入港買豪宅熱癢難撓

香港政府自6月10日出臺買房“限貸令”以來，當?shù)貥鞘谐山涣砍霈F(xiàn)不同程度的下滑，但內(nèi)地人到港買豪宅的熱情依然高漲，其中以錢多心癢而盲目投資的富豪為主力。數(shù)據(jù)顯示，1—6月，內(nèi)地客人港購買1200萬港元以上豪宅占比已超過30％，比2010年同期增加6％-7％。雖然人們普遍看好香港豪宅后市走勢，但業(yè)內(nèi)人士提醒，其價格上升空間已逐漸縮小，與日俱增的則是泡沫風險。

心態(tài)像“女人買手袋”

內(nèi)地富豪圈近年流傳一句活：“在香港沒有豪宅，就不算有錢!”因此內(nèi)地富豪紛紛到香港置業(yè)，連當?shù)貍鹘y(tǒng)豪宅區(qū)帝景園、會景閣和九龍站都嫌不夠豪華，轉(zhuǎn)而狂掃香港山頂及南區(qū)的獨立屋。

“我們統(tǒng)汁過一個數(shù)據(jù)，在香港購買總價1000萬港元房屋的內(nèi)地買家，占整個購房人群的20％，購買2000萬港幣房屋的內(nèi)地買家占30％，購買5000萬港元房屋的內(nèi)地買家占40％，超過1億港元頂級豪宅的內(nèi)地買家占70％。”仲量聯(lián)行(NYSE：JLL)香港董事總經(jīng)理曾煥平6月21日對媒體表示。

香港恒基地產(chǎn)主席李兆基曾用“女人買手袋”來比喻內(nèi)地富豪到香港買樓的心態(tài)說，“豪客買樓不貴不買，不靚不買，不是名牌不買，就好像女人買手袋，要買幾十萬港元一個的才高興，幾百港元的根本看不上眼!”

美國《華爾街日報》報道援引蘇富比(sotheby’s)房地產(chǎn)業(yè)務部董事總經(jīng)理Samson Law的話報道，西九龍豪華地產(chǎn)龍璽的開發(fā)商似乎知道內(nèi)地買房者要什么，最近該集團在深圳舉行一場路演，推廣其四居公寓，許多公寓擁有維多利亞港一覽無余的海景。另據(jù)深圳許多房產(chǎn)中介商透露說，一撥又一撥的溫州人赴香港看樓盤，買的都是高端住宅，幾千萬港元一套的“眼睛眨也不眨”就買下了。

目前，在內(nèi)地知名度很高的幾位富豪，包括“QQ之父”馬化騰、“體操王子”李寧、淘寶網(wǎng)老板馬云都先后豪擲數(shù)億元在港買樓。前段日子，年僅28歲的惠州“80后”少婦黎嘉敏，以3，45億港元買下約720平方米的九龍站凱旋門頂層，此豪宅名為“天際獨立屋”，每平方米價格約48萬港元，刷新九龍最貴住宅紀錄。此消息一出即引起輿論的轟動與猜測。

較神秘的富豪還有重慶天來控股投資集團董事長安晉辰，他從2007年起連續(xù)在香港投資買下3處豪宅，今年更是以15.47億港元的天價買下了淺水灣赫蘭道12號，按面積約940平方米計算，該洋房每平方米約為58萬港元，創(chuàng)下了香港洋房第二高成交價。

據(jù)香港地產(chǎn)界人士介紹，從去年下半年起，原本不受重視的香港二手豪宅也開始受到內(nèi)地買家青昧，其中今年前4個月內(nèi)地買家的購買量已經(jīng)占香港豪宅成交量的38.1％，房價也隨之水漲船高。不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年第一季度，香港的豪宅價格環(huán)比大漲8.3％；今年上半年，香港的豪宅及中小型住宅價格分別上升15％及12.3％。

對于內(nèi)地富豪在香港不斷置業(yè)，香港本土居民多有怨言，認為是內(nèi)地客炒高了香港房價，也有不少人士提出應該限制內(nèi)地人在香港置業(yè)的類型。

“限貸令”撓不著癢處

6月10日，香港金融管理局(下稱“金管局”)對外宣布，鑒于香港樓市持續(xù)升溫，特區(qū)政府已向銀行發(fā)出收緊樓宇按揭(即：個人購置商品房抵押貸款)指令。其內(nèi)容除去在原本基礎(chǔ)上降低了貸款成數(shù)外，金管局首次針對“收入來源非香港”的借貸人做出限制，要求比收入在香港的本地人多付一成首付。按照此規(guī)定，內(nèi)地投資者在香港購買私人住宅的門檻將提高到首付六成以上。

