從房價下降看多方博弈

本輪降價完全是基于限購令等政策性打壓，明年一季度末也許是購房者出手好時機。

隨著萬科總裁郁亮“過冬論”的推出，一夜間“招、保、萬、金”(招商地產、保利、萬科和金地)紛紛進入“冬天模式”，盡管三季度季報顯示四家公司賬面現金流均超過100億元萬科南京金色領域項目夜晚以15％-20％的折扣價開盤，200套房源不到3小時即售罄。萬科深圳清林徑項目從1.4萬/平米降至1.2萬／平米。再結合溫家寶總理近日在圣彼得堡所說的“中國對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”

似乎政界與業界已經達成了降價的共識，前期的拉鋸和試探暫且告一段落，開發商取消限購的僥幸心理也已落空。似乎本屆政府在持續兩年之久的樓市調控政策終見成效，在謝幕之年總算給老百姓一個交代。似乎購房人也可以歡呼雀躍，剛需客戶或多或少有希望購得蝸居。

但筆者更想說的是如何從更系統的視角看待這一問題!

對于中小型開發商而言，其實降價的最佳時機已經錯過。在萬科降價之前，市場的看跌預期并沒有真正夯實。如果那時領先降價，或許可以實現低價快銷策略。但現在市場觀望情緒已經形成，很可能越降越不買，進而加速市場引爆恐慌性下滑。尤其是前期拿地成本過高的開發商，隨著市場狀況日趨惡化，現在只能割肉回籠現金。

比如江蘇新城地產在上海“新城公館”項目，樓面價高達13200元(昔日地王)、精裝成本2000元／平米、稅費2000元平米、建安成本3000元／平米、財務成本和營銷成本2000元，平米，總成本約2.2萬-2.3萬／平米，而當前售價為1.9萬元／平米。甚至包括品牌開發商，再如龍湖酈城項目，當前售價從1.8萬／平米直降至1.4萬砰米，而該項目的土地成本高達17.3億元。年底前財務報表要求、銀行貸款還貸需要和施工單位的墊資款、工程款將成為壓垮開發商的三座大山。

對于購房人而言，觀望是當前的理性選擇。房價的第一輪降價潮才剛剛正式啟動，尤其是在現金流越來越昂貴的時刻，手持現金、靜觀其變為上上選。但心里應該明白，這一輪降價完全是基于限購令等政策性打壓，明年一季度末也許是出手的好時機。

對于政府而言，心里時刻應該明白樓市調控是一項“牽一發而動全身”的工程。

首先從“保增長”的角度思考，樓市的萎靡就意味著經濟增速的下滑，意味著建設工人的失業，意味著上下游產業鏈的衰竭。而當前我們面臨的外部環境卻是30多年最困難的境地，從歐債問題到美債問題，從希臘債務危機到意大利債務危機，再到法國債務危機，世界經濟已步入百年一遇的漫長寒冬。而國內情況呢?過去三十年中國經濟的增長模式是依托全球化基礎上的外需依賴型增長。最近一輪較長時間的增長是從2003年到現在，GDP維持了近于二位數的增速。快速行進中的中國經濟列車如果說2008年由于次貸危機踩了剎車，但油箱里還是有油的，但到2011年年底，十年高歌猛進之后油箱里可能真的沒油了。如果不作政策調整，今后三年將進入下行期，2011年尚能保九，明年保八，后年可能要保七。人口紅利、出口紅利以及樓市紅利作為中國經濟增長中的三大動力正在消失或消退。三大引擎同時熄火的結果是中國經濟可能進入‘增長的黃昏”。如果經濟增速破8％，將再也不能以經濟強勢掩蓋其他改革劣勢時矛盾將劇增。所以在內外交困的境況下，我們在樓市打壓過程中拿捏好分寸便顯得極其重要。

其次從土地財政的角度思考。據統計，9月全國一線城市土地掛牌價環比小幅回落至2461元／平米，同比降幅為34.29％；二線城市的土地掛牌價格1186元／平米，同比降幅為31.78％。房價與地價唇齒相依，而土地出讓又是地方財政的大動脈。隨著房價加速跳水，土地市場勢必急速萎縮，而地方財政也將進一步告急。可喜的是中央政府已做出調整，積極尋找土地財政的替代者。中央已打開地方債的閉門，11月16日上海首發71億元地方債、18日廣東發行69億元地方債、21日浙江發行67億元地方債。雖說地方債不能從根本上解決土地財政問題，土地財政問題歸根結底是土地產權問題，但至少為解決土地財政問題提供的空間。

簡單概括，在房價跳水的大幕下，政府、開發商和購房人無疑是一種復雜的多方博弈過程。尤其是政府，在出手時務必完成政策的“效果模擬”和“閉路思維”。或許樓市問題的根本解決在于十八大之后重啟改革。