溫州樓市:第二張多米諾骨牌

如果溫州借貸市場被稱為多米諾骨牌的第一張，那么緊接著連帶倒下的第二張多米諾骨牌，就是房地產(chǎn)。

溫州經(jīng)濟(jì)當(dāng)下關(guān)鍵詞，一個是借貸，一個就是房價。當(dāng)人們把目光頻頻投注于溫州借貸風(fēng)波之際，另一場風(fēng)波也已悄悄來臨，那就是房地產(chǎn)。而且不難發(fā)現(xiàn)，這兩場風(fēng)波之間存在千絲萬縷關(guān)系，借貸風(fēng)波加劇了房產(chǎn)風(fēng)波，而房產(chǎn)風(fēng)波也使得借貸風(fēng)波更加風(fēng)聲鶴唳，兩者的命運已被緊密地交織在一起。

借貸風(fēng)波加劇樓市危機(jī)

溫州著名休閑地三詳濕地現(xiàn)有唯一的別墅項目瑞新君庭，離市區(qū)不過十分鐘車程，且據(jù)說這是該濕地唯一可建的別墅，但即使有如此優(yōu)越地段的豪宅，并滿大街打戶外廣告，如今也乏人問津，遲遲無法開盤。

而更雪上加霜的是，該樓盤開發(fā)商瑞新置業(yè)最近新遭大變，其掌門人徐士淮于上月突然心肌梗塞病發(fā)身亡。坊間關(guān)于徐士淮的去世有很多猜測，而比較統(tǒng)一的看法是，瑞新近來遭遇各種壓力，且瑞新也涉及9月底的信泰借貸風(fēng)波，關(guān)涉資金5600萬元，此后瑞新涉足信泰重組，徐士淮與奧康的王振滔爭奪重組的主導(dǎo)權(quán)，承受了巨大壓力。而瑞新君庭預(yù)售阻力也是壓力之一。

瑞新變故只是借貸風(fēng)波的余波，瑞新自身有甌聯(lián)財團(tuán)的背景(甌聯(lián)財團(tuán)是以溫州甌海區(qū)幾十家企業(yè)合資注冊組成的財團(tuán)，類似于王振滔參與的中瑞財團(tuán)，故信泰重組主導(dǎo)權(quán)爭奪也被認(rèn)為是中瑞和甌聯(lián)兩大溫州最大財團(tuán)之間的角力)，且近期融資上有所突破，資金鏈暫時沒有問題。不過總體來看，溫州總體樓市卻和溫州借貸有著直接關(guān)聯(lián)。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃粎⑴c炒房的曹姓人士表示：溫州人炒房方式與別處迥然不同，大量采用潛規(guī)則。

以虛高房價方式向他方借貸獲取大量現(xiàn)金，也就是說炒房是假，獲現(xiàn)是真。大致的操作手段是，一套實際售價是50萬的房子，買賣雙方簽署兩份協(xié)議，其中一份將房子價格抬到100萬，買方以此向銀行貸款80萬，其中50萬支付給賣方，30萬就成了他手中的現(xiàn)金，再以此現(xiàn)金去做其他投資。

不久后，又一方聲稱可以以120萬的價格購買，并且也以同樣方式套取貸款，以此類推，所以溫州房價才會不斷以離譜的方式拉升。

這種擊鼓傳花炒房模式只有在房價不斷攀升，且不斷有后繼者的前提下才能正常運轉(zhuǎn)不出問題，直至出現(xiàn)最后一個接棒者。而現(xiàn)在，最后一個接棒者在政策壓力下終于出現(xiàn)了。擺在這些人面前的出路只有一條，盡快出手。

按照這位曹姓人士的說法，也許當(dāng)下溫州中介市場拋盤現(xiàn)象，其根源之一就在于此。而更有知情人士表示，這種操作手法中，許多房產(chǎn)中介商直接參與，使得在前幾年溫州房產(chǎn)中介個個賺足了錢，然后又涉及擔(dān)保等其他業(yè)務(wù)。如溫州21世紀(jì)不動產(chǎn)，據(jù)又一坊間傳聞，其瀕臨破產(chǎn)的原因，就是因為溫州總代理也涉及擔(dān)保業(yè)務(wù)，后因經(jīng)營不善，終于累及其房產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中介市場急速縮水

按通常規(guī)律，房地產(chǎn)市場最敏感的部分是中介市場，絕大多數(shù)房產(chǎn)風(fēng)波都是先從中介市場發(fā)酵，然后波及一手房市場。這在近幾年前幾次房地產(chǎn)震蕩中也是如此。而在溫州，中介市場已經(jīng)感到先來的寒意。

據(jù)記者了解，溫州房產(chǎn)中介市場正出現(xiàn)大縮水局面，對于坊間傳言溫州房產(chǎn)中介的標(biāo)桿企業(yè)，21世紀(jì)不動產(chǎn)已瀕臨破產(chǎn)的消息，有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，本月上旬就已獲知21世紀(jì)不動產(chǎn)破產(chǎn)消息。當(dāng)時得到的消息是，該公司負(fù)責(zé)人欠下2.4億巨款，由于資金周轉(zhuǎn)不靈，被債權(quán)人發(fā)現(xiàn)后，圍堵在市區(qū)江濱路的某酒店，最后向政府部門求助才得以脫身。

