淺析離婚時按揭購買房產(chǎn)的分割處理

摘 要：近年來房地產(chǎn)市場火爆，房產(chǎn)價格日益攀升，婚房首付款往往是父母傾其半生積蓄給予子女購買。在眾多的離婚糾紛中，按揭房屋的權(quán)屬問題是一個熱點?！痘橐龇ń忉?三)》的出臺正是考慮了社會發(fā)展?fàn)顩r和房屋市場價值等現(xiàn)實狀況。筆者結(jié)合《婚姻法解釋(三)》的規(guī)定，對離婚時按揭購買房產(chǎn)的權(quán)屬及分割處理作初步的探索，對房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間增值部分處理的問題提出自己的看法。

關(guān)鍵詞：婚姻法解釋；按揭房；房產(chǎn)分割；離婚訴訟

中圖分類號：D913.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）10-0036-01

一、引言

剛剛頒布實施的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)，由于條款涉及房產(chǎn)分割等熱點問題，這一司法解釋在社會上引起了廣泛的討論和爭議。而婚前貸款買房歸個人、父母給買房配偶沒份等條文，無疑成為公眾關(guān)注的焦點。一些專家學(xué)者認(rèn)為這部新出臺的司法解釋表面上強調(diào)男女平等，其實質(zhì)更強調(diào)保護婚姻中強勢方男性的權(quán)益，否定女性的家庭貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為，這些觀點和評論其實是對《婚姻法解釋三》的誤解。首先，沒有深刻理解其出臺的背景。此次《婚姻法解釋（三）》的出臺，和婚姻家庭糾紛案件逐年增多有關(guān)。近年來，我國離婚比例有所升高，而且案件相對集中在婚前貸款買房、婚外同居關(guān)系等爭議類型，《婚姻法解釋（三）》重點對這些爭議案件的認(rèn)定問題作出了司法解釋。

其次，《婚姻法解釋三》解決了離婚訴訟中按揭購買房產(chǎn)案件在不同省份“同案不同判”的現(xiàn)象、維護了司法的權(quán)威。我由于國《婚姻法》呈現(xiàn)出原則性過強、缺乏可操作性等特點，對于夫妻離婚時按揭房的歸屬和分割問題只有原則的規(guī)定，而沒有相應(yīng)的司法解釋，不同地區(qū)的法官可能會對同樣的案件做出完全相反的判決。

二、婚前一方按揭貸款，婚后共同還貸的房產(chǎn)歸屬及分割

（一）產(chǎn)權(quán)歸屬?！痘橐龇ń忉屓肥状蚊鞔_離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。根據(jù)《婚姻法解釋三》第十條的規(guī)定，一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢，離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認(rèn)定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。這樣的規(guī)定，是為了使《婚姻法》和《物權(quán)法》有很好的銜接，保護了夫妻個人財產(chǎn)的合法權(quán)利。

（二）房產(chǎn)分割。在婚姻法的司法實踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)類似的案例:男方婚前按揭購買價值100萬的房屋，首付40萬，向銀行貸款60萬，貸款本息共計20萬。其中婚前償還貸款10萬，婚后夫妻兩人共同償還了50萬元貸款?；楹笠蚋星椴缓碗x婚，離婚時尚欠銀行貸款30萬。此時房屋價值200萬，那么離婚時房屋應(yīng)該如何處理。根據(jù)《婚姻法解釋三》規(guī)定的原理，如果夫妻雙方先前對該按揭房屋的歸屬已經(jīng)做了約定，則按照他們的約定處理。如果沒有約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償。

