關于地鐵停車場的發展方向

在中國，停車難的問題近年越來越嚴重，各個城市把解決停車難的問題放在城市建設的重要位置，而地鐵公司將成為城市停車場建設的生力軍。停車場業務對地鐵公司來說應該是一個新的領域，筆者認為對于一個新業務高起點、高目標很重要，只有這樣才能走得更長遠。為了這個目標，筆者最近查閱了一些行業先進企業的資料進行了調查，對停車場行業和地鐵停車場業務日后的發展方向有了一個很初步的了解和思考，希望能在停車場建設和運營管理方面提出一些有用的建議。

一、國內停車場特點

1.屬于勞動密集型的服務行業。智能化程度還比較低，員工文化程度普遍偏低，停車管理更多是人工的一種管理和收費。

2.市場化程度不高。市場化程度不高體現在停車場的投資建設絕大部分是項目配套部分，同時在定價上面基本是以政府指導價為主導。市場化程度不高制約了這個行業的社會化的發展。

3.政府開始意識到停車場問題對城市交通和城市經濟的影響，開始重視停車場建設和發展問題。國內最早的停車場公司金地停車場建設管理有限公司，全國擁有十萬個停車位，近一兩年已有世界上排名前十位的風險投資基金公司關注該公司。但是因為我國目前價格沒放開，市場化程度不高，所以很多資本如民間資本、海外資本被堵在門外了，一旦放開這是一個非常好的投資。而國內各大城市停車供需缺口的加大將最終推動我國停車場行業向國外市場的發展看齊。

二、 國際停車場特點

國外由于工業化程度較高，汽車停車的需求更大，停車泊位不足也同樣是很多發達城市的城市交通問題，但停車行業發展較早已積累了很多先進的經驗，出現了很多有名的停車場行業的企業。

1.在投資開發方面，停車場是一個資產，是持有性物業，跟商場和酒店一樣，它是一個持續性經營的產業。停車場的建設和房地產開發一樣，它是一個資產。世界上較大規模的停車場公司更多時候將停車場作為一個資產運作的項目，如日本Park24停車場公司、加拿大的Imperial Parking停車場公司，香港的Wilson Parking停車場公司。其中Park24停車場公司是一家利用城市零散用地建設停車場，同時研發和生產不需人管理的全自動化停車設備的停車場公司，它是日本“停車大王”。截至2005年4月份，它已經擁有11萬處停車場；2004年的營業收入有4.6億美元，凈利潤4100萬美元。

2.在設備技術方面，國外停車服務管理是自動化、網絡化程度很高的管理。很多停車場沒有人管理，都是由中央系統來控制，全部是網絡化、智能化的管理。這個是國內停車場很難達到的標準，也同時是我們努力的目標。

三、關于地鐵停車場業務發展的初步思考

西安地鐵將以快捷的地鐵網絡、舒適的環境、優秀的服務滿足了人們的出行需求，將會被公認為是西安城最值得驕傲的“城市品牌”。未來地鐵停車場的經營將是西安地鐵在交通行業品牌的延伸，也會為市民提供更為豐富的接駁換乘的服務內容。

1.充分依托地鐵品牌和共享地鐵資源。在共享地鐵資源優勢方面，筆者認為除了充分依托地鐵品牌外還可將與地鐵接駁、地鐵網絡以及收費系統一體化等優勢運用于停車場日后的經營中，將可以為市民提供更周全的停車服務，建立更好的品牌。

2. 發揮規模優勢。在西安地鐵即將開通的時刻，合理安排停車場的位置，使地鐵配建停車場在一定程度上形成一定的規模。同時西安地鐵的房地產正在急速發展，未來地鐵公司將有更多的房地產開發項目，形成大量優質物業，這些物業也將配建停車場。地鐵配建的停車場以及房地產開發配建的停車場將使我公司停車場項目真正形成網絡和規模，充分發揮規模優勢，為經營奠定基礎。

3. 高起點：向設備工業化、自動化和網絡化發展。地鐵停車場在選址和設計階段，如何將國外停車場自動化、網絡化融入到設計階段十分重要。在國外，一些看似不可能被利用的土地經過采用機械停車場設備被充分利用，成為市中心區小面積大密度停車問題的解決方法，類似的方法對地鐵停車場的選址可以提供參考思路。同時設備的自動化和網絡化使得人工成本大大降低的同時還可以提高服務質量；設備的工業化使得設備質量得到保證，也大大降低了經營過程中的維修和管理費用，更好地降低生命周期成本。因此地鐵停車場應該高起點，在設計階段就采用先進的停車設備，集約利用土地，降低日后經營維護成本，使項目獲得最大效益。

4. 高目標：最終走向資產證券化。通過先進的設備、科學的經營管理理念為客戶提供優質的服務，逐步形成地鐵停車場的優質品牌，形成客戶忠誠度，地鐵停車場也將成為優質資產。當然這會有一個過程，對停車場業務筆者認為可以有以下的目標：三年內啟動現有和建成的停車場經營，同時形成除停車場停放服務以外的配套商業經營資源組合的雛形，五年內停車場有穩定的停車收入，在西安市停車場行業占據一定的位置，其它配套商業及經營資源的組合逐步進入盈利階段，成為停車場經營收入的另一支柱業務，公司業務穩定，制度健全，收支基本平衡，為遠期在市場上的擴張奠定基礎；五年以后停車場各項業務進入迅速發展期，通過承包或收購市場上有經營潛力的停車場，形成擴張發展的優勢，成為西安市停車場行業的領導者。經營收入穩定，通過資產的良性經營，最終向資產的證券化方向發展，為地鐵公司的可持續發展提供支持。

（作者單位：西安地下鐵道有限責任公司 ）