星耀五洲 大盤開發(fā)之痛

“信托連環(huán)套”、“以新還舊”，面對眾多市場傳聞，盡管星耀五洲管理層輪番否認，但從拿地開始

便遭遇資金鏈緊張卻是不爭的事實。

10月以來，一則關于星耀五洲破產(chǎn)的網(wǎng)上流言讓天津星耀的命運變得撲朔迷離。面對“信托連環(huán)套”、“以新還舊”等傳聞，盡管集團高層輪番否認，但從2007年拿地開始便遭遇資金鏈緊張，卻是不爭的事實。

“星耀五洲的問題，早在其高價拿地之時就埋下伏筆了?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士如此表示。而在傳聞之后，記者現(xiàn)場看到，星耀五洲銷售受到了一定沖擊。

銷售回籠不利

11月7日上午，記者一行來到星耀五洲，項目現(xiàn)場，很多住宅區(qū)已經(jīng)完工或者接近完工，干凈的馬路，艷麗多彩的坡頂房屋，碧波蕩漾的大湖，等待航行的游艇，北美板塊內(nèi)的一些商店也已經(jīng)開業(yè)，上千平方米的售樓大廳里，人來人往。

用風景宜人來描述這里，一點也不為過，絲毫看不出這是一個正在被推向風口浪尖，深陷“被破產(chǎn)”傳聞的小區(qū)。

資金饑渴的天津星耀從拿地后，相繼引入中信信托、華能貴誠信托和華融國際信托進行融資。銷售回款進度，是房地產(chǎn)信托能否到期兌付的直接影響因素。

根據(jù)公開資料顯示，項目于2008年4月開工，2009年銷售金額18.8億元，但遠不足以償還當年33億借款本金和13億借款利息，今年上半年這一數(shù)據(jù)只1.19億元。

“星耀五洲所在的津南區(qū)，居住氛圍并不濃厚，客群主要面對北京、京津地區(qū)的非首次置業(yè)者，還有很多投資客，遇上如今嚴厲的調(diào)控政策，特別是限購，銷售肯定受到?jīng)_擊。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析。

而在星耀五洲傳出破產(chǎn)傳聞之后，銷售似乎就更難了。

記者看到，當天雖然在售樓中心看房的比較多，但下單的少。“我上半年買了星耀五洲一套70平米的房子，5000多元一平米買的，聽說星耀五洲要倒閉了，所以趕緊過來看一看?！币粚?0多歲的夫妻對記者表示。

“國家調(diào)控，房價還會跌，更何況還有資金問題，后期肯定還會降價，再等等。”一位天津本地人士告訴記者。

據(jù)銷售員介紹，目前在售的是亞洲板塊的毛坯住宅，均價11000元／平米，目前實行8.5折優(yōu)惠，誠意買可以再便宜一點。在記者的一再追問下，銷售人員最后報出了7000元，平米的價格。

星耀五洲的銷售員在接受記者和買房人對價格的質(zhì)疑時表示，當下樓市正在經(jīng)受深度調(diào)控，資金鏈問題是擺在所有地產(chǎn)企業(yè)面前的問題，星耀五洲確實面臨一定的資金問題。該銷售員一再強調(diào)，“這是所有地產(chǎn)公司都面臨的問題?！?/p>

曾經(jīng)地王對賭信托

在后來記者的采訪中，上述業(yè)內(nèi)人士表示，星耀五洲的問題，在其高價拿地王開始，就已經(jīng)顯露。

時間追溯到2007年10月19日，云南星耀集團旗下的天津星耀投資有限公司(下稱天津星耀)擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元總價拿下天津津南區(qū)的天嘉湖地塊。該地塊占地面積高達1.1萬畝、建筑面積近300萬平方米，該地塊成為當年度天津樓市單塊成交面積和成交總價的雙料地王項目。

按照當時的土地出讓合同規(guī)定：天津星耀須在30天內(nèi)繳清全部土地出讓金；協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)開工建設，3年內(nèi)住宅項目竣工80％；兩年半內(nèi)酒店等經(jīng)營性公建和非經(jīng)營性配套項目竣工，5年內(nèi)整個區(qū)域所有項目要全部竣工。

“62.9億元的土地款價格太高，再加上項目啟動資金，這對于發(fā)家于云南的天津星耀來說，難度不小。”業(yè)內(nèi)人士表示。

資金饑渴的天津星耀于是相繼引入中信信托、華能貴誠信托和華融國際信托進行融資。

2008年9月，針對星耀五洲項目的中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計劃面世，實際募集資金36億元，用于星耀五洲項目建設。

