2012年房地產(chǎn)業(yè)正式入冬

12月9日的中央政治局會(huì)議，為明年經(jīng)濟(jì)工作定下基調(diào)，經(jīng)濟(jì)以穩(wěn)為主，貨幣政策不變，財(cái)政政策積極，以免投資增速下滑。明年是穩(wěn)定年，改革年，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)繼續(xù)培育年。眾所關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控，業(yè)已一錘定音。對(duì)于房?jī)r(jià)回到合理水平的樓市調(diào)控目標(biāo)，明年中央依然會(huì)堅(jiān)定不移地堅(jiān)持。今年是房地產(chǎn)行業(yè)的秋天，明年正式入冬。在巨大的轉(zhuǎn)型壓力下，明年調(diào)控政策不會(huì)放松。

房地產(chǎn)調(diào)控政策收效。根據(jù)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司近日撰寫(xiě)《當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》和《旁地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》，印證了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪的結(jié)論。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)環(huán)比三個(gè)月下降，作為先行指標(biāo)，房地產(chǎn)成交量從今年二季度開(kāi)始下滑。雖然金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心恐慌性拋售引發(fā)連鎖反映，但明年房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松。

房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)收到效果，但市場(chǎng)仍然處于觀望期。廣義貨幣發(fā)行量處于82萬(wàn)億的高位，大量坐擁現(xiàn)金的人在投資市場(chǎng)四顧茫然，在等待機(jī)會(huì)入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策孜忪，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。如此—來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)成為大笑話，以后誰(shuí)也沒(méi)臉再提。因此，并不奇隆，臨近年底，從溫家寶總理到李克強(qiáng)副總理，仍然在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，目前還沒(méi)有進(jìn)入嚴(yán)冬。由于前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過(guò)存糧解決饑荒。

按照國(guó)金證券的數(shù)據(jù)，今年1到10月總體資金來(lái)源與投資額比值為1.37，沒(méi)有達(dá)到歷史最差的1.25水平。按照全年行業(yè)資金支出合計(jì)需74825億元，如果全年資金來(lái)源增速降至12％，或自籌等資金來(lái)源保持合理增長(zhǎng)而銀行貸款與定金預(yù)收款合計(jì)增速降至8％，則全年房地產(chǎn)資金盈余占支出比重降至9.9％，接近2008年最差水平，但從總體數(shù)據(jù)來(lái)看，還沒(méi)有達(dá)到2008年的最差水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2011年下半年開(kāi)始入秋，但穩(wěn)健的、成本較低且產(chǎn)品線較為豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)，還能夠頂過(guò)秋天。

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)將正式入冬。

隨著政策的打壓，投資者繼續(xù)觀望，成交量進(jìn)一步萎縮，需求下降帶動(dòng)上游投資下降。房地產(chǎn)企業(yè)隨之進(jìn)^觀望狀態(tài)，在投資方面會(huì)非常謹(jǐn)慎：無(wú)論是拿地還是開(kāi)工，開(kāi)發(fā)商都會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)再三比較，避開(kāi)政策較為嚴(yán)厲的大型城市、拿地成本高的城市以及限購(gòu)的城市，這些城市的土地收入與房地產(chǎn)投資、稅收將進(jìn)一步下行。

一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，基建投資無(wú)法彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資窟窿，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)浮出水面。如鄂爾多斯或出口主導(dǎo)的制造業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較為成功的城市才有可能度過(guò)難關(guān)，而對(duì)一些依靠土地財(cái)政、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢的城市，2012年會(huì)是非常難過(guò)、不堪回首的一年。

越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)衣食不再富足。由于房地產(chǎn)銷量進(jìn)一步下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)加速分化。今年托上半年房地產(chǎn)銷量的福，可以維持全年業(yè)績(jī)，2012年冰山融化無(wú)法容身。2011年下半年房地產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)明年能夠確認(rèn)的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會(huì)成為卡住房地產(chǎn)企業(yè)脖子的兩把大箝子，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環(huán)。

什么企業(yè)能夠度過(guò)嚴(yán)冬?首先是產(chǎn)品線豐富、在全國(guó)布局的房地產(chǎn)企業(yè)；其次是以價(jià)換量、注重資金周轉(zhuǎn)率的房地產(chǎn)企業(yè)。而那些逆勢(shì)而為的企業(yè)，以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為傲慢，都有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。并購(gòu)大宴業(yè)已開(kāi)張，洗牌吧，還等什么呢。