高端物業(yè)價(jià)堅(jiān)強(qiáng)

高端物業(yè)開發(fā)商，市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)顯得十分淡定，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化而主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。

樓市持續(xù)的政策調(diào)控開始顯現(xiàn)威力，北京樓市價(jià)恪出現(xiàn)松動(dòng)，尤其是郊區(qū)樓盤，在高庫存、扎堆入市的新盤以及區(qū)域價(jià)值嚴(yán)重透支等負(fù)面因素影響之下，價(jià)格降幅明顯。但高端物業(yè)價(jià)格自今年調(diào)控以來一直表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定，由于在地域、品質(zhì)以及稀缺性方面都有很大優(yōu)勢(shì)，限購背景下受到了改善性需求的青睞。

價(jià)格堅(jiān)挺

普通住宅以價(jià)換量時(shí)，北京高端物業(yè)價(jià)格頗為平穩(wěn)，大多數(shù)高端樓盤表現(xiàn)淡定，有樓盤甚至逆勢(shì)提價(jià)。

新浪樂居提供的北京三季度商品住宅銷售排行榜中，不少高端項(xiàng)目名列前茅。三季度拿下銷冠之位的項(xiàng)目，為融創(chuàng)中國在西山板塊打造的高端代表作西山壹號(hào)院。其三季度成交304套，成交均價(jià)為39513元／平米，成交金額19.89億。據(jù)記者了解，西山壹號(hào)院7月份為北京樓市銷售亞軍，8月份上升至頭名，三季度拿下銷冠。

坐享東四環(huán)CBD核心區(qū)域內(nèi)眾多優(yōu)質(zhì)資源的公園1872，整個(gè)三季度銷售表現(xiàn)熱度不減，以19.25億的成交額位列第二。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人招商局地產(chǎn)(北京)有限公司營銷總監(jiān)孟睿分析認(rèn)為，高庫存壓力之下，降價(jià)是整體趨勢(shì)，但對(duì)于不同區(qū)域的不同項(xiàng)目，影響也會(huì)不同；前期上漲較快的非剛需產(chǎn)品受到?jīng)_擊較大，而城市中心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目影響相對(duì)較小。

另據(jù)思源經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)研究部提供的20個(gè)五環(huán)內(nèi)核心地段5萬元，平米以上的稀缺類項(xiàng)目，包括低密度別墅、花園洋房的價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，其中9個(gè)成交均價(jià)上漲，最大漲幅達(dá)到24％，僅有7個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)下降，下降幅度最大不超過10％。“可以看出，在市區(qū)內(nèi)這種低密、高端稀缺產(chǎn)品具有保值抗跌性。”思源經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)研究部總監(jiān)任莉說。

與去年同期相比，高端物業(yè)價(jià)格也呈上漲趨勢(shì)。10月，北京在售報(bào)價(jià)超過4萬元，平米的69個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目，平均報(bào)價(jià)為60172元／平米，相比2010年10月53182元，平米的平均報(bào)價(jià)，一年間每平米同比漲了將近7000元。

成交下滑

那么，這些高端樓盤是否是有價(jià)無市?

從三季度的成交量看，高端物業(yè)受新政影響也比較大，成交量下滑。思源市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，20個(gè)單價(jià)5萬元平米以上的五環(huán)內(nèi)核心地段項(xiàng)目，第一季度成交面積為6.45萬平方米，成交套數(shù)為315套；第二季度成交面積為4.03萬平方米，成交套數(shù)為221套；第三季度成交面積為29萬平方米，成交套數(shù)為140套。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，除受到“限購、限貸”政策影響之外，在財(cái)富人群投資多元化的需求下，近期房地產(chǎn)信托、黃金、私募等非傳統(tǒng)類別投資方式成為高凈值人群的投資熱點(diǎn)。此外，境外投資移民熱潮不減，這些都在很大程度上分流了國內(nèi)豪宅的投資熱情，對(duì)公寓豪宅交易量向上形成阻力。

但三季度仍有很多表現(xiàn)良好的高端項(xiàng)目，如位于朝陽區(qū)東四環(huán)的保利·東郡，9月份開盤入市，當(dāng)月以38套成交量成為銷量冠軍，戶型涵蓋165-315平米三居到五居。

位于大郊亭橋西北角的金茂府項(xiàng)目，9月第二期開盤推出200多套房源，當(dāng)天熱銷15億，房源全部售罄。

稀缺資源

調(diào)控持續(xù)，普通住宅價(jià)格紛紛選擇下調(diào)價(jià)格，豪宅項(xiàng)目因何沒有明顯的促銷降價(jià)等行為?

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅接受采訪時(shí)表示：“隨著C PI的不斷上漲，從本階段來看，購買房產(chǎn)仍然是資金保值增值的最佳渠道，而高端房產(chǎn)則是保值增值的最佳產(chǎn)品。”郭毅指出，豪宅項(xiàng)目大部分產(chǎn)自資金鏈較為順暢的品牌房企，占據(jù)較為稀缺的地緣優(yōu)勢(shì)，降價(jià)勢(shì)必影響項(xiàng)目品質(zhì)，更會(huì)影響品牌形象，預(yù)計(jì)高端住宅價(jià)格將依然保持平穩(wěn)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，二環(huán)內(nèi)在售的公寓豪宅項(xiàng)目僅有13個(gè)，取得預(yù)售許可證但尚未銷售的庫存豪宅僅剩555套，而過去12個(gè)月內(nèi)，二環(huán)內(nèi)公寓豪宅累計(jì)銷售了894套，按照這個(gè)速度，在沒有新增供應(yīng)的情況下，庫存豪宅未來僅僅能夠支撐7個(gè)多月。

據(jù)記者了解，11月至年底，北京高端樓盤預(yù)計(jì)還將有五礦萬科海淀西北旺項(xiàng)目如園、宣武區(qū)朱雀門、門頭溝華潤·潤西山等樓盤人市。