此令一出，既引發(fā)對“香港限制內(nèi)地投資者買房”的爭議。有人認為，此舉意在遏制內(nèi)地資金進入本已高燒的香港樓市。但據(jù)香港業(yè)內(nèi)人士介紹，從按揭收縮令出臺至今，香港樓市成交量雖然已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下滑，但是其中以無法提供足夠首期款的香港本地買家為主，而香港市民亦認為本地樓市將出現(xiàn)調(diào)整而處于觀望狀態(tài)，出乎之前預期的是，占據(jù)香港豪宅成交量近40％的內(nèi)地買家，則未出現(xiàn)較大程度的撤離。

就在此令出臺后前幾天，香港金管局土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，一名內(nèi)地人士于6月13日登記購入白建時道16號大屋，地面占地約1293平方米，以0.6倍地積比率計算，可建樓面約776平方米(現(xiàn)狀建筑物面積僅約465平方米)，作價5億港元，每平方米樓面地價約64萬港元，刷新渣甸山屋地價紀錄。土地注冊處資料顯示，該大屋原由“米王”唐學元家族持有，新買家以悅發(fā)展公司登記購買，公司董事包括徐寧，持有海外護照，護照簽發(fā)國家為中國。

有投資分析人士認為，一般內(nèi)地客到香港買房，首付款其實一直很高，其中一部分更是全款，所以按揭收緊對他們來說意義并不大。同時，人民幣持續(xù)升值為內(nèi)地客赴港購房相當于打了八五折優(yōu)惠，假如買房貸款100萬港元，在香港月供是4500港元左右，而在深圳就要6000多元人民幣。

萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀公司大中華研究部主管林浩文也表示，雖然政府于6月10日首度針對內(nèi)地客收緊按揭成數(shù)，但這批內(nèi)地富豪一般只會做50％按揭以下，部分更不用做按揭，因此新措施對他們影響不大。

警惕泡沫風險

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，多數(shù)到港買豪宅的內(nèi)地客要的是資本升值而不是租金收入，這些買房者一般不會將房子轉(zhuǎn)手或租出去，寧愿房子空著，他們只是想把一些錢放在香港。亦有分析人士指出，現(xiàn)在的投資者到港買房不僅有獲取經(jīng)濟利益的需求，還有部分投資者是出于更長遠的考慮，

“如果孩子在香港出生，就成了香港公民，父母理所應當?shù)叵霝楹⒆釉诋數(shù)刂靡环莘慨a(chǎn)。’’

回首過去，香港樓市既書寫過內(nèi)地人下香江買豪宅創(chuàng)造財富的人生畫卷，也上演過在利益驅(qū)動下一發(fā)不可收拾，最終折戟沉沙的商海敗局。就此，深圳大學經(jīng)濟學院國際金融研究所所長國世平指出，內(nèi)地投資者應“以史為鑒”，避免成為高房價的最后一棒接力手。在1998年爆發(fā)的亞洲金融危機期間，不少炒房客一夜之問身負巨債，釀成多起跳樓慘劇。

“到香港購房，并非是包賺不賠的買賣。”經(jīng)濟學家、重慶工商大學校長楊繼瑞日前表示，對于部分有閑錢的內(nèi)地高層人群把資本投向香港樓市，也需要理性看待。“香港已經(jīng)進入后城市時代，房價已經(jīng)在一個較高的水平。”楊繼瑞提醒說，由投資需求支撐的香港樓市，隨時會因熱錢撤出而面臨下跌。

據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的報告稱，今年一季度，香港豪宅的均價已比1997年高峰時超出46％。值得提醒的是，受亞洲金融風暴的影響，香港房地產(chǎn)在1997年10月至2003年7月問經(jīng)歷了長達68個月的調(diào)整，整體樓價累積跌幅高達65％，豪宅價格跌幅約60％。

香港運輸及房屋局局長鄭汝樺表示，港府一直密切監(jiān)測樓市動態(tài)，并對資產(chǎn)市場泡沫風險保持警惕。另據(jù)透露，港府近幾個月考慮過多種降溫措施，預計今年晚些時候?qū)⒓酉ⅲ@些措施可能會把房價壓下來。然而，多位業(yè)內(nèi)分析人士預期，今年下半年香港豪宅價格仍將有5％-10％的升幅空間。