具體到這個案例，我們首先要厘清房產(chǎn)分割中的個人財產(chǎn)與夫妻共同財產(chǎn)。第一，男方的首付40萬加婚前還貸10萬共50萬，是男方的個人財產(chǎn)。第二，尚欠銀行貸款30萬為男方的個人債務(wù)，如果由男方繼續(xù)還貸，那么在房屋增值情況下的這部分未償還貸款部分所產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸男方所有。其次，離婚時對婚后償還貸款部分在房屋總價款中所占的比例應(yīng)予以分割。具體應(yīng)以離婚時房屋的評估價值為準(zhǔn)。那么，女方可以從男方處獲得的補償數(shù)額為：以婚后共同償還銀行按揭款的數(shù)額x評估后的價值與購買時價值之間比率x50%，按上面的公式可算出補償額應(yīng)為41.6萬元。

三、離婚時按揭購買房產(chǎn)增值部分的處理

在前述案件中，按揭房產(chǎn)分割的難點就在于對于房產(chǎn)增值部分的處理。將按揭房界定為婚前個人財產(chǎn)，可以做到保護婚前個人合法財產(chǎn)的獨立性，從而將《婚姻法》與《物權(quán)法》很好的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；同時也需要界定婚后房屋增值部分的歸屬，對婚后共同還貸一方進(jìn)行公平、合理的補償，采取有效措施保護離婚后弱者一方的權(quán)益，才能真正發(fā)揮維護婚姻家庭的穩(wěn)定、實現(xiàn)婚姻法宗旨的作用。根據(jù)《婚姻法解釋三》第五條的規(guī)定，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

第一，裝修增值。配偶一方以婚前個人財產(chǎn)為房屋所有人裝修，從民法理論上屬于添附，據(jù)從物隨主物之原則，添附之物當(dāng)隨房屋屬產(chǎn)權(quán)人所有。但是因添附而喪失所有權(quán)或利益的當(dāng)事人，其可以依據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求產(chǎn)權(quán)方給付裝修的補償金。

第二，出租增值。出租所收取的租金依物權(quán)法理論應(yīng)為法定孽息，在沒有約定的情況下通常歸屬于房屋所有權(quán)人。但筆者認(rèn)為，如果配偶一方對租金的產(chǎn)生投入了時間和精力，應(yīng)當(dāng)對租金增值作為共同財產(chǎn)分割更為適宜。

第三，房產(chǎn)市場房價波動帶來的房屋增值。筆者認(rèn)為，可以借鑒合伙理論分析按揭房屋增值部分的屬性。按照合伙“共同出資，共擔(dān)風(fēng)險、共享利益”的特征，夫妻之間以按揭方式購買房屋，以共同財產(chǎn)還貸的行為就屬于合伙的出資行為，分割按揭房屋增值部分屬于分享合伙利益，而夫妻之間離婚則屬于合伙中的解散事由。同時婚前一方按揭貸款購買房屋，婚后由夫妻共同財產(chǎn)償還銀行貸款，導(dǎo)致了夫妻另一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間喪失了其他的投資機會、降低和影響了其生活品質(zhì)，因此根據(jù)另一方對房屋增值的貢獻(xiàn)比例進(jìn)行補償是合法合理的。

司法實踐中可能會出現(xiàn)由產(chǎn)權(quán)人給予另一方“合理補償”遭遇執(zhí)行難的問題。產(chǎn)權(quán)人由于自身不具備清償補償款的能力，使得配偶一方的債權(quán)實現(xiàn)遇到了難以克服的困難，這也是一直困擾我國婚姻司法實踐的最大瓶頸問題。筆者認(rèn)為，可以依照婚姻法之“離婚經(jīng)濟幫助”制度以一定時期內(nèi)房屋居住權(quán)的形式給予因離婚而無住所的配偶一方幫助。待產(chǎn)權(quán)人將來具備清償能力時，按照離婚經(jīng)濟補償制度根據(jù)房屋的市值對幫助還貸的另一方適當(dāng)給予更多的賠償，以期實現(xiàn)實質(zhì)意義上的公平。

作者單位：臨沂上和律師事務(wù)所

參考文獻(xiàn)：

[1]韓煥玲.論婚前按揭房增值部分的性質(zhì)及歸屬[J].消費導(dǎo)刊.2008，4.