園如山湖城項(xiàng)目陷入—場(chǎng)土地風(fēng)波之中。

公開資料顯示，碧桂園集團(tuán)于2007年6月摘得安徽和縣如山湖旁的大面積土地，并開始投入施工。在未取得《施工許可證》情況下，于2010年2月開始了如山湖城項(xiàng)目二期項(xiàng)目施工，構(gòu)成違法建設(shè)。而碧桂園則解釋，公司在2010年2月已經(jīng)付清了二期土地的地價(jià)款，當(dāng)時(shí)報(bào)建手續(xù)正在辦理中，提前動(dòng)工是迫于出讓合同約定的動(dòng)工期限而不得不開工，并且只做了簡(jiǎn)單的前期場(chǎng)平工作。

如山湖城土地違規(guī)案中，當(dāng)?shù)卣?3名責(zé)任人受到嚴(yán)肅處理。和縣副縣長(zhǎng)劉金星回顧稱：“當(dāng)時(shí)縣里的用地指標(biāo)不夠，縣里為了能夠留住碧桂園這種大企業(yè)，便鋌而走險(xiǎn)，原來想著一邊開發(fā)一邊申報(bào)用地指標(biāo)，但最終被查處。”

張勇平坦言，如山湖城對(duì)碧桂園來講是一個(gè)很深刻的教訓(xùn)，不但多年投入的資金難以回收，而且形象嚴(yán)重受挫。據(jù)接近碧桂園的人士透露，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)此類事件做出兩個(gè)要求，一是投資部只能購(gòu)買證件齊全的土地，二是品牌部門必須將所有關(guān)于集團(tuán)土地方面的報(bào)道呈到其案前。

獲利二三線城市

“得二三線城市者得天下”，這句話在今后或者將成為—個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。在這場(chǎng)與政策糾纏的持久戰(zhàn)中，一直在二三線城市表現(xiàn)突出的碧桂園，迎來業(yè)績(jī)大漲。

11月17日，碧桂園宣布，2011年首十個(gè)月集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約369億元，合同銷售建筑面積約5185萬平方米，同比分別增長(zhǎng)約37％及18％。而按430億元的全年銷售任務(wù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園已經(jīng)完成全年目標(biāo)的85.8％。

另外，截至2011年10月31日，碧桂園尚有約39億元人民幣已認(rèn)購(gòu)待簽約金額。加上未結(jié)算的金額，實(shí)際上碧桂園今年銷售已超過400億元。顯然，在2011年最后兩個(gè)月要完成約30f乙元的銷售，并非難事。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，之所以能取得如此銷售業(yè)績(jī)，主要是因?yàn)槠湓诙€城市的布局發(fā)揮了較好的作用。毫無疑問的是，未來誰能在二三線城市擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)土地，誰就將擁有更多的市場(chǎng)話語權(quán)。

碧桂園執(zhí)行董事兼總裁莫斌此前表示，限購(gòu)對(duì)碧桂園有明顯的好處。其稱，限購(gòu)為碧桂園帶來了更多的機(jī)會(huì)，此前因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)少，公司就曾以底價(jià)在一些地方拿到土地，這些對(duì)公司進(jìn)入更好的城市都有幫助。

“快速開發(fā)、快速銷售”的雙快模式，這是碧桂園一直所堅(jiān)持的運(yùn)營(yíng)開發(fā)模式，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。碧桂園一旦拿到土地使用權(quán)證，全部項(xiàng)目立即投入開發(fā)建設(shè)，并在3年內(nèi)基本完成。在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，再以低價(jià)投放市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)薄利多銷。

顯然，堅(jiān)持在三四線城市的低價(jià)路線讓碧桂園在目前顯得搶眼。碧桂園國(guó)慶期間推出的項(xiàng)目，幾乎都是堅(jiān)持以購(gòu)房者的自主需求為原則性策略，這些不受限購(gòu)影響、總價(jià)低的項(xiàng)目顯然更適應(yīng)政策與市場(chǎng)。

