年關近 房貸緊

“銀行這是在趁火打劫?！比A遠地產董事長任志強在某電視節目中如此抨擊銀行提高首套房貸利率一事。

10月14日，在中國建設銀行北京分行率先將首套房貸利率提高至1.05倍之后，短短十多天內，包括廣州、深圳、上海、武漢、石家莊、無錫等十幾個城市跟風上調首套房貸款利率。

部分銀行提高首套房貸利率

記者調查發現，對于首套房貸利率，北京多家中資銀行目前步調一致，尚未有大動作出現。工行和平里支行信貸部一名工作人員證實，首套房貸款利率最低標準，按基準利率執行不變。記者另從中國農業銀行、中國銀行、中國招商銀行等幾大銀行了解到，目前各行對首套房貸利率均執行基準利率，最低首付比例為30％。而二套房首付比例為60％以上，利率為基準利率的1.1倍。

中國銀行北京分行信貸部及招商銀行北京分行信貸部相關工作人員都對記者證實，各家銀行在首套房貸利率上雖然執行基準利率，但這是最低標準，通常都會根據貸款人自身資信條件進行一定調整，具體到每家網點有所不同。

業內人士認為，目前建行調高首套房貸利率仍是單一市場現象，各個銀行之間產品結構不同，主營業務不相同，在貸款利率上情況也不同。

上述幾個銀行信貸部工作人員均表示，由于基準利率目前已經不易申請到，利率上浮多少會根據申請貸款人的具體情況來定，部分有逾期記錄的貸款人利率會上調。

隨著中資銀行上調房貸利率，外資銀行在政策上也有所收緊，動作最大的莫過于渣打銀行叫停人民幣房貸業務，而另一大外資銀行匯豐銀行業已經取消原有的9折貸款優惠。據了解，部分外資銀行不但收回了房貸利率優惠，還紛紛要求上調房貸利率，最高上調幅度達到20％。

對于調整外幣貸款利率的原因，渣打銀行相關負責人表示，由于外幣貸款利率是浮動利率，會隨市場變動而變動。在目前國內貨幣持續收緊的情況下，國內市場外幣資金成本上升。

誤傷剛需

國務院有關樓市調控文件的內容中寫著：“實行差別化住房信貸政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房”。住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，本次上浮利率應與整個調控政策關聯不大，在購買首套房上應該給予一定支持，而不可一刀切。

多名業內人士均認為，根據“差別化住房信貸政策”，銀行如果放貸能力弱，可對于二套或三套購房者提高貸款利率，以保證風險防范。王玨林認為，銀行應該對首套房購買家庭應給予一定政策優惠。

可以算一筆賬。以總價100萬元房款、20年的首套房貸款為例，貸款70萬，分20年還清，根據五年以上貸款的現行基準利率7.05％，以目前建行北京已經上浮的首套房貸款利率上調至基準利率5％(即1.05倍)，則為7.40％，借款人月供從5448.12元增至5596.43元，每月要多還款148.31元，貸款20年累計總利息增加35594.4元。

然而，即便是購房者愿意支付走高利率，也不見得立即就能放款，等待兩三個月都是常見現象。顯然，這對首次置業的剛需族而言，是—個不小的“傷害”。

在首套房貸利率提高的消息傳出時，市場上許多觀點解讀為“誤傷剛需從而助推房價下行”?！皠傂孕枨笫谴_實需要購房居住的需求，調高首套房貸款利率即提高購房成本”，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，利率提高之后，成本增高必然會影響剛性需求的成交行為。盡管可能成交量減少了，但是價格很難因此被打壓，并不能直接助力壓低房價。

業內人士建議，利用稅收可能是更好的手段，比如征收空置房稅和提高出售住房的增值稅。這樣能精準打擊投機需求，同時避免對剛性需求的影響。記者致電通州某售樓處咨詢，售樓處工作人員建議記者，大銀行申請貸款的人多，相對沒那么好申請，選擇規模小點的銀行反而相對有優勢。

年底房貨趨緊

先有“四大銀行停發開發貸款”，后有“京城部分銀行停發個人房貸”。圍繞信貸投放的風波時刻緊繃購房人的神經。雖然相關銀行均予以否認，但臨近年底，銀行的信貸額度不足卻是不爭的事實。

屬地北京的放貸機構，中國銀行、交通銀行、農業銀行、中信銀行首套房最低首付比例為30％，利率均為基準利率；二套房首付比例為60％以上，利率為基準利率的1.1倍。北京銀行、建設銀行所提供個人購房商貸，最低首付比例均與上述銀行相同，但利率不盡相同。其中，部分中國銀行首套房利率為基準利率，有的則要上浮10％以上；建設銀行首套房最低利率為基準利率上調5％，最高的要上調20％。

