拐點 is Coming?

房價拐點已經來臨，降價在一線城市最明顯，二三線城市次之，這輪降價還將持續一段時間，明年二三季度或止跌。

拐點來臨市場繼續探底

上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭

房價拐點已經來臨，但還未到底。從今年9月統計局的數據可以看出，全國70個城市新房房價環比睜平，有25個城市二手房房價環比下跌。而到了10月份，這一環比下跌的數據更為明顯。實際上，統計局數據具有滯后性，房屋買賣從簽合同到備案需要一段時間，8月份房價已經開始下跌，到現在已經持續三個月下行了。

房價下跌將在一線城市最為明顯，二三線城市次之。因為政策重點控制的是一線城市，而一二線城市投資比重大，因此房價下調空間也是最大的。從2008年開始的上一輪房價下跌來看，2008年8月房價環比下跌確立拐點之后，房價又持續下跌了6個月。而2008年底政府進行了強有力救市才有這一結果。而這一輪房價下跌并沒有政府救市行為，因此這一輪房價下跌還將持續一段時間，可能要到明年2季度、3季度才會止跌。

部分城市拐點已確立

中國房地產學會副會長 陳國強

拐點是價格由上漲變為下降趨勢。確定是否拐點要考慮成交量、價格和買賣雙方以及銀行等市場主體預期三個方面的變化，成交量和價格要維持三個月以上的下行。全國拐點還尚未確立，拐點也是分區域看。一線城市和一些東部二三線城市以及重點的西部城市已經出現拐點，大部分中西部城市還沒有出現拐點。

拐點持續多久取決于價格下調空間有多大，價格松動的過程是一個探底過程，下調20％-30％，基本上達到均衡點，成交量上來了，拐點就基本觸底。如果降價空間不大，達不到市場的要求，拐點持續時間就會長。

郊區樓盤供應量大，之前上漲幅度大，降價空間也比較大，價格要先跳水，然后傳導到主城區。明年樓市最大的變數還是政策面。如果政策環境不變，對于開發商來說隨著時間推移壓力更大。年關是一個很重要的考驗，可能很多企業還要加入降價。

房價下降但不是拐點，未來三十年不會出現拐點，拐點是從上升趨勢到下降趨勢，并持續一段時間，現在只是波段調整。

三十年內無拐點

東亞新華地產新聞發言人 韓磊

雖然房價下降了，但不是拐點，未來三十年內也不會出現拐點。拐點是指從一個上升趨勢到一個下降趨勢并持續一段時間，現在只能說是波段調整。房價下降了但是維持不了多久，開發商著急回款所以降價調整，之后還是會調回去。房價會保持平穩，從成本層面說，已經基本沒有下調空間了，比如說通州價格，再降質量沒有辦法保證。年底是開發商最缺錢的時候，現在不降等緩過來更不會降。北京城區四環內房價降不了，能維持不漲已經不錯了。郊區價格會下跌，但是不少地區下跌幅度已經基本到底了。

未來對樓市影響最大的是政策，而政策目前已經釋放出放緩的信號，限購肯定會被取消，只不過是什么時候取消的問題。政策短期內不會放松，如果放松，會先從銀行開始。明年樓市前半年比較僵持，下半年就會反彈。因為政策會在下半年出現緩和。

成本支撐拐點不會出現

全國房地產經理人聯盟副秘書長 陳寶存

部分地區房價開始下降，但并不是拐點，因為主城區還沒有下跌，跌的是通州大興等去年領漲的地區。數據微小下調是由于很多高端項目沒有入市。只有包括主城區下跌幅度達到25％以上而且是長期下跌才能叫拐點，月度數據沒有參考意義。

房價降到這個程度，沒有多少下跌空間了。一方面去年土地價格和拆遷成本都在上升，樓盤成本在升高，能降價的空間越來越少。而且土地越來越稀缺，而且隨著城市化，需求卻是居高不下，現在的限購只是需求被壓抑了，需求并不是不存在。

未來影響樓市最關鍵因素最重要的還是看政策，現在銀行很多貸款缺乏去向，信貸壓力產生了。明年信貸壓力可能逼得政策會放寬。信貸注定要寬松，房企資金壓力要減小。而且現在國家對保障安居工程已經放開了，這些工程還得由開發商做。各種土地成本、融資成本都降不下去，加上GDP的壓力，政策不會支撐太久。北京房價未現大幅-F降，只不過漲兩步退一步，改變過快上漲局面，限購是個臨時政策，一旦政策松動價格會反彈。

降價僅是小幅回調

中國社會科學院城市發展與環境研究中心原主任 牛鳳瑞

北京房價沒有出現大幅度下降，只不過是漲了兩步退了一步，改變了2009年過快上漲局面。要判斷拐點要看同比和環比有比較大幅度下降。如果只是微小下跌稱不上拐點。像通州和大興是原來漲得太快，現在只是回調了一部分漲得過快的價格。個別區域個別樓盤大幅度下降不能代表整體，主城區房價并沒有大幅度下降。

由于政策不會改變，所以這種下行還會持續一定時間，但是下跌幅度不會很大，不會達到30％-50％。限購是用行政手段把很多需求儲蓄起來了，供求關系并沒有發生改變。限購只是一個臨時性政策，不可能長期持續。明年兩會之前政策不會松動，一旦政策松動價格肯定會反彈。明年還會保持一段時間的繼續下跌，到下半年會回暖。

并非市場因素導致降價

北京房地產協會秘書長 陳志

目前房價還沒有到拐點，單一拐點的說法不客觀，交易量萎縮得很厲害，不少樓盤交易量為零，交易量的拐點算是形成了。另外，還要看造成下降的原因是什么，造成房價下降的不是市場的需求短缺而是行政性控制。現在只是階段性的下調，從中國房地產的發展進程看，城市化進程還有20年的發展空間，一次性置業和改善型置業的需求能支撐市場。現在通脹壓力還很大，支撐價格的因素還有很多，土地成本、人工成本等成本都在上升，所以下調空間很小，沒有太大的下調可能性。而且現在城市化帶來需求還很多，對房地產也有很大支撐作用。看拐點不能只看房價，還要看房價和收入比較，如果收入與房價差距縮小，實際上房價相當于降低了。

僅就目前國際國內經濟政治環境看，明年上半年政策不會變，我們能判斷的也只是一兩個月時間，長期看經濟變化是不可預測。房產還是會作為支柱型產業支撐中國經濟很長一段時間。