在國(guó)慶期間，碧桂園銷售較佳的項(xiàng)目基本都是位于三四線的，包括重新取得合法土地證的安徽如山湖城、肇慶碧桂園山湖城、云浮碧桂園全新嶺秀美墅、封開碧桂園二期江山美墅、韶關(guān)碧桂園、碧桂園鳳凰城、碧桂園東江鳳凰城等項(xiàng)目。

碧桂園2010g的年報(bào)已經(jīng)顯示，公司在二三線城市的土地儲(chǔ)備占其總量約84％。另據(jù)莫斌此前透露，目前為止，碧桂園受到限購(gòu)的項(xiàng)目占比還不到4％。這些不受限購(gòu)影響、總價(jià)低的項(xiàng)目顯然更適應(yīng)市場(chǎng)與調(diào)控的政策，受到購(gòu)房者的追捧。

“基于集團(tuán)上半年的理想業(yè)績(jī)，我們看好公司下半年的發(fā)展，而我們亦有信心完成今年人民幣430億元的合約銷售額目標(biāo)。”碧桂園集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，集團(tuán)暫無調(diào)高銷售計(jì)劃的打算，2012年集團(tuán)的銷售額計(jì)劃，遵照港交所的規(guī)定，公司將會(huì)在2011年報(bào)發(fā)布會(huì)上公布。

進(jìn)軍一線試水豪宅

碧桂園不止一次的在多種場(chǎng)合闡述楊國(guó)強(qiáng)對(duì)于建郊區(qū)房的初衷，以及“做讓老百姓買的起的好房子”的夢(mèng)想。這種郊區(qū)化大盤模式，無論表現(xiàn)在廣州、南京還是安徽和縣的造城路線，都巧妙地迎合了中國(guó)城鎮(zhèn)化的軌跡——跨市甚至跨省吸引大城市人口向中小城市移居，此種前瞻性戰(zhàn)略模式已使碧桂園受益匪淺。

但無法回避的是，類似如山湖城等項(xiàng)目上鎖出現(xiàn)的問題，給碧桂園固有開發(fā)模式帶來一定困擾。由于碧桂園樂于深入城市郊區(qū)進(jìn)行整體開發(fā)，因而頗受當(dāng)?shù)卣块T青睞，也使得較易出現(xiàn)類似安徽和縣那樣為招商違規(guī)犯險(xiǎn)，甚至偽造用地手續(xù)來迎合碧桂園的開發(fā)需求。

種種跡象顯示，碧桂園在繼續(xù)此前模式的同時(shí)，開始嘗試走另—條新路。2010年以來，碧桂園已不再盲目重復(fù)2007年以前深入郊區(qū)鄉(xiāng)下的圈地歷史，而是逐漸將目標(biāo)投向城市中心地段，并開始嘗試走—條市區(qū)高端物業(yè)開發(fā)之路。

有接近碧桂園的人士透露，碧桂園正在接近一線城市，計(jì)劃進(jìn)入天津、北京等地區(qū)。在天津和北京現(xiàn)在有開發(fā)計(jì)劃，而上海的土地項(xiàng)目還在洽談中。另有市場(chǎng)消息人士指出，碧桂園今年或已曲線進(jìn)入深圳市場(chǎng)，跟深圳本地開發(fā)商合作在鹽田港的寫字樓租賃項(xiàng)目，另外還有多個(gè)項(xiàng)目正在洽談中。但以上說法未得到碧桂園的官方回應(yīng)，碧桂園對(duì)此更多采取了低調(diào)保守的態(tài)度。

與此同時(shí)，從去年開始，碧桂園的豪宅系列“鉆石墅”開始在國(guó)內(nèi)展開。碧桂園在部分成熟項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)地段，建造命名為“鉆石墅”的全新組團(tuán)，象征其具有鉆石般尊崇的品位與品質(zhì)。據(jù)碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，鉆石墅是目前碧桂園旗下最高端的住宅項(xiàng)目，率先在廣東上市，近期沈陽碧桂園鉆石墅盛大開盤，未來該系列將逐步發(fā)展到全國(guó)其他項(xiàng)目。