將調控進行到底

2011年，也被稱為“史上最嚴厲的房產調控年”，大大小小的樓市調控政策層出不窮，讓人眼花繚亂。從年初的“新國八條”、房產稅出臺，至年終，“限購令”還將延期，一年將近，縱觀一系列房地產調控政策，可以從中窺見房產政策調控的過程及對市場的影響。

政策頻出撩人眼

2011年新年伊始，1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議確定八項政策措施，其中強調的重點是二套房首付款比例提至60％及暫停省會城市居民購第三套房。

會議同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。此后，包括北京、上海、天津、福州、廈門在內的多個城市相繼出臺實施細則。

此前一天，住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》落實國務院關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益。

此后一天，滬渝版房產稅落地。重慶房產稅征收方案五大要點：其中征稅對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5％起。

3月2日，福州市發布《福州市人民政府辦公廳貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》，出臺了福州房地產調控十一條意見(下簡稱“榕十一條”)，繼2010年10月福州出臺政策限購一手房后，又將二手房納入限購范圍。

3月，應“新國八條”第一條要求，各地相繼出臺2011年房價調控目標，除北京以外，大多數城市房價控制目標均未提到“降”字。福州峨區2011年度新建住房價格控制目標確定為：新建住房價格增幅低于2011年城鎮居民人均可支配收入增長水平，且新出讓的商品住房用地樓面地價保持在2010年的水平。

5月17日，福建省物價局出臺《福建省商品房明碼標價實施細則》，《細則》明確要求，商品房經營者應在商品房交易場所明確標示房源的價格、銷售情況、物業服務內容和收費標準等。

5月后，住建部加大對保障房建設的督查。依據“十二五”規劃，住建部計劃在2011年建造1000萬套經濟適用房，并在2016年將這—數字提高到3650萬套，這將顯著降低對普通商品房的需求。

8月底，福建通報保障房質量安全督察情況時，福州市公布保障旁建設清單：今年年初福州計劃建設各類保障房30151套房，已啟動建設34604套，比原計劃超出4453套。

12月初，在央行下調存款準備金率之前，住建部已知會地方政府，對于“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊情況，須出臺政策對限購令有效期進行延續。據悉，執行限購的46個城市中，政策有截止時間的城市為：福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州。11城市中，除南寧截止時間為明年2月底外，其它截止時間都為今年12月31日。

政策疊加效應漸現

“細數上述政策，其實際作用主要是，抬高入市門檻，限制購買資格，加強對房地產交易市場的管理，增加保障房供給，保障基本居住需求，擺明調控姿態，改變房價預期。”福州大學房地產研究所負責人王阿忠教授認為。

被從一手房市場擠出的購房需求，扎堆進入二手房市場，造成年初福州市二手房市場的火爆。不過，該來的還是會來。“新國八條”、“榕十一條”相繼發布，福州市二手房市場也立即被冰凍，此后二手住宅房價和交易量連續走低。

“從近一年來的實際效果上看，限制需求的政策盡管頗受市場人士的詬病，卻使得房價步入穩定甚至略微下行，將大量蠢蠢欲動的游資排除在住旁市場之外?！蓖醢⒅艺J為。

“目前，房地產市場調控制良化思路已經明晰。”本土地產專家林祥認為，確立新的住房發展模式和思路，其中很突出的亮點會是強調保障房，增加保障房的供應，將改變過去過多依賴于商品房的單軌制的模式。因此，房地產市場的限購令不僅近期不會退出，而目這一政策還有走向常態化、制度化的可能。“在限購的同時，系列政策的組合拳頻出，給住宅房價下行壓力層層加碼?！绷窒檎f。

一方面，房地產交易亂象正在整治，例如《房地產經紀管理辦法》、《福建省商品房明碼標價實施細則》等的出臺實施，對開發商和經紀人提出了更高更嚴格的要求。不過實際效果上看，這些管理辦法在實際過程中仍然難以執行到位，尤其是商品房必須明碼標價，由于監管缺失嚴重，在大多數售樓處不過是表面功夫，購房者仍然難以直觀明了地掌握新售商品房的價格。另一方面，中央政府也要求地方政府加大保障性住房建設、保障低收入人群的居住。不過，由于保障性住房的覆蓋面有限，且欠賬太大，一時間難以涉及普通商品住宅購買者。因此，該政策目前對房價影響十分有限。

盡管部分政策對房價的影響短期內有限，例如滬渝深的房產稅試點，盡管目前只針對小部分高端住宅，卻在潛移默化中傳遞出這樣一則信號：地方的土地財政有可能向房產財政轉變!一旦這種轉變落實，這便是壓死駱駝的最后一根稻草。