雖然這個說法至今沒有得到當(dāng)?shù)?1世紀(jì)不動產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人的證實，但記者從其他渠道獲得的一些消息似乎正從側(cè)面佐證這個消息的可信度。

又據(jù)消息稱，去年21世紀(jì)不動產(chǎn)總部有意收購溫州21公司，變成其直營店，以便于管理，但因涉及門店太多故此計劃最終擱淺。而當(dāng)下樓市困境則成了最后一根失去的稻草。

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃皇熘康禺a(chǎn)市場內(nèi)情的人士透露，溫州地區(qū)數(shù)一數(shù)二的中介商已有2／3門店處于關(guān)停或半關(guān)停狀態(tài)，所謂半關(guān)停也就是其經(jīng)紀(jì)人員已另覓他途。

當(dāng)?shù)匾患抑慨a(chǎn)中介的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于樓市低迷，房產(chǎn)中介面臨著前所未有的壓力，很多門店已經(jīng)連續(xù)數(shù)月零成交，只能靠外地樓盤以及房產(chǎn)租賃來維持日常運轉(zhuǎn)。

溫州中介市場采用無底薪制度，這種制度也加劇了中介人員“跑路”，記者采訪的那家房產(chǎn)中介的人數(shù)也從鼎盛時期的18個人剩下了4個人。

房產(chǎn)中介公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式，依賴于大量門店和大量經(jīng)紀(jì)人員，以此對接大量房產(chǎn)供求信息及需求，但成本也很巨大，一旦市場不佳就難以為繼，起得快，退得越快。

二手房量價齊跌

與中介市場對應(yīng)的是房產(chǎn)成交價格，最明顯的是鹿城一品，這個曾經(jīng)被炒到八九萬元一平方米，號稱由綠城開發(fā)的江景豪宅，如今競已出現(xiàn)了低于5萬的報價。在當(dāng)?shù)氐?03804論壇引起一片嘩然，甚至有人高呼，溫州房價將回到“千元時代”。而在成交面積上，據(jù)記者在當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)網(wǎng)站搜索發(fā)現(xiàn)，90平米以下戶型正成為主流，其成交也占了大頭。

此前有人分析認(rèn)為，限購首先壓制的是中高端需求，因為相關(guān)人群大多已購置房產(chǎn)，因此失去置業(yè)資格，而無房者大多是中低收入人群，由他們構(gòu)成的剛需群體無力承擔(dān)過高房價，所以越是高價住宅影響越是明顯，而溫州一些地段較次的地區(qū)，其次新房的價格往往也在每平米3萬以上，主力剛需根本無力承擔(dān)。

據(jù)了解，去年9月份溫州主城區(qū)二手交易量1100多套，10月份也差不多，而今年9月份交易量只有400多套，10月份僅有300多套，與去年相比，三分之一都不到。而成交價格，有些已縮水近1／3，甚至不如2009年價格。

一手房HOLD不住了

幾個月前溫州當(dāng)?shù)刈钪姆康禺a(chǎn)開發(fā)商當(dāng)屬中梁，而在9月底，中梁正式分家成新中梁和中梁兩家公司，由執(zhí)掌原中梁的楊氏兄弟分別持有。這次分家雖然和本輪經(jīng)濟(jì)風(fēng)波并無必然關(guān)系，但新中梁獨立后的動作卻已引起業(yè)界關(guān)注。新中梁最傾力打造的樓盤叫中梁首府，算是開山之作，此前在當(dāng)?shù)劁佁焐w地地打廣告，并傳出均價在6萬以上。但近期開盤后，其價格卻令觀察者大跌眼鏡，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，其掛牌均價實際只有4萬多，而最低的一套僅在3萬左右，與原來的預(yù)期大幅縮水。

記者從溫州房管局網(wǎng)售房平臺上了解到，11月份溫州已有6個樓盤開盤。分別是樂清陽光大廈、平陽巴黎城、樂清中央公館、銀都花園、鰲江鎮(zhèn)興鰲西路商住樓、溫州中瑞星河灣。記者從這幾家新開盤的樓盤了解到，目前開發(fā)商均還有房源在手上，銷售并不樂觀，即使有的打出“買房送寶馬”的促銷手段，也未能有多少斬獲。就拿11月9日開盤的鰲江鎮(zhèn)興鰲西路商住樓來說，網(wǎng)頁上顯示紅色的套房有6套(已售)，其他還有30多套綠色(未售)，平陽一個縣僅僅就30多套商品房，開盤至今只銷售了6套。

“現(xiàn)在新房銷售遭遇了冰點。”一位銷售員私下透露說。“或許要一直跌到明年春天。”溫州總商會副會長周德文在采訪中這樣說道。