“年底各家銀行都在加大對存款的吸收力度，同時自然會嚴格控制貸款。提高利息保證收益控制風險?！焙皶煴硎?。

銀聯信總經理符文忠分析認為，利率上調一是臨近年底銀行額度吃緊，銀行貸款能力不足，銀行的房貸季節規律決定下半年房貸更加有限。由于前10個月信貸投放“超標”，商業銀行確實也面臨著“無米下鍋”。全年7.5萬億元信貸投放規模，在前10月已用掉約6.89萬億元，占全年信貸目標的九成以上。這意味著剩下的兩個月均新增貸款額度僅在3000億元左右。

其次，2011年信貸管控條件下，貸款利率的市場化程度加快，民間借貸利率全面上漲，中小企業甚至是優質大客戶的融資成本提高，導致房貸業務利率出現聯動，市場貸款利率齊升。

目前銀行法定存備金率已經達到創紀錄的21.5％，而從9月份起，商業銀行的保證金存款也納入存款準備金的繳存范圍，存備金率將進一步降低銀行體系的信貸創造能力，銀行體系的流動性進一步收緊，由此導致銀行對房貸進一步收緊。

銀行的存貸比也是制約銀行房貸的重要指標，該比例越高，銀行進一步放開的空間越小。目前，國內商業銀行的存貸比處于歷史的較高位置，2011年3月貸存比(不含票據)已經達到66.8％，處于近6年的歷史高位，部分銀行貸存比超過70％，逼近75％的極限值，進一步提高貸存比的空間有限，由此導致房貸進一步增長的空間受限。

批貸時間延長

招商銀行一位貸款部經理告訴記者，目前銀行額度有限，錢少而貸款需求卻很多。銀行出于自身經營考慮，會優先給利率上浮的消費類貸款放貸，新房貸款則主要放給與銀行有合作的開發商項目，但由于額度吃緊，審批時間會很長。二手房貸利潤較低，銀行的積極性不高，所以審批時間會更長一些。

光大銀行的工作人員表示：“目前我們的房貸業務在基準利率基礎上再上浮5％，但是具體批貸放款時間要看買的房子是一手房還是二手房，如果是二手房還要看是哪個區的。比如朝陽區的房產，由于相關部門要求的抵押登記時間較長，一般批貸需要20個工作日左右?！?/p>

主要負責二手房貸的貸款擔保公司也感受到了房貸審批的難度?！笆袌稣r，審核時間在10-15個工作日，今年額度有限，現在是20-45個工作日?！眳菂钦f，根據傳統經驗看，臨近春節，都不會做大的改變，而且越到年底，各銀行盤點清算就越緊。

據記者實地走訪了解，對于購房貸款的基本規定方面，各家銀行大致相同。在貸款年限上，銀行通常是要求最長貸款年限為30年，僅信用社等類似小銀行限制最長借貸25年；絕大多數銀行在借貸人年齡上限方面為男65周歲，女60周歲，工行和建行男女均為65周歲，南京銀行要求最寬松，男女均為70周歲。貸款年限以主借貸人為主，或者以時間長的計算。

在貸款申請需要提供的資料上，各行大同小異，包括：身份證、戶口本、婚證/離婚證；未婚人員需攜帶單身證明；收入證明；首付款收據；購房合同；銀行還貸卡號、銀行借款合同承諾書、銀行回執單。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉表示，銀行審批房貸對個人無明確等級，但是在個人資信、資產質量方面卻有著非常大的區別，對于個人資信較好的，并且在個人財產方面達到銀行自定的“優質客戶”標準，審批相對簡單。

非交易類貸款興起

進入11月，從個人住房貸款看，銀行普遍面臨錢荒，房貸市場交易量環比上月再降19％。另一方面，以個人消費和小企業經營消費為主要需求點非交易類貸款的交易量哨然興起

來自“偉嘉安捷”數據統計顯示，11月上旬北京個人住房貸款交易量環比上月下降19％，與去年同期相比下降38％。另一方面，以個人消費和小企業經營消費為主要需求點非交易類貸款的交易量悄然興起，11月上旬個人及小企業主對經營性貸款需求環比上月同期有所增長，漲幅26％左右。

符文忠證實，在個貸多元化的驅動下，多家銀行的房貸業務占比有所下降。民生銀行、招商銀行、興業銀行、深發展銀行的房貸占比下降比較明顯，另外，工行、農行、交行、浦發銀行和中信銀行的房貸占比也有所下降。

其提供的數據顯示，2011年上半年，上市銀行個人貸款比2010年末環比增長了12％左右，而其中房貸僅增長了8％，房貸占個貸的比例從2009年末的73.4％下降到了2011年6月末的67.2％。民生銀行、興業銀行房貸均是負增長。

據偉嘉按揭企劃主管吳昊分析，在樓市調控緊張的形式下，銀行必須要從自身經營的角度考慮，暫時擱置住房貸款，收緊房貸規模。相比還款周期較長的住房貸款業務，個人、企業經營性貸款的利潤較高，增長點就較為可觀些。