保障房裂縫

一個23年仍未破解的保障房盈利模式，確實到了反思時刻

害怕什么就來什么。開發商最擔心的保障房盈利模式問題還是出了狀況。

7月20日，招商嘉銘·瓏原營銷總監李昂發微博稱，他們在京開發的已經竣工近一年廚廁裝修到位的廉租房沒有政府部門接收，理由是沒有接收主體，且沒有錢收購。

一石激起千層浪。8月17日，華遠地產董事長任志強向建設部開炮：今年完成1000萬套保障房根本不可能。他說：“我們相信最后中國一定會依賴于市場解決最后的住房問題。”有網友稱：這是保障房最大的裂縫。

李昂所在的招商地產是招商局旗下的專業房地產開發公司，連續多年位列中國房地產上市企業綜合實力TOP10前四名，參與保障房建設也已多年。早在2006年，招商地產就第一個接過了深圳市捆綁配建廉租房模式的大旗。2008年4月，招商嘉銘在以16.5億元拿下北京昌平區一塊建筑面積50萬平方米的土地時，與北京市建委簽署了《北京市廉租房配建協議》，約定在相關地塊內配套建設504套、約2萬平方米的廉租房，雙方約定其建成后，北京市建委或政府指定的其他部門將按照4400元/平方米的價格一次性回購，廉租房產權則歸政府所有。該項目還包括2840套限價房，建設面積約21萬平方米。

就在該項目的限價房均已公開搖號、銷售完畢之時，廉租房卻遭遇了政府的賴賬。據招商地產2010年年報披露，這2萬平方米廉租房項目尚未結算約8800萬元的回購款。

業內人士分析，盈利模式的缺失讓開發商不太愿意參與其中。而隨著房地產市場調控力度的加大，限購范圍的擴大，導致土地出讓金的下滑，于是，便有了廉租房回購賴賬的問題，這恰恰是盈利模式中的一個死穴。

據中原地產的統計數據顯示，今年前7個月北京土地出讓金合計達578.7億元，僅為去年全年的35.2%，而住宅地塊的土地出讓金更是大幅下滑，僅為去年全年的15.2%。

“目前，國內保障房建設利益激勵和風險分擔機制尚不完善，出現政府對招商地產賴賬也不足為奇。這是我們最大的擔心。”一家民營開發商副總對《環球企業家》坦言。

其實，大多數開發商并非不想參與保障房建設，特別是在當下國內房地產市場調控和限購力度空前的情況下，保障房開發成為眾多開發商為數不多的選#8202;擇。

保障房中的經適房、限價房、拆遷安置房，利潤雖不高但允許銷售，企業不用擔心資金回收，一些地塊的招拍掛競爭甚至十分激烈。與之相比，公租房和廉租房至今沒有較明確的盈利模式。“但經適房、限價房我們又根本爭搶不到，”該副總表示。

由此不難推斷，成本回收和政府信用這兩大推手直接導致開發商與保障房之間產生裂縫，并會隨著時間的推移越來越大。

只差臨門一腳？

開發商參與保障房建設最早可以追溯到1988年，當年，因為房改，深圳市迅速建起了十幾萬套保障房。由于住房矛盾日益激化，中央也下定決心要做好保障房工作。摩根士丹利(Morgan Stanley)經濟學家何泓哲(Ernest Ho)表示：“空前的建設量、政治強度和履行承諾的決心表明，政府將保障房視為可持續發展的關鍵。”

招商地產董秘劉寧表示，當前保障房項目利潤雖低但比較穩定，而且未來在產品本身，企業也有發揮空#8202;間。

2010年9月，招商地產通過競標以代建總承包方式參與深圳市光明新區整體拆遷、統建上樓安置房項目的開發。該項目由政府出資，招商地產收取代建管理費。據接近招商地產的人士向記者表示，招商地產建設光明新區整體拆遷項目的利潤約為其代建管理費用的3%，而其在北京的瓏原項目保障房整體利潤率為6%左右。

持同樣觀點的萬科執行副總裁王文金透露，萬科參與保障性住房建設主要是基于企業社會責任，但具體操作會在充分保證股東利益的前提下進行。他介紹，保障房的利潤一般不超過3%，如果不包含限價房，2006年以來萬科已經竣工的保障房面積約100萬平方米，平均利潤率約2%。

與這些龍頭房企不同，一些國資背景的房企更是找到了盈利門道。北京住總董事長張貴林曾宣稱，住總在保障房建設方面采取全產業鏈參與模式，包括前期的設計、后期的開發投資、施工、物流以及物業管理等，通過全環節參與，每個環節掙2%至3%的利潤，疊加起來，最終可以達到近10%的利潤率。

今年4月份，作為全國最大的建材生產企業之一的金隅股份公布業績，因其通過產業鏈的縱向拓展，以水泥、新型建材、房地產開發以及物業投資與管理四大業務板塊聯動，讓保障房開發收益率保持在20%以上，遠高于同行。

“金隅股份是北京最大的保障性住房開發商，40%的利潤來自房地產，房地產中又有60%來自于保障性住房。”國泰君安分析師韓其成對《環球企業家》分析說，這得益于該公司既是水泥股、建材股又是地產股，這也給國內其他開發商提供了可以借鑒的經驗。

對此，陽光100副總裁范小沖提出了自己的看法。他對《環球企業家》說：“國資背景的你比不過，龍頭房企做保障房則是形勢所迫。但，只要給一個明確的利潤或者回購的保障，眾多普通開發商都愿積極參與保障房建設，而在公共規則不完善、未來不明確的情況下，開發商目前的積極性顯然不#8202;高。”

“保障房補課，政府是不可推卸的責任主體，要主導，但也一定要引導企業來參與。”中國房地產學會副會長陳國強認為，中國注定不能完全照搬新加坡、香港這種城邦制政府大包大攬建設保障房的模式。鄭州市把保障房里面的商業配比，由通常的8%上調到11%，這樣對參與投資的企業，就有比較好的變現的部分。此外，有些地方還通過獎勵容積率、稅收優惠和返還等方式，提高開發商參與保障房的積極性。

中房集團理事長、中國企業聯合會執行副會長孟曉蘇則表示，“將公租房產品打包成REITs（不動產投資信托公司），在資本市場上市，是大勢所趨。REITs在中國只差臨門一腳，通過這種金融創新可以有效推動中國保障房建#8202;設。”