2009年，中國樓市飛速發(fā)展，星耀五洲熱銷，當年7月，星耀五洲提前償還了中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計劃中的大部分信托本金，只剩下中信集團和中信信托11.812億元的信托受益余額，而這部分認購金額，預期年收益為30％，期限3年。

2009年，天津星耀再牽手另一家信托公司——華能集團旗下華能資本服務公司控股的華能貴誠信托有限公司，發(fā)行了“星洲1號·天嘉湖生態(tài)環(huán)境綜合治理建設項目集合資金信托計劃”，募集資金32.94億元。

根據(jù)公告，該項信托計劃分為四個類別，其中占比約一半的為A類，但融資期限僅為一年，B類融資期限為15個月，c類為18個月，D類為兩年。另外，華能貴誠信托還要求天津星耀將所有4100畝土地使用權(quán)及公司股權(quán)全部進行抵押。

2010年6月24日，即星洲1號計劃A類資金馬上到期、B類資金即將到期的時候，華融國際信托又成立了“華融星耀項目集合資金信托計劃”，募集資金額度為23.278億元，分為兩年期、三年期和四年期。該筆資金主要用于置換星洲1號計劃到期的A類貸款本金18.3億元，其他用途包括支付財務費用和項目工程款。

然而，隨著2011年6月25日星洲l號計劃最后的償付期限來臨，天津星耀很快又面臨新的資金壓力，必須再找新資金。

根據(jù)華能貴誠信托的介紹，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托簽訂了10億元的抵押貸款協(xié)議，同時向天津各大銀行申請貸款。

“星耀五洲不期遭遇史上最嚴厲樓市調(diào)控，依靠銷售回籠資金支持項目開發(fā)，顯然也不現(xiàn)實。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

大盤開發(fā)的風險

星耀五洲項目地處天津市津南區(qū)西南部，距離天津市外環(huán)線約19公里，項目總占地面積4100畝、周邊水域面積7000畝，總建筑面積300萬平方米，其他為公建。

在這樣一座城市上，星耀五洲董事長顏語投入了太多賭注。該項目總投資高達260億元，顯然，對于剛從云南走出來的顏語，這個項目沉淀了他多年的積累，但回收周期十分漫長。

除了地王所埋下的隱患下，大盤開發(fā)也是存在很大風險的。

該地塊所在的津南區(qū)地塊附近就是海河教育功能區(qū)，天津大學、南開大學未來的分校將設在這里，這對津南區(qū)有直接的帶動作用。

同時，這塊地緊鄰已經(jīng)開通的天津大道，屬于天津市區(qū)到塘沽、整個濱海新區(qū)的連接帶?！敖蚰蠀^(qū)規(guī)劃沒有問題。”采訪中，有業(yè)內(nèi)人士如此評價區(qū)域規(guī)劃。

根據(jù)項目沙盤顯示，該項目的創(chuàng)意是將世界版圖按比例微縮在11000畝湖面之上。

項目本身的規(guī)劃也很好，很具有創(chuàng)意，城市規(guī)劃從付諸實施到實現(xiàn)還需要幾年時間，星耀五洲可以評價為過于激進?！敖?00萬平方米的建筑面積，目前地區(qū)并沒有聚集產(chǎn)業(yè)和人群，與城市的發(fā)展是脫節(jié)的?！睒I(yè)內(nèi)人士說。

“項目所處區(qū)位較為偏遠，市政配套也較為落后”，北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉曾在采訪時對記者表示，星耀五洲是以普通住宅為主，“如果不趕上樓市調(diào)控，按照住宅的節(jié)奏銷售或許可以慢慢回籠資金，但項目開盤不久即遭遇調(diào)控，快速回款的目的顯然沒有達到?！倍且逯尢岢龅墓ㄏ刃校噲D發(fā)揮公建對區(qū)域的價值，卻反過來又提高了項目對資金的要求。

星耀五洲的大盤開發(fā)模式，在一定程度上沉淀了大量資金，還有一個客觀的現(xiàn)實則是，該區(qū)域聚積了大量在售項目，區(qū)域競爭也異常激烈。

在津港公路驅(qū)車駛向星耀五洲售樓中心時，記者看到津港公路沿線大盤云集。外環(huán)線邊上有領世郡，再往里還有當年出過一套漂亮小明信片的瑪歌莊園項目。

八里臺附近，則是大名鼎鼎的碧桂園和中信集團的項目。2009年，中信集團以36億元的總價拿下津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價的雙料“地王”，總建筑面積240萬平方米，折合樓面地價約1400元／平方米。

采訪中，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認為，大盤開發(fā)一定是有風險的。雖然開發(fā)商能一次性儲備大量土地，但大地塊對于項目的牽制作用不言而喻。星耀五洲的困難僅僅是開始，以后的發(fā)展誰也無法預知。