易憲容:限購令不可能解決市場投機炒作

從長期政策來看，盡快出臺《住宅法》，確定住房的基本居住功能，對全國住房進行全面普查，在此基礎上，建立起公平公正的住房財產稅及遺產稅稅收制度，堅決地限制住房投機炒作。

最近，房地產的限購令有可能會向三、四線城市推行，為何會如此?根本上就在于，當前房地產仍處于極度的亢奮之中——比如上半年住房投資開發增長36％，全國住房均價也從2010年底的4724元上漲到5188元，漲幅近10％。也就是說，經過一年多來的宏觀調控，盡管一線城市的住房銷售有所下降，但是全國房價上漲趨勢并沒有改變，而且房地產泡沫已向三、四線城市蔓延。其結果，不僅宏觀調控的目標沒有達到，而且房地產市場的金融風險在進一步加大——這就是政府為何要把住房限購令向三、四線城市推廣的原因。

有人認為，住房限購令向三、四線城市或全國推廣，是房地產市場向計劃經濟回歸，將引起房地產市場的混亂；也有人認為，此舉將導致房地產市場出現一個價格下降的拐點。這兩種觀點都沒有看到問題的實質，與房地產市場的實際情況，都是不相符合的。

在我看來，住房限購令表面上是通過政府行政管制的方式來限制投機炒作，但實際上，它吹響了全國人民進入房地產市場的沖鋒號。因為，住房限購令的要義有三個方面，一是本地居民可購買第二套住房；二是居民在異地可有限制購買一套住房；三是禁止居民購買第三套以上的住房。從限購令的要義來看，對投機炒作最大的作用，是限制了購買第三套以上住房。應該明白，如果沒有其他條件限制，僅是第一要義，城市的住房供應量就需增加233億平米，而這樣的住房供應量得25年時間才能完成。如果再加上每年城市化率1％，住房供應就得花30年以上的時間才能完成。也就是說，盡管住房限購令體現了政府對市場的干預，但這種限購令反而有可能激發起人們對住房的潛在需求。既然住房限購令不能真正遏制住房需求，那么，限購令向三、四線城市擴張會導致房價下降的說法，無疑是不可能實現的。

其實，能夠有效調控住房需求或價格的工具，是信貸政策及稅收政策。就當前市場情況來看，我國房地產稅收政策是全世界最為優惠的稅收政策(無論是住房交易流轉稅、住房交易所得稅，還是住房持有稅及住房遺產稅)，其優惠尺度比世界上最貧窮的國家津巴布韋有過之而無不及。它成了房地產投機炒作最大的推動力。可以說，只需將任何一種房地產稅收政策收緊一點點，房地產投機炒作者就會被殺得落花流水。屆時，政府根本不需要用限價令來遏制投機炒作。說穿了，限價令只不過是少數政府職能部門一己之私(即為了擴張其部門權力而罔顧國家及人民利益)的反映。

現在對房地產宏觀調控能起到作用的僅有信貸政策了。因為，上一輪的房地產價格快速飚升及房地產泡沫不斷吹大，很大程度上源于政府利用房地產這個工具來保證經濟增長從而采取的過度優惠的信貸政策。今年以來，這種過度優惠的住房信貸政策被全面收緊，不僅住房信貸的杠桿率減小，而且投機炒作的信貸成本也增加了?？梢哉f，只要信貸條件一改變，住房投機炒作就會戛然而止——因為投機炒作者將面臨沒有下家來接手而被套牢之風險。這就是當前一線城市住房銷售突然下降的原因。但是，當前的信貸政策只是對新進入者進行限制，對已經進入投機炒作者還沒有造成多少影響。在這種情況下，已經進入的住房持有者由于進入成本低，受新政策影響小，他們仍然會期望下一輪的住房暴漲而獲得更大的利潤。也就是說，市場預期沒有改變。在一個以投機炒作為主導的房地產市場，預期不改變，房價要向下調整是不可能的。這就是當前房地產市場僵局得以持續的關鍵所在。

因此，就當前的房地產市場形勢來看，要改變這種局面，就得調整信貸政策及稅收政策。信貸政策不僅僅要關注新進入者，而且還得對投機性存量住房開刀，比如加大其持有成本，全面取消其優惠按揭利率；提高住房交易流轉稅和住房交易所得稅——這是當前房地產市場短期政策；從長期政策來看，盡快出臺《住宅法》，確定住房的基本居住功能，對全國住房進行全面普查，在此基礎上，建立起公平公正的住房財產稅及遺產稅稅收制度，堅決地限制住房投機炒作。只有這樣，房地產市場價格才能夠回歸理性。