商業地產很給力

前十月，商業地產土地市場交易走強，高級寫字樓成為北京地產市場上最緊俏的物業。

在北京市“史上最嚴”的樓市調控政策打壓下，北京住宅市場出現“價量齊跌”的現象，悄無聲息中，另一塊曾被忽略的地產投資洼地——商業地產，越來越搶盡市場風頭。前十月，商業地產土地市場交易走強，高級寫字樓成為北京商業地產市場上最緊俏的物業。

商業用地交易走強

在北京今年各土地拍賣現場，商業用地的出讓無疑是土地交易的“主角”。

據記者統計，在11月前8天供應的13宗土地中有9宗經營性用地。9宗經營性用地中，純住宅用地僅有一宗，其他均為包含商業屬性的地塊。另外，自11月初推出的即將成交的20宗地塊中商業屬性的地塊仍占據多數。

值得一提的是，和純住宅用地多位于密云、延慶、懷柔和大興等遠郊區域相比，商業用地的地段優勢較為突出，多集中在順義南法信和麗澤商務區，其中，麗澤商務區位于三環內，交通條件毋庸贅述，而南法信因地鐵站的修建，出行非常便捷。在業內人士眼中，這兩個區域在發展商業地產方面都具有得天獨厚的條件。

事實上，在業界普遍看好商業地產，認為商業地產將迎來黃金十年的背景下，今年北京商業用地的出讓異常“給力”，不僅支撐起了前10月多半的土地出讓金，且屢現“黑馬”，中服地塊、王府井地塊、崇文菜市場地塊以及上周出讓的順義地塊無不成為今年土地市場中的最大看點。

來自北京中原地產的統計數據顯示，今年前十月，北京土地出讓金已經達到了831億元，略低于去年870億元，但依然是除去年外的同期最高。數據顯示，今年包含商業類屬性的出讓金總額達到了439億，占據前10月土地出讓金的53％，撐起了前lO月多半的土地收入。

中原地產工商鋪高級營業總監羅思源則認為，第四季度商業地產總體上還會保持上升趨勢，但是價格不會上漲得太高。“第四季度商業地產市場供應量會增大，開發商為了搶‘游資’盡快回籠資金，不會定價過高。”

DTZ戴德梁行在第三季度新聞發布會上表示，今年供給的商業用地為商業地產黃金十年的到來奠定了基礎。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在接受記者采訪時表示，雖然他認為商業地產黃金十年到來的說法偏于樂觀，但是不可否認商業地產未來幾年確實不錯，今年全國各地的商業地產售價、租金和入住率表現向好，商業地產市場升溫。亞豪機構市場總監郭毅也表示，從目前來看，北京的商業地產發展還比較健康，存量占整個商品房的比例也不高。

寫字樓租賃市場活躍

在商業地產土地交易走強背景下，北京寫字樓市場租賃交易活躍。

三季度，北京有四宗大型寫字樓租賃信息，分別是三星在京匯大廈續租5001平方米；希捷科技在中關村融科資訊中心擴租486平米；賽靈思軟件簽約位于亞運村的盤古大觀，租賃共1938平方米的辦公面積；SONY簽約冠城大廈共6600平方米的辦公面積。

第三季度，可租賃優質寫字樓面積供應緊張，各核心區域寫字樓紛紛提高租金，新人市項目也相應提高報價。DTz戴德梁行提供的監測數據顯示，北京甲級寫字樓的平均租金水平達每月每平方米22693元，環比增長10.72％。甲級寫字樓的空置率降至新低，達437％，環比下降1.82個百分點。由于可出租面積有限，本季度甲級寫字樓成交量繼續萎縮，吸納量達105511平方米。

就分區域租金而言，金融街地區的平均租金繼續領先全市核心商圈，至每月每平方米259.76元，環比上漲7.48％。CBD區域租金位列全市第二，達每月每平方米245.66元，環比上漲13.43％。本季度燕莎地區租金漲幅最為明顯，環比增長14.50％，達每月每平方米222.77元，租金水平位居第四。

銷售市場方面，受到需求不斷上升的推動，優質寫字樓市場平均售價繼續保持上揚。易城中國提供的數據顯示，第三季度北京優質寫字樓平均售價每平方米30620元，環比上升15.6％，同比增長32％。光耀東方集團收購北京西三環原“金玉大廈”，現更名為“光耀東方中心”，并于10月份開始進行銷售。中視金橋以2.58億元人民幣收購中國北京市朝陽區東大橋路12號物業自用。

DTz戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲認為，未來，新增供應量將成為影響北京甲級寫字樓市場的重要因素。預計2011年第4季度，將有38萬平方米面積進入市場，但對整體市場的租金走勢和空置率不會產生較大影響。

關鍵在后期運營

商業地產蓬勃發展同時，人們關注是如何讓這個市場實現健康平穩發展，讓開發商、投資者、政府三方實現多贏。

“和住宅業務相比，商業地產在銷售、出租、招商、運營、管理等各個方面都需要更加專業人才，需要形成系統、高端商業地產運作模式和專業人力資源來管理。”吳佩玲認為，商業地產不僅開發難度要高于住宅地產，關鍵還在于后期運營。

由于商業地產和住宅地產面對消費人群不一樣，因此在規劃時候就應當對其規模、配套、定位、周邊環境進行充分預估，由專業商業地產運作團隊來經營，不是每個商業地產都能活。

投資者在選擇投資商業地產時應當綜合評估價格、所處地段、開發商實力和經營環境。吳佩玲表示：“商業地產所處路段、區域非常重要，可以看到其未來價值提升空間。與周圍配套設施、區域發展規劃相適應則決定了該物業未來發展情況。”

胡景暉還說，有地方在商業網點規劃上也不盡合理，比如國內某二線城市規劃建設150個城市商業綜合體。“建設出房子沒人買，更沒有人用，政府應當嚴把審批關，進行科學合理規劃，在發展重點區域內商業網點布局要有前瞻性，講究規劃決策穩定性和持續性。”