地“宴”

房企一致認(rèn)為，如果有錢，并且遇到便宜的、好的地塊肯定會(huì)在年底大量推地時(shí)出手。

土地市場(chǎng)慘遭樓市“寒潮”侵襲。前十月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交慘淡，進(jìn)入年底，土地放量大增。

多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前信貸持續(xù)緊縮，有效需求不足仍是當(dāng)前和未來較長(zhǎng)一段時(shí)間制約樓市成交的重要因素，對(duì)于一些現(xiàn)金充裕的大型開發(fā)商而言目前是拿地的好時(shí)機(jī)。

土地市場(chǎng)降溫

10月以來，萬(wàn)科、中海、龍湖、恒大等大型房企在一、二線城市的部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，以價(jià)換量提升銷售業(yè)績(jī)，加快回籠資金，部分樓盤價(jià)格與9月相比降幅超過20％。

據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科管理層在一次投資者會(huì)議上表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，在未來幾個(gè)月里將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格將進(jìn)一步下降。

樓市下跌預(yù)期增加，土地市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)入冷清。

10月31日，武漢出讓12宗土地，10宗以底價(jià)成交，2宗進(jìn)入競(jìng)拍，溢價(jià)率低。

11月1日，廣州原定于當(dāng)天公開出讓18宗地塊取消12塊土地的出讓；11月4日，南昌市有13宗土地公開拍賣中4宗土地延遲拍賣，7宗土地以底價(jià)成交，另兩宗溢價(jià)不到1％成交；11月9日，上海土地市場(chǎng)有5幅地塊出讓，但4幅地塊提前發(fā)布消息終止出讓，僅一幅地塊成功交易……

住宅地塊交易成績(jī)更為“不堪”。中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“中房信)系統(tǒng)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，熱點(diǎn)城市中，深圳、廈門、福州、洛陽(yáng)、吉林等城市10月份無(wú)宅地現(xiàn)身。而北京10月土地共成交21宗，其中住宅類用地成交僅1宗。

土地成交金額也一路下滑。中房信系統(tǒng)監(jiān)測(cè)表明，截至10月底，重點(diǎn)城市的土地收入多數(shù)都未能達(dá)到去年同期水平，西安、長(zhǎng)沙等地的土地成交金額同比下跌幅度甚至超過五成。

年底放量期

年關(guān)臨近，面對(duì)僵持不下的土地困境以及供地計(jì)劃的壓力，地方政府明顯加快及加大了土地的供應(yīng)。

“我們初步統(tǒng)計(jì)了一下，從10月底到11月份，廣州共有6場(chǎng)土地拍賣會(huì)，出讓地塊達(dá)44宗；上海有6場(chǎng)，地塊27宗；成都有9場(chǎng)，出讓地塊42宗?！睋?jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查顯示，這期間，成都國(guó)土部門公布出讓土地量高達(dá)1835畝，相當(dāng)于1至9月期間成都主城區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)總量一半以上。

另?yè)?jù)記者查閱重點(diǎn)城市土地相關(guān)官網(wǎng)看到，北京11月的前8天就出讓了13宗。

據(jù)悉，到10月底，北京經(jīng)營(yíng)性用地成交868公頃，僅完成全年計(jì)劃1770公頃的49％，這意味著，若要完成今年的供地計(jì)劃，剩下的兩個(gè)月無(wú)疑將迎來供地高峰。

事實(shí)上，主要城市的土地供應(yīng)自十一之后整體上升。中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，十月份全國(guó)土地供應(yīng)整體環(huán)比升71％，住宅類環(huán)比升73％，整體同比升19％，住宅類推出同比升22％。

在特定的市場(chǎng)環(huán)境下，土地市場(chǎng)的樓面價(jià)格開始出現(xiàn)下降的實(shí)例。

如北京，11月8日，房山區(qū)良鄉(xiāng)一居住金融用地低價(jià)出讓。這一地塊起始價(jià)5.58億元，最終成交價(jià)5.64億元，溢價(jià)率僅1.1％，折合樓面價(jià)4250元／平米。而在今年9月21日成交的同區(qū)位居住地塊，起拍價(jià)就達(dá)到了樓面價(jià)4927元／平米，最終成交的樓面價(jià)更是高達(dá)7343元／平米。

相比之下，11月8日出讓的良鄉(xiāng)地塊成交價(jià)下降了42％，和去年相比降幅過半。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，國(guó)務(wù)院日前強(qiáng)調(diào)增加商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。此舉更體現(xiàn)出調(diào)控的針對(duì)性，即對(duì)一些地方予以警示。明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應(yīng)可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格仍有可能走低。

除了下調(diào)價(jià)格加速推地之外，政府鼓勵(lì)開發(fā)商買地的消息充斥報(bào)端。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)此前報(bào)道，10月27日下午，北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)雷蕾透露，北京市將采取降低競(jìng)買保證金到20％、放寬付款進(jìn)度、減少保障性住房配建面積、降低交易起始價(jià)格、分割地塊上市等措施，鼓勵(lì)開發(fā)商拿地。

11月10日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)布消息稱，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，取消豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目四期F2公建混合住宅用地保障房等配套建設(shè)要求。這是北京市首宗在出讓中取消保障房配建的地塊。

開發(fā)商瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)

盡管政府采用各種措施積極推地，但北京土地成交能否在年底前的最后兩個(gè)月“火”起來仍是未知數(shù)。不少房企為回避風(fēng)險(xiǎn)，收縮在一線城市的拿地步伐，同時(shí)，抑制開發(fā)商拿地?zé)崆榈倪€有緊繃的資金鏈。

到底拿不拿地，開發(fā)商態(tài)度并不一致。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在接受媒體采訪時(shí)表示，上半年政府對(duì)保障房用地供給力度要大一些，商品房大部分都在下半年推出，年底開發(fā)商資金鏈會(huì)非常緊，所以這個(gè)時(shí)候是買地的好時(shí)機(jī)。

萬(wàn)科集團(tuán)8月份在接受本刊記者采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)土地市場(chǎng)也可能出現(xiàn)機(jī)會(huì)。目前公司良好的財(cái)務(wù)情況客觀上有利于把握土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。從9月份以來，萬(wàn)科、保利等大型實(shí)力派房企在土地市場(chǎng)大顯身手，有所斬獲。

一貫激進(jìn)的綠城公開宣稱不再新增土地，即便有新項(xiàng)目入庫(kù)也主要是由合作方出錢，自身則是以讓利和代建為主……

京漢置業(yè)品牌與客戶總監(jiān)趙四海的一席話，更能反映很多開發(fā)商的現(xiàn)狀：在調(diào)控的重壓之下，開發(fā)商擴(kuò)張的同時(shí)更加理性，在選擇土地時(shí)，會(huì)更多地考慮土地自身和企業(yè)戰(zhàn)略的契合度。一線城市的土地，風(fēng)險(xiǎn)比較大，畢竟北、上、廣受調(diào)控的影響最大，而且未來還有什么“大動(dòng)作”，上述城市依然在風(fēng)口浪尖。

對(duì)于能否抄底拿地，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮有自己的看法：年底土地市場(chǎng)供應(yīng)增加，開發(fā)商將擁有更大的選擇空間，結(jié)合土地主管部門的政策，成交量會(huì)有所增加。

年底，開發(fā)商有望以合適的價(jià)位購(gòu)入理想土地，但多個(gè)業(yè)內(nèi)人士表示抄“底”的機(jī)會(huì)較為渺茫。