負利率時代:如何跑贏房貸?

2011年7月7日起，個人住房按揭貸款開始執行新的貸款利率，五年以上商業貸款的基準利率為7.05%，個人住房公積金貸款利率為4.90%（5年以上），利率的上升提高了貸款的成本，加重了借款人的利息負擔，使得人們在選擇房貸的具體方式上變得更為慎重。

負利率時代加重的利息負擔，怎么解決？是提前還貸減少貸款本金，還是尋求更低的利率水平？其實，房貸族需要的，是結合自身實際情況，選擇最適合自己的貸款方式，如此才能跑贏房貸。

一、選擇合適的房貸還款法

1．分階段性還款法適合年輕人。由于年輕人剛參加工作不久，手頭資金較緊張，所以這種還款方式就允許客戶有3-5年的寬限期，開始還款每月只要幾百元，過了5年后，隨著收入的提高、經濟基礎的夯實，還款也會提高，步入正常的還款方式。

2．等額本金還款法適合收入高人群。等額本金還款，借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負擔。這種還款方式是將本金分攤到每個月中，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時間的推移，還款負擔便會逐漸減輕。但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會很大，所以這種還款方式比較適合于收入高且還款壓力不大的人群。

3．等額本息還款法適合收入穩定人群。等額本息是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。可見對于收入穩定、經濟條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。

4．一次性還本付息法適合從事經營活動人群。一次性還本付息，指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對于小企業或者個體經營者，可以減輕還款壓力。

5．轉按揭。轉按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。由于競爭激烈，一些銀行還是相當樂意為你效勞的。

6．按月調息。在目前降息趨勢下，市民以前若選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉為浮動利率才劃算。不過，“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。

7．雙周供省利息。雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。因此，還款的周期被縮短，同時也節省了借款人的總支出。對于工作和收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。

8．提前還貸縮短期限。提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。這是因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了。而且，在降息過程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。

9．公積金轉賬還貸。在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額，最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。

綜上所述，對于房貸一族來說，選擇合適的還貸方式，就能實打實地省下不少錢。另外，選擇合適的銀行也能讓你得到相當大的實惠。

二、選擇合適的銀行產品

1．深發展“存抵貸”：提前還貸資金也有收益。該產品將賬戶上的資金按照一定的比例被視作提前還貸，而非全部資金用于抵償本金。其次，節省的貸款利息還可返還到賬戶中，并有一定的理財收益。收益包括存款額的活期利率和存款抵扣部分貸款產生的利差收益。假如你辦理80萬元貸款，如果還款賬戶余額為10萬元，則相當于抵扣了2.75萬元的貸款本金，如果接下來兩天分別存入10萬元、70萬元，則以這三天的理財收益計算，其年收益率約為4.2%，遠高于活期存款利率。

2．建行“存貸通”：有不良記錄難享該賬戶。將還款賬戶設定為貸款通增值賬戶，可將活期賬戶的錢存入“增值賬戶”，按銀行約定的比例，將其視為提前還貸的資金，賬戶余額越多，視作抵扣的還貸額就越高。需要資金時，可隨時提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款，包括被視同提前還貸的部分。例如，你在建行辦理貸款金額為60萬，期限為30年的個人住房貸款，如果增值賬戶余額為10萬元，則2.5萬元視作提前歸還貸款資金，剩余7.5萬元則按活期存款計息，則當天可節省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。節約的利息通過“增值收益”的形式返還到賬戶余額中，市民可自由決定是否支取或繼續沖抵貸款。

三、房貸理財建議

1.努力提高信用度

“平時要多注意自身在銀行的信用，盡量提高自己的信用度。”理財專家建議購房者，尤其是二次置業者，除了提升自己的信用度外，還可以把儲蓄、國債、基金等個人金融資產集中放在一家銀行，達到一定數量后成為該銀行的VIP客戶，即能夠享受到銀行提供的匯款手續費減免、柜臺業務免排隊等VIP服務，貸款時還可以享受一定利率優惠。同時，在貸款時盡可能多地提供對自己獲得更多貸款額有利的條件，比如自有資產情況等等。

2.靈活選擇還貸方式

常見的還款方式主要有兩種，一是等額本息，二是等額本金。等額本息每期（月）還款額相同，先還本金后還利息，利息總額高。而等額本金是先還利息后還本金，前期還款壓力大，以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解這兩種還款方式的門道，或是覺得等額本息每月還款額相同，省心省事不必費心記，因此就選擇等額本息還款法。其實，等額本金還款法相比于等額本息還款法，可為房貸者節省不少利息。以貸款30萬元20年期為例，采用等額本息還款法，每月要還款1988元，還款總額47.7萬元，支付利息款17.7萬元。但如果采取等額本金還款法，首月還款2512元，還款總額45.21萬元，支付利息款15.12萬元，比前者省去利息2萬多元。

3.盡力縮短還款時間

雙周供就是縮短房貸期限的方法之一。

所謂“雙周供”，就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。據銀行工作人員表示，兩次扣款的總額基本相當于原來一次扣款的數額，借款人每月負擔沒有增加，但卻可以起到縮短還款時間和節省總利息的效果。“雙周供”每年要還款26次，而“月供”每年則還款12次，實際上“雙周供”比按月支付每年多付一個月。從利息計算方式看，由于“雙周供”縮短了還款周期，提高了還款頻率，使得每期還款中本金所占比例更多，利息所占比例相應減少，本金減少速度加快，因此節省了借款人的利息總支出。

除了“雙周供”，貸款者也可選擇提前還貸，不過專家建議若提前還貸還需考慮還貸成本和機會成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動資金，一次性投入過大，可能打亂正常的投資節奏，降低生活質量。如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，通過合理的投資，獲得比貸款利率更高的回報也是有可能的。

4.借用理財產品進行以存代貸

為了幫助房貸族節省利息，很多銀行相繼推出一系列節省房貸利息的理財產品，其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息，對房貸族而言，既相當于提前還款，手頭又保有一筆流動資金。房貸族不妨比較一下各家銀行的房貸理財產品，挑選適合自己的一款。