“共有產權房”可破解保障房難題

相對公租房、經適房而言，共有產權房合情合理合法，利遠大于弊，值得支持和推廣。

近期，重慶市市長黃奇帆在“2011中國市長論壇”上表示：保障房是政府的公共眼務行為，應當公事公辦公建公管。不允許各個單位，也不鼓勵私人老板建公租房、保障房。公租房到老百姓手中，租滿5年后可以成本價購買，但以后要出售時，必須賣給公租房管理局，形成政府保障房的良性循環。

今年全國指標是：新開工1000萬套保障性安居房。嚴格來說，保障房和安居房有些差異，保障房主要包括廉租房、公租房、經適房、限價房等，而當前的安居房主要指代棚改房。按官方統計，截至10月底，1000萬套的任務已完成。不過，關于“三分之一僅挖坑”的爭議與辟謠，也反映出部分地方政府在資金籌措、工程推進方面面臨的窘迫。

缺錢是各地共有的尷尬，除此之外，家家有本難念的經。當前，我國保障房種類繁多，另有各種名目的集資房、拆遷房等，地方政府該如何調配建設結構?我國住房保障法規尚不健全，地方政府該如何摸索和創新?整體而言，各地的主要分岐體現在：如何發展公租房、經適房和共有產權房。

首先，經適房江湖地位下降。1998年房改“23號文”中明定規定，經適房應占據住房供應主導地位，但實際上從未發揮過主導作用。所以，過去十年，是我國商品住宅發展的“黃金史”，同時也是經適房成長的“苦難史”。一方面，地方政府不愿費神經適房，同時也不愿無償劃撥土地；另一方面，經適房價格便宜，轉售后升值空間大，各種利益群體混水摸魚，違規搶占偷食現象嚴重，且屢禁不止。

從2009年開始，國家不斷加大對公租房重視。至今，公租房已被定位于我國保障房體系中“主打產品”。比較兩個官方口徑：1998年房改文件中，提出住房供應三分法：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經適房；收入高家庭購買、租賃商品房。2011年3月《國民經濟和 社會發展十二五規劃綱要》中提出：城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障；對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。

比較可知，二者的區別，主要是中低收入家庭的保障產品與方式，過去是經適房為主，今后將以公租房為主。但這一轉型需要一個過程。不妨看下今年1000萬套保障房的結構：廉租住房165萬套、公共租賃住房227萬套、經適房110萬套、限價商品住房83萬套，各類棚戶區改造415萬套。一方面，經適房建設規模有所下滑，2008年12月中央曾提出2009年到2011年，全國平均每年新增130萬套經適房；另一方面，公租房新建量由去年的40萬套，激增至今年的227萬套。

其次，公租房在糾結中崛起。去年6月，七部委聯合出臺《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，標志著公租房制度建設拉開序幕。然而，在所有保障房產品中，公租房卻是最難搞定的。不像廉租房和經適房的“管理辦法”，國家對于公租房只是出了一個“指導意見”，很多環節不夠規范，尚待地方“調整”或‘填空”。更為重要的是，依規公租房不能出售，靠租金猴年馬月才能收回投資?所以社會資金不愿投入，單靠政府資金，很多地方政府可謂捉襟見肘。

去年重慶市率先提出，保障房體系以公租房建設為主，三年將造4000萬平方米的公租房。今年以來，京粵蘇等地跟進，提出主打公租房。重慶是典型，其特點是，靠政府力量大建公租房去年、今年、明年共花1400億元。但重慶5年后允許住戶購房的規定，在行業內頗有爭議，明顯背離了政策初衷，卻又不失為—條解決資金問題的現實之策。

最后，共有產權房才露頭角。2007年，淮安市在江蘇多個城市試行“劃撥土地經適房共有產權”的基礎上，在全國首創以出讓土地共有產權房代替劃撥土地經適房。有效解決了經適房“有限產權”界限不清、退出機制難以操作的弊端。值得關注的是，2008年啟動大規模的經適房，建設計劃以來，上海同樣采取了這種共有產權式的操作方式。

上海共有產權比例是這樣劃分的：購房人產權份額=銷售基準價格÷(周邊房價×90％)，剩余為政府產權。現階段，上海大多數共有產權項目上，私人產權份額為60％-70％。在計算購房人產權份額時將周邊房價乘以90％，可適當提高購房人的產權份額，進一步體現對住房困難群體的政策傾斜。總體而言，共有產權房合情合理合法，利遠大于弊，值得支持，應該全國推廣。