福州樓市投資主線

在調控住宅市場政策不松動的情況下，在樓市中拼殺的投資者都在做什么呢?商業地產、中小戶型和不限購區域成為今年福州樓市投資的三大主線。

隨著對住宅市場調控的不斷深入，往日的“硝煙”慢慢散去，剛性需求購房者更多地選擇觀望，不少投資者也果斷地轉場。然而，手握大量閑散資金的投資者們都在哪里活躍呢?縱觀2011年，商業地產、中小戶型和不限購區域成為福州樓市投資的三大主線。

商業地產跑贏住宅

2011年，福州的商業地產在眾多的不可思議中紅火了。無論是落地市中心打造福州地標的高檔寫字樓，還是重塑傳統商業街的新商圈，或是新崛起的閩江北岸、海峽金融街中央商務區，這些項目都是以高起點、大規模亮相市場，尤其是城市綜合體、5A甲級寫字樓在福州遍地開花。

由于住宅受限，對于多次置業者而言，購房首付比例將會高達50％以上，而一些市中心以及江濱地段的優質樓盤，每平方米價格高達2～3萬元，已經達到新興寫字樓的均價。無論從租售比還是投資的升值空間來看，寫字樓項目無疑更具有吸引力。

位于萬達金融街的寫字樓項目有關負責人告訴記者，還沒有正式開盤之前，很多投資者或企業主就打電話來詢問或預訂，他們往往都是合股拿下—整層，大約30層的一棟寫字樓基本都是一搶而空。

除了投資者受政策驅使從住宅市場涌入商業地產之外，沉寂十年的福州商業地產迎來前所未有的火爆也有來自市場的推動。福州地產專家江映輝表示，隨著福州城市化進程的加快，一些新區的住宅開發已經趨于成熟，消費需求在快速增加，但是商業配套卻還沒跟上，市場留有巨大的空白待開發。大型城市綜合體的出現大大滿足需求，并改善城市區域的格局，使得福州商圈格局面臨洗牌。

另外，跟隨海峽西岸經濟區大開發的步伐，越來越多的大型央企、國企、外資企業入駐福州，對高檔寫字樓及其周邊商業配套的需求也愈來愈凸顯。福州商業地產的價值一直長期被低估，未來潛力不言而喻。

中小戶型受追捧

在成交量低迷、調控從緊之時，推出中小戶型成為不少開發商的應對之策，對于剛性需求購房者來說，這也是一件可喜之事，終于盼來中小戶型房源的大量上市。

剛從上海回到福州定居的邱先生告訴記者，由于前段時間市場上的房源以大戶型、豪宅項目為主，即便有少量中小戶型房源，可選擇范圍也很小，一度陷入買不起大戶型又不甘做“租奴”的窘境。“現階段市場上符合需求的中小戶型房源逐漸多起來，面積小但總價低，可以在實現‘居者有其屋’的同時又在一定程度上減輕供房壓力。”邱先生說。

福州某大型品牌開發商在閩侯荊溪項目的負責人告訴記者，剛畢業或準備結婚的年輕人更傾向購房中小戶型產品，避免短期內為改善住房再換房的不便。同樣，中小戶型也是不少投資者的最愛，他們看中這類房源的投資回報率，或租或售都比大戶型房源更具誘惑力。

江映輝認為，目前而言，密集出臺的樓市調控“組合拳”并未徹底抑制走高的房價，市場上一部分購房人群被迫“降級”為中小戶購買者，加上被擠壓的龐大的投資購房群體，中小戶型房源自然備受市場追捧。

“整個市場的需求量極為旺盛，這在很大程度上使得那些但凡推中小戶型樓盤必熱賣成為‘順理成章’，甚至一些別墅項目也拿出小面積塊地推中小戶型，出現別墅與中小戶型并存，在樓市進退維谷之時，中小戶型似乎成了部分開發商的‘奇兵利器’。”上述負責人說。

不受限區域成價值洼地

在限購令的制約下，有的投資者迅速改變路線，跳出住宅市場，而有的投資者選擇留下了繼續尋找機會，不限購區域就在這時逐漸走進他們的視線。

由于福州版“限購令”只對在五城區的置業人群限制購房套數，八縣房源仍然在不限購范圍內，因此，不限購地區成為投資者爭搶的又一片“熱土”。

有業內人士表示，由于投資者手頭有大量閑錢，而投資住宅又被卡，尋求新的投資方向成為他們必然要考慮的，此時，不受“限購令”調控的八縣房源自然成了置業首選，特別是近兩年開發逐漸成熟的閩侯板塊。

“和福州主城區相比，目前閩侯板塊的房價不算高，加上交通配套日益完善，通往閩侯荊溪方向的西江濱大道北段將于2013年年底貫通，未來從福州市區到閩侯縣城中心最多只需二十分鐘的車程。”世茂在閩侯荊溪的項目銷售人員告訴記者。

除了閩侯北部區域，靠近南嶼的東南板塊也是今年的熱點區域。不少福州本土大型開發商選擇在這里拿地，該板塊由浦上大橋與當下正紅火的金山浦上大道區域相連，他們主要看好未來的發展空間。

如今，市區房價水漲船高，金山、五四北區域早已破萬，鼓樓老城區內甚至突破2萬，令不少剛需族望而卻步，而在不受限的閩侯板塊中，精裝修且每平方米均價不超過9000元的一手房源比比皆是，加上從今年第四季度開始，降價潮在全國范圍內蔓延，這在一定程度上影響著新盤定價普遍有或多或少的走低趨勢。