房企會計風暴

部分房企偷逃稅為業內共知，調控之下，資金鏈緊繃的房企是否更加偏好在會計上做“小動作”，成為外界關注的焦點。

近日，資金鏈緊張的房企再遭重創。10月11日，財政部官網上發布了《中華人民共和國財政部會計信息質量檢查公告》，公布了2010年對114戶企業的會計信息質量和56戶證券資格會計師事務所的執業質量檢查公告。

包括恒大地產、保利地產、中信地產等17家房企卷入這次檢查風暴，其中涉及不同程度的財務數據不實、會計違規、信息披露不充分等問題，總共公司累計少繳、遲繳稅額競超過20億元。

調控下“嚴打”房企財務

在存貨壓頂現金為王的狀況下，通過會計手段避稅、融資似乎也是“順勢而為”。且目前中資內房股行情一直波動，不少處于走低趨勢，此種市場趨勢對于負債率向來較高的恒大及綠城等房企，無疑造成一定影響。

中糧地產今年三次出售手中的部分金融資產，所得的稅后利潤共計高達3.92億元。綠城2011年中報顯示其凈資產負債率已由去年的132％劇升至163％。

房地產業是唯一一個連續三年進行專項檢查的行業。

據了解，這項當時稱為“基礎會計工作專項活動”的檢查，于2010年10月低調展開，主要由財政部專員辦、審計署和中國證監會聯合開展。目的是為了加強企業的會計基礎標準，同時在某種程度上也是為了配合房地產市場宏觀調控，加大對大型房企的檢查力度。

財政部在“第二十一號公告”中明示，密切關注房地產行業的盈利狀況、資金鏈條和經營風險。顯然，此次財政部加大對房企的檢查力度，某種程度上是配合調控政策之舉。

相關處罰措施也顯得雷厲風行。廣東宏遠集團房地產開發有限公司、中糧地產(集團)股份有限公司、三亞亞龍灣開發股份有限公司被處以罰款的行政處罰，直接責任人被處以罰款、吊銷會計從業資格證書、建議撤換會計負責人等處理處罰，存在偷漏稅款等問題將依法移送稅務等有關部門處理。

開發商稱系會計細節偏差

多數房企表示此次僅是由于會計細節上的偏差而輕微違規。一家榜上有名的大型房企新聞發言人亦表示，此次調查只是針對會計細節，并不是什么大事，有部分是因為公司會計人員與財政部在一些具體會計細節問題上標準不同。

10月12日，恒大地產首席財務官謝惠華表示，關于50多家子公司的長期股權投資未合并報表的事情存在于2009年報中，而現在早已解決，只是會計流程上的問題，不涉及造假。

業內人士認為，在房地產行業偷逃稅占據絕大部分，是業內潛規則。此次所涉及到的房企會計違規問題并不嚴重，多數是數據不實以及會計手法上的錯位運用，對房企業績和財務影響并不大。

北京市律師協會稅法專業委員會副主任王朝暉表示，企業內部會計準則會與財政部略有不同。財政部是在整體會計行業準則上的理解，而房企由于具體到地域及公司個體，對土地增值稅等稅收及利潤的結算均有差異等。

如恒大等海外上市企業，采取國際會計準則的企業，與財政部的會計準則之間在技術角度上存在分歧。以稅種為例，土地增值稅和企業所得稅計算過程非常復雜，計算時間長，計算基數難以量化。但王朝暉認為，盡管存在不同，但是最后都必須依照稅法整改。

多種假賬方式并存

房地產企業偷稅手段花樣百出，比如錯記會計科目、假發票虛列成本、調整稅款申報數額、利用樓盤銷售的時間差的特點來偷稅等方法。重慶隆鑫地產(集團)有限公司，即將其他年度房地產銷售收入1.25億元計人2009年。

通過各種方法來減免個人所得稅較為普遍。如恒大地產集團有限公司少計長期股權投資2.51億元、少扣繳個人所得稅5033萬元。另外，由于知名房企集團旗下子公司眾多，通過不同項目公司的運作，利用各種稅率差逃稅也普遍存在。遠洋地產有限公司下屬林達華夏公司，為母公司借款提供擔保8.5億元未進行披露。恒大亦未將下屬57家子公司納入合并2009年財務報表。

與房企相關的三大稅種分別為營業稅、企業所得稅以及土地增值稅。

據李勁松介紹，營業稅由于占比較低，只有百分之五左右，不是大問題。如此次曝出的三亞亞龍灣開發股份有限公司未按規定核算長期股權投資，少計營業外收入4.03億元。

“最容易做的是坑國家的稅，因為國家是一種虛擬人格，很少有人會真正心痛，因此所遇到的阻礙也就少。”北京市憶通律師事務所主任李勁松也表示，“地方征稅是貓抓老鼠，貓一偷懶，老鼠就沒人管了，征收問題也就出現在這里。”

土地增值稅為偷稅大項

財政部網站公告稱，財政部駐北京市財政監察專員辦事處在檢查中發現北京某知名地產公司2009年度財報存在相關會計違規行為“未計提土地增值稅，少計主營業務稅金及附加1.28億元”。

據介紹，從房地產行業納稅組成結構來看，土地增值稅和企業所得稅是最容易做假賬的環節。在這兩個稅種中，房地產開發商可以通過做假賬提高建筑成本來減少凈利潤，從而降低交稅金額。尤其是土地增值稅，越晚清算越對房企有利。土地增值稅會對房地產公司資金鏈產生影響，企業越晚清算越有好處。

北京市律師協會房地產與建筑工程專業委員會律師秦兵表示，尤其是土地增值稅問題確實會多一些，在日常接觸的項目中，普遍存在這種問題。

查閱公開資料可知，2008財年公司的土地增值稅為4.2億元，但在2009年年報的稅項部分卻介紹說“隨著毛利率下降，土地增值稅于2009年亦下跌41％至2.48億元”。一年之間土地增值稅“下跌”41％之巨，引起監管部門重視。

“幾年前我曾經核算過北京一個高端項目，根據公開材料，就單純的土地增值稅就偷稅一個億。上海和北京初步每一年光是偷逃土地增值稅，初步匡算就有好幾百億。”北京市億通律師事務所主任李勁松說，這些數據無誤，其個人曾經做過統計，相關機構也做過調查，業內共知。