買房遭遇違約,怎么辦

俗話說“居者有其屋”，在當下中國，尤其是一、二線城市，這已然成為一件極奢侈之事。然而，當買房這樣的奢侈之舉遭遇違約毀約這等煩心之事時，你又該如何冷靜處理？看本期《錢經》如何為您支招！

看開發商“五證”是否齊全——房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷（預）售許可證。

合同中要注明違約賠償責任，承擔責任的違約事項包括：面積差異、違約延期付款、延期交房、房屋質量、辦理過戶手續時不符合規定和約定等。消費者在約定時要注意違約責任的平等性，以免交房時發生糾紛。

在違約責任的約定中有幾個概念一定要區分清楚。“定金”屬于規范的法律概念，規定定金不得超過主合同標準額的20%。“訂金”并非法律約定，實踐中一般視為預付款或首付款。“違約金”為在合同生效后某方違約支付的違約金，合同簽訂之時可約定具體的金額和比例，一般都要求賠償實際損失，即由于違約帶來的直接損失，如銀行利息 、房屋差價等。

賣方違約怎么辦？

賣方在收取定金后不履行已簽訂的《房屋買賣合同》約定義務，應屬違約，買方可向賣方要求其擔負違約責任。買方可以請求解除合同、返還已付購房款、賠償損失包括雙倍定金或者違約金、買方已經支付的中介費、房屋的差價損失及利息等。如賣方在簽訂合同后又將房屋出賣給第三方，買方最多可獲已付購房款的雙倍賠償。

因政策變動而“被違約”怎么辦？

各大城市限購令的出臺使得許多決定購房的消費者由于失去資格無法通過網簽，這些由于政策的變化而導致的“被違約”，責任在合同以外的第三方，當事雙方不承擔責任，不算違約。買房合同不能履行則無條件退房，但因貸款申請而無法購房的買方可以在簽訂合同前與開發商或賣方約定免責條款，但根據公平原則，買方應該承擔賣方的損失，如已支付的中介傭金等。

買方違約怎么辦？

買房人延遲支付購房款，經催告后三個月內仍未履行的，賣方可主張解除合同。此種情況下買房人作為違約方應該向守約方賠償合同總價的20%，但是在實際操作中買方可以向法院申請降低違約金。

違約后該怎么辦？

合同雙方談判解決違約問題是最佳的，談判不成則可以找基層的調解機構通過第三方調解，調解不成則可以申請仲裁或者向人民法院提起訴訟，要求法院審理和執行。但訴訟的周期較長（民事案件從受理之日起算一般程序為6個月）。訴訟程序復雜，還會產生一定的經濟成本，不到萬不得已，應慎行訴訟。