宅基地使用權流轉的研究綜述

摘 要：土地是人們生活的基礎，而在土地上生活的人們要正常生活便離不開房屋，這也就必然與宅基地使用權有所相關。宅基地使用權的取得以及行使轉讓，必須在土地管理法等法律和國家有關規定的允許范圍內進行，而相關的規定與人們的生活并不是完全相適應的，這也就引起了學術界的關注和研究。文章將通過對研究現狀的綜述，全面的展現有關宅基地流轉的相關研究和存在問題。

關鍵詞：宅基地；使用權；流轉

中圖分類號：912.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）10-0010-01

引言：在我國，土地資源是一種稀缺資源。為了合理利用每一寸土地，國家制定了一系列法律法規。如《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國擔保法》、新出臺的《中華人民共和國物權法》等。這些法律法規的實施有效地規范了國有土地使用權、土地承包經營權、四荒地土地使用權、企業廠房等建筑物占用范圍內的集體土地使用權的流轉。宅基地使用權人對集體所有的土地享有占有和使用的權利，但人們依法擁有的土地是否可交換卻是存在爭議的。宅基地使用權是指對集體所有的土地的占有和使用的權利由宅基地使用權人行使，但這是否意味著使用權人對相關土地可進行自由買賣和交換，是存在爭議的。

一、宅基地使用權的概述

（一）基本概念

1、宅基地

宅基地是指農村集體經濟組織以戶為單位分配給其成員使用的宅基地及附屬用地，以滿足其生活和從事家庭副業生產的需要。根據《土地管理法》規定宅基地的流轉是受到嚴格限制的，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，并且“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。

2、宅基地使用權

根據法律規定，宅基地使用權指的是宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，即有權在該土地上建造個人住宅及其附屬設施的權利。

宅基地使用權是在集體土地所有制的原則下，為方便農民建造個人住宅而創建的一種用益物權。雖然，法律法規對宅基地使用權流轉一直進行嚴格限制，但大量宅基地使用權隱性流轉。

《物權法》將宅基地使用權列為用益物權，而曹云清、曾紅波在《試論農村宅基地使用權的性質——兼論集體土地所有權的有關問題》一文中卻對農村宅基地使用權的性質提出了質疑。因為他們發現在我國現行法律及行政法規中均未出現“宅基地使用權，因此宅基地使用權作為物權的法律地位是值得懷疑的。

（二）宅基地使用權的取得

建造房屋需要宅基地，必須依法獲取宅基地。宅基地使用權的取得必須應該得到法律的認可，通過合法的方式取得。根據法律中一戶一宅的規定，村民出租、出售房屋后，不能再申請宅基地。

學術界對宅基地使用權的取得的研究是多方面的。一些學者提出了宅基地使用權的共有問題，其中也就涉及宅基地是否可繼承的問題。沐蘭瓊在《農村宅基地使用權之法律研究》中提出：宅基地所有權作為土地所有權的一部分，歸當地的農村經濟組織所有。宅基地使用權作為一項特殊的物權，不能被繼承，但宅基地上的房產的所有權能夠作為遺產被繼承，集體對宅基地享有所有權，有統一規劃使用土地的權利。農村居民或繼承者在依法取得房產所有權以后，由繼承者繼續使用宅基地，當地政府或主管部門以及當地集體經濟組織應通過協商依法合理確定使用權，房屋滅失之后使用權也應當被收回重新分配，但是實際情況是宅基地實際繼承與房屋滅失無關。

宅基地使用權的取得與房屋的建造期限之間的關系也是眾多學者關注的問題。他們主要是對“一戶多宅”現象進行分析與討論，并提出新的觀點。目前，關于宅基地使用權的取得與房屋的建造期限的關系，法律上還處于空白狀態。這種立法的欠缺，造成了許多農民對宅基地進行先占而不建設房屋，導致土地資源的閑置浪費。

二、宅基地使用權的流轉

土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。具體形式有，出租、轉讓、抵押。我國法律規定，農民的宅基地不能對外轉讓，只能在本集體經濟組織內轉讓。因此，宅基地不能外賣，也不能隨意抵押。但房屋可進行轉讓，而房地一個整體，不可分割，宅基地使用權能否轉讓，對此學術界存在爭議。

對于宅基地使用權能否轉讓，在學術界主要存在三種觀點。

持禁止觀點的學者認為，農村宅基地分配制度有兩個基本含義：一是基于生存的理由，農民有權無償取得定量的宅基地；二是宅基地必須真正起到使農民安居樂業的作用。農村宅基地不得交易是農村宅基地分配制度的有機組成部分。主張開禁或變相開禁農村宅基地交易是強勢群體的利益訴求，而允許農村宅基地交易的后果是，一大批農民淪為流民，甚至農村宅基地分配制度瓦解。

持限制觀點的學者認為，宅基地使用權的流轉是僅限于集體成員內部的，也就是只有集體內部的成員之間可相互轉讓。宅基地使用權具有身份屬性，農民基于團體成員的身份取得宅基地使用權。

持允許觀點的學者認為，農村住宅法律制度以及農村宅基地使用權制度，是計劃經濟的產物，這種制度已經不符合社會主義市場經濟體制的要求，不適應社會主義市場經濟體制下農村產業結構調整的客觀要求，不利于農村與城市的協調發展。

三、總結與討論

宅基地使用權流轉不僅給學術界帶來了諸多討論和研究的話題，也與人們的生活有著密切的聯系，同時也讓我們看到了我國法律體系有許多需要完善的地方。通過他們的研究，為我國的法律完善提供了更多的依據，也讓學術問題與人民的生活密切相連。

作者單位：南京農業大學公共管理學院

參考文獻：

[1]葉奕浩.關于農村宅基地使用權流轉的思考[J].現代農業科技.2010，16.

[2]孟勤國.開禁農村宅基地交易之辨[J].中國地產市場